Назад в будущее: пересмотренная кадастровая стоимость теперь действует ретроактивно

Президент недавно подписал закон, изменяющий основы расчета налога на имущество физических лиц. Собственников недвижимости ждет увеличение налогового бремени: сумма налога будет зависеть не от инвентаризационной стоимости имущества, а от кадастровой. За шумным обсуждением новых правил о налоге на имущество физлиц в тени другие немаловажные положения этого же закона. Причем некоторые из них напрямую затрагивают интересы компаний, так как касаются налогообложения их имущества. В частности, пересмотра и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Коренные изменения в сфере налогообложения имущества физичес­ких лиц, связанные с переходом на исчисление этого налога с кадастровой, а не инвентаризационной стоимости имущества зрели давно. Срок рассмот­рения законопроекта № 51763-4 с момента его внесения в Госдуму без преувеличения можно назвать внушительным: десятилетие. Длительное время шли обсуждения и споры, процесс принятия проекта то затихал, то вновь возобновлялся.

Окончательно все решилось, когда президент подписал Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации „О налогах на имущество физичес­ких лиц“» (далее — Закон № 284-ФЗ). Закон вступает в силу с 1 января 2015 г., за исключением некоторых ­положений.

Измененную кадастровую стоимость раньше можно было применять только на будущее время

Основную часть Закона № ­284-ФЗ составляют положения новой главы 32 НК РФ — об имущественном налоге физических лиц (подробнее о них можно прочитать на с. 23). Сейчас этот налог исчисляется с инвентаризационной стоимости имущества. Под ней понимается восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги (абз. 2 п. 3 инструкции МНС РФ от 02.11.99 № 54 «По применению Закона Российской Федерации „О налогах на имущество физических лиц“»).

В отличие от инвентаризационной, кадастровая стоимость приближена к рыночной.

Нормы новой главы 32 НК РФ направлены как раз на изменение системы определения размера налога на имущество: за базу будет приниматься именно кадастровая стоимость. Если для физических лиц такие перемены — это новшество, то для компаний такое исчисление налога на имущество и земельного налога уже давно реальность (п. 1 ст. 378.2, ст. 390 НК РФ). И как показывает практика, в этой реальности бизнесу приходится активно отстаивать свои интересы.

Споры, целью которых является снижение кадастровой стоимости недвижимости компаний, неслучайно получили широкое распространение. Компании задействуют значительные ресурсы, чтобы добиться успеха в таких делах. Дело в том, что при благополучном исходе спора можно добиться значительного снижения налоговой базы.

Несложно представить, что когда речь идет о недвижимости, и в особенности о дорогих объектах, суммы экономии на налогах и других платежах, зависящих от кадастровой стоимости, становятся значительными для бюджета организации.

Раньше все попытки компаний вернуть налоговые или арендные платежи, которые были рассчитаны и уплачены, исходя из отмененной кадастровой стоимос­ти, были ­без­успешны.

Устанавливать и применять новую кадастровую стоимость при ее пересмотре можно было только на будущее время (постановления Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2014 по делу № А79-14353/2012).

Суды указывали, что признание кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и внесение в государственный кадастр недвижимос­ти (ГКН) соответствующих сведений об участке обратным числом не предусмотрено.

Принятый Закон № 284-ФЗ дополняет ст. 378.2 и 391 НК РФ новыми пунк­тами, которые регулируют особеннос­ти определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, а также земельного налога. Дополнения вносят ясность в вопрос о моменте, с которого применяется новая кадастровая стоимость при ее ­изменении.

Закон № 284-ФЗ устанавливает общее правило: изменение кадастровой стоимости объектов в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих перио­дах, а также исключения — в виде оговорки о том, что иное может быть предусмотрено п. 15 ст. 372.2 и п. 1 ст. 391 НК РФ. Именно эти исключения делают возможным применение измененной кадастровой стои­мости ретроактивно, распространяя ее на прошлые периоды.

Для определения момента, с которого можно применять новую стоимость, предусмотрены два различных правила.

Кадастровую стоимость выгодно уменьшать путем исправления технической ошибки

Продолжительность прошедшего периода, на который можно распространить действие новой стоимости, зависит от того, в какой ситуации произошло ее изменение: вследствие исправления технической ошибки или же по решению комиссии (суда).

Первое правило применяется, когда кадастровая стоимость объекта изменилась вследствие исправления технической ошибки, допущенной при ведении ГКН органом, осуществляющим государственный кадастровый учет. В таком случае пересчитать налог можно начиная с того налогового периода, в котором была допущена ошибка.

В некоторых случаях у компании может существовать альтернатива, по какому пути пойти, чтобы уменьшить кадастровую стоимость. Например, обнаружено, что в ГКН числится неправильная стоимость, которая не соответствует сведениям акта госоргана, которым она утверждена. При этом установленная в постановлении госорганом стоимость компанию вполне устраивает. Рыночная стоимость объекта примерно равна или немного меньше установленной в постановлении стоимости. То есть нет принципиальной разницы, идти с заявлением о пересмотре кадастровой стоимос­ти или требовать исправления технической ошибки: кадастровая стоимость составит примерно одну и ту же сумму в обоих случаях. Здесь важно учесть следую­щее.

Выбор такого способа изменения кадастровой стоимости, как исправление технической ошибки, предоставляет налогоплательщикам широкие возможности. Компания может потребовать возврата излишне уплаченного налога за все время применения «дефектной» кадастровой стоимости, при определении или внесении в ГКН которой закралась ошибка.

Пример
При внесении в ГКН орган кадастрового учета допустил опечатку, вследствие чего кадастровая стоимость земельного участка увеличилась по сравнению со стоимостью, утвержденной нормативным правовым актом органа влас­ти. Налоговый орган рассчитал налог за 2012, 2013 и 2014 гг., руководствуясь ошибочной стоимостью. Если компания обнаружила эту ошибку только в 2014 г., она может обратиться с заявлением об исправлении технической ошибки и потребовать перерасчета налога за все три года.

Под техническими ошибками Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Законо ГКН) понимает описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки либо подобные ошибки, допущенные органом кадастрового учета при ведении ГКН и приведшие к несоответствию сведений, внесенных в ГКН, сведениям в до­кумен­тах, на основании которых вносилась информация в ГКН. Такая техническая ошибка исправляется на основании решения органа кадастрового учета в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня представления заявления или решения суда об исправлении ошибки (подп. 1 п. 1, п. 2 Закона о ГКН).

Другими словами, техничес­кой ошибкой можно считать такие действия кадастровых органов, которые носят исключительно механический характер: опечатка или иное неправильное внесение в ГКН утвержденных результатов оценки, показателей или сведений, которые утверждены постановлением уполномоченного органа.

Закон о ГКН квалифицирует как техничес­кую ошибку, в частности, и арифметическую ошибку при расчете. Такое возможно, например, если кадастровая стоимость утверждена не в виде итоговых стоимостей конкретных объектов, а в виде среднего удельного показателя за один квадратный метр, с помощью которого в дальнейшем рассчитывается кадастровая стоимость (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.04.2014 по делу № А45-12925/2013).

Тонкий момент — к техни­чес­ким ошибкам не относятся кадастровые ошибки, то есть воспроизведенные, продублированные в ГКН ошибки до­кумен­та, на основании которого вносились сведения в ГКН (п. 2 ч. 1 ст. 28 Закона о ГКН). Порядок исправления кадастровой ошибки отличается от порядка, преду­смотренного для техничес­кой ошибки (ч. 4 ст. 28 Закона о ГКН).

В связи с этим при обнаружении кадастровой ошибки компании, скорее всего, нужно будет выбирать другую процедуру ее исправления: в порядке пересмотра кадастровой стоимости или оспаривания решения госоргана.

Второе правило действует, если кадастровая стоимость объекта изменилась по решению комиссии, рассматриваю­щей споры о результатах определения кадастровой стои­мости или по решению суда в порядке ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельнос­ти в Российской Федерации» (далее — Закон № ­135-ФЗ). В этом случае сведения о новой стоимости, которая установлена решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы, начиная с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Но закон предусматривает и одно уточнение: ретроспективное действие ограничено датой внесения в государственный кадастр недвижимости той кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Например, кадастровая стои­мость утверждена и введена в 2012 г. Если компания подала заявление о пересмот­ре кадастровой стоимости в 2014 г., пересчитать налог за 2012 и 2013 гг. она не сможет. Перерасчет возможен только в том налоговом периоде, в котором подано заявление — то есть с 1 января 2014 г. Причем это правило действует, даже если решение об изменении кадастровой стоимости компания получит только в 2015 г. Раньше же применить кадастровую стоимость можно было только на следующий налоговый период, с момента вступления в силу ­решения.

К тому же, в отличие от приведенного выше примера с изменением кадастровой стоимости вследствие технической ошибки, перерасчет налога за 2012 и 2013 гг. уже невозможен.

Оба этих правила, по сути, представляют собой синхронизацию налогового законодательства с законодательством об оценке.

Так, относительно новая норма — ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ (начало дейст­вия новой редакции этой статьи — 22 июля 2014 г.) — преду­сматривает аналогичные правила, несущие ту же смысловую нагрузку, несмотря на то что сформулированы они несколько иначе. В соответствии со ст. 24.20 в случае исправления технической ошибки в сведениях ГКН о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются с даты внесения в ГКН соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку, а рыночная стоимость, установленная в результате оспаривания кадастровой стоимости применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании, но не раньше даты внесения первоначальной кадастровой оценки, результаты которой оспаривались. Тем самым Закон № 284-ФЗ уточнил порядок учета изменений кадастровой стоимости именно в налоговых целях, что не оставляет сомнений в необходимости применения этих правил при расчете налогов как для физических, так и для юридичес­ких лиц.