Если арендатор муниципального недвижимого имущества — субъект малого или среднего предпринимательства — имеет преимущественное право на приватизацию такого имущества, то собственник не вправе отказать в реализации данного права. В том числе в случаях, когда спорное имущество было передано собственником в оперативное управление муниципальному учреждению, но уже после вступления в силу закона, установившего преимущественное право на приватизацию (Определение Верховного суда РФ от 07.10.2014 № 305-ЭС14-101 по делу № А41-46038/13).
Суть дела
Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество) заключило с администрацией муниципального района договор аренды нежилого помещения. Впоследствии данное помещение было передано в оперативное управление муниципальному автономному учреждению (соответствующее вещное право зарегистрировано в феврале 2012 г.), в связи с чем договор аренды нежилого муниципального помещения был заключен уже между учреждением и обществом.
Общество обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако в предоставлении имущества было отказано по причине закрепления данного имущества на праве оперативного управления за муниципальным автономным учреждением. Общество, не согласившись с отказом, обратилось в суд с требованием о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал. В ходе судебного разбирательства было установлено, что общество соответствует всем требованиям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) к субъектам малого и среднего предпринимательства, которые имеют преимущественное право на приобретение государственного или муниципального имущества.
Решение о создании муниципального автономного учреждения, которому спорное имущество было передано на праве оперативного управления, было принято советом депутатов муниципального образования до вступления в силу Закона № 159-ФЗ, а законность передачи ему на праве оперативного управления помещения подтверждена в другом процессе, решение по которому вступило в законную силу.
На «отказное» решение общество подало апелляционную жалобу, которая была удовлетворена. Апелляционный суд в обоснование своего постановления сослался на разъяснения ВАС РФ, изложенные в п. 1 и 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134. В них указано, что перечень условий для приобретения арендованного имущества, установленный Законом № 159-ФЗ, является исчерпывающим. Муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо иные ограничения. Кроме того, суды могут признать незаконным отказ в предоставлении преимущественного права в случае, если органом местного самоуправления совершены действия, направленные на воспрепятствование реализации такого права.
Суд также установил, что закрепление спорного имущества за учреждением произошло после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, что нарушило законные интересы общества.
Наличие судебных актов по делу, в котором установлена правомерность передачи помещений и непризнания регистрации учреждения недействительной, не свидетельствует о законности оспариваемого отказа, как и не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права указание администрации на необходимость оспаривания актов о закреплении спорного имущества. Обоснований закрепления спорного имущества за учреждением администрация предоставить не смогла.
Необоснованными признаны заявления администрации о том, что изъять спорное помещение у учреждения не представляется возможным, поскольку не проведены процедуры по его ликвидации, поскольку право оперативного управления может быть прекращено и по иным основаниям.
Суд установил, что спорные помещения муниципальным учреждением не используются, передача в оперативное управление произошла без изъятия помещения у общества и общество продолжает его использовать как торговую точку.
Суммируя сказанное, а также учитывая то, что фактически учреждение является структурным подразделением администрации и подотчетно ей, по мнению суда, отказ в реализации преимущественного права в данном контексте являлся злоупотреблением правом.
Администрация подала жалобу в ФАС Московского округа, который отменил апелляционное постановление на основании следующего.
Поддерживая позицию первой инстанции, суд указал на невозможность приватизации имущества, закрепленного на праве оперативного управления за муниципальным учреждением. По мнению суда, неверными являлись выводы о соблюдении обществом всех условий для реализации преимущественного права. Также были признаны неверными выводы апелляции о наличии злоупотребления правом со стороны администрации.
Помимо прочего, суд указал, что момент создания учреждения не имеет правового значения. Право оперативного управления для признания его незаконным необходимо оспорить, а этого сделано не было. Дополнительно суд отметил то, что помещение было сдано в аренду уже после передачи его на праве оперативного управления учреждению.
Позиция Верховного суда
Общество оспорило указанное выше постановление. В результате без изменения был оставлен акт апелляционной инстанции.
Удовлетворяя требования заявителя, суд подтвердил обоснованность выводов апелляционной инстанции в части принятия во внимание разъяснений ВАС РФ, дополнительно указав на то, что в данном контексте время регистрации учреждения имеет правовое значение. Учитывая, что передача помещения в оперативное управление произошла без изъятия его у юридического лица, суд усмотрел в действиях администрации наличие злоупотребления правом.
ВС РФ отметил, что судами кассационной и первой инстанции проигнорированы решения в пользу субъектов малого предпринимательства по аналогичным делам. Также суд обратил внимание на необходимость реализации конституционно значимых целей, которые согласно постановлению Конституционного суда РФ от 20.12.2010 № 22-П в данном контексте выражаются в предоставлении для некоторых субъектов предпринимательской деятельности упрощенного порядка приватизации публичного имущества.