Обращение в муниципальный орган за выдачей разрешения на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию здания является доказательством того, что лицом были предприняты меры для легализации самовольной постройки. Если возведенное здание соответствует всем строительным и санитарным нормам и не нарушает права иных лиц, то этого достаточно для признания права собственности на данный объект (Определение Верховного суда РФ от 30.10.2014 № 309-ЭС14-1436 по делу № А71-8460/2013).
Суть дела
Индивидуальный предприниматель (далее — предприниматель, истец) арендовал у муниципалитета земельный участок, на котором в соответствии с целевым использованием земли построил двухэтажное складское здание на основании полученных от администрации муниципального образования (далее — администрация) разрешений на проектирование и строительство. Позднее предприниматель приобрел этот земельный участок по договору купли-продажи, затем обратился в главное управление архитектуры и градостроительства муниципальной администрации с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако в выдаче разрешения муниципальный орган отказал, сославшись на отсутствие разрешения на строительство и указав, что сооружение является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
Предприниматель посчитал отказ незаконным и обжаловал его в арбитражный суд.
Судебное разбирательство
В обоснование исковых требований предприниматель указал, что в 2005 г. в соответствии с постановлением администрации муниципального образования ему было выдано разрешение на строительство здания со сроком действия один год. Строительство окончилось в 2007 г., по мнению заявителя, сооружение возведено в соответствии с требованиями законодательства, потому у администрации не было оснований для отказа в выдаче разрешения.
В ходе судебного разбирательства администрация представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку разрешение на строительство истцу не выдавалось и истцом не были представлены доказательства невозможности получения разрешения на строительство до начала самого строительства. Кроме того, администрация ссылалась на то, что предприниматель не представил доказательств, подтверждающих соответствие построенного объекта градостроительным нормам и правилам.
Суд первой инстанции, изучив материалы дела, установил, что разрешение на строительство объекта истцом действительно не было получено. Поскольку из представленных документов не следовало, что спорный объект был построен в 2007 г., то не доказан факт выполнения истцом условий разрешения, на которое он сослался в своем заявлении.
Кроме того, не было доказано, что истец предпринимал какие-либо меры для получения разрешения на строительство в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, необходимость которых подтверждается п. 26 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, а также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации». Не увидел суд и подтверждения тому, что спорное здание расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, и что спорный объект недвижимости соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим правилам.
При подаче апелляционной жалобы предприниматель также представил ряд документов, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным нормам и отсутствие нарушения интересов других лиц строительством такого объекта, однако в удовлетворении жалобы было отказано. Обоснование позиции суда в целом было схожим с мотивировкой, представленной в первой инстанции, но с учетом ряда не учтенных в решении моментов.
В частности, суд установил, что факт постройки дома в 2007 г. подтверждается кадастровым паспортом здания, а также актом приемки законченного строительства. Суд также обратил внимание, что истцом не представлено доказательств получения разрешения на строительство, а его ссылка на постановление администрации от 2005 г., согласно которому он якобы получил разрешение на строительство, не может быть принята во внимание. Ведь, во-первых, указанное постановление, выданное в соответствии с Временными правилами застройки города Ижевска от 1996 г., не было опубликовано в установленном порядке, а во-вторых, постановление администрации от 2004 г. содержит ссылку на необходимость получения разрешения на строительство в установленном градостроительным управлением порядке. К тому же годичный срок был все же нарушен: если разрешение выдано 1 ноября 2005 г., то оно действует до 1 ноября 2006 г., а не до 2007 г.
Также суд указал, что само по себе обращение за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию не свидетельствует о принятии надлежащих мер к легализации постройки. Кассационная инстанция оставила решение и постановление без изменений.
Позиция Верховного суда
Предприниматель обратился с заявлением в Верховный суд РФ и выиграл спор. Суд отменил вынесенные по делу судебные акты и признал за предпринимателем право собственности на спорный объект. Удовлетворяя требования, ВС РФ исходил из того, что при вынесении решений суды нижестоящих инстанций не учли ряд моментов.
В частности, согласно ст. 2 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», а также п. 6.1—6.6 Временных правил застройки города Ижевска от 1996 г., действовавших на момент начала строительства спорного объекта, порядок оформления разрешений на строительство объектов ограничивал процедуру получения разрешения на строительство изданием постановления за подписью первого заместителя главы администрации — вице-мэра города. Согласно материалам дела предприниматель до начала строительства осуществил архитектурно-строительное планирование и необходимые согласования с органами местного самоуправления, провел необходимую государственную экспертизу проектной документации и получил разрешение на строительство в форме постановления от 01.11.2005 за подписью вице-мэра. Таким образом, по мнению суда, предпринимателем были приняты меры для легального осуществления строительства объекта.
Кроме того, направление заявления о вводе в эксплуатацию в градостроительное управление администрации, с точки зрения ВС РФ, само по себе уже является подтверждением совершения предпринимателем действий, направленных на легализацию спорного объекта. Учитывая, что в материалах дела имеются заключения строительной экспертизы, указывающие на работоспособное состояние объекта и его безопасность для жизни и здоровья граждан, а также тот факт, что земельный участок находится в собственности предпринимателя, суд удовлетворил исковые требования полностью.