Бремя содержания имущества несет его собственник, даже если договор с управляющей компанией заключил арендатор

Если в договоре аренды помещения в многоквартирном доме нет прямого указания на то, что в период действия до­говора коммунальные платежи должен вносить арендатор, то предполагается, что нести подобные расходы должен собственник такого помещения. Законодательство РФ не содержит норм, автоматически возлагающих обязанность по оплате коммунальных платежей на арендатора недвижимости (Определение ВС РФ от 10.11.2014 № 305-ЭС14-1452 по делу № А40-59220/2013).

Суть дела

Закрытое акционерное общество (далее — арендатор) арендовало нежилые помещения в многоквартирном доме у собственника — муниципалитета. Стороны в договоре установили, что арендатор обязан самостоятельно заключить договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования общей собственностью в размере, пропорциональном арендуемой площади. Во исполнение указанного договорного обязательства арендатор заключил агентский договор с государственным унитарным предприятием на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг. Это же ГУП являлось управляющей компанией и всего остального имущества в многоквартирном доме.

На общем собрании собственников помещений в доме было принято решение расторгнуть договор с прежней управляющей компанией и выбрать новую — закрытое акционерное общество (далее — управляющая компания). В связи с этим прежняя управляющая компания письменно уведомила арендатора о расторжении агентского договора, заключенного между ними. Однако с вновь выбранной управляющей компанией арендатор договор не заключил.

Поскольку платы за коммунальные и эксплуатационные услуги новая управляющая компания от арендатора не получала, она обратилась с иском в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности, а также неустойки.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции привлек в качестве соответчика собственника нежилого помещения, однако в части требований к нему впоследствии в удовлетворении иска отказал. А вот требования к арендатору о внесении платежей новой управляющей компании суд посчитал обоснованными.

В отзыве на исковое заявление арендатор указал, что в соответствии с первоначально заключенным договором аренды, а также в связи с отсутствием каких-либо договорных отношений между новой управляющей компанией и арендатором помещений у последнего отсутствуют обязанности по оплате коммунальных и эксплуа­тационных услуг, ремонта помещений в доме.

Однако данные доводы суд отклонил. Во-первых, договор с ГУП, на который ссылался арендатор, был расторгнут в связи с выбором новой управляющей компании, о чем ГУП уведомил ответчика в письменном виде. ­Более ­того, по мнению суда, арендатор уклонялся от заключения договора с новой управляющей компанией.

Во-вторых, из положений ст. 210 ГК РФ, ст. 153—155 ЖК РФ, п. 18, 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) следует, что при рассмат­риваемых обстоя­тельствах потребителем услуг признается арендатор, а значит, именно он должен оплачивать предоставляемые коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Исходя из изложенных обстоя­тельств, суд первой инстанции полностью удовлетворил требования истца к компании-ответчику по взысканию суммы задолженнос­ти и неустойки.

Арендатор, не согласившись с вынесенным решением, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В жалобе он указал, что оснований для удовлетворения иска у суда не было, поскольку до­говор аренды между муниципалитетом и ответчиком не содержит условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов. Но этот довод судей не убедил: они обратили внимание на то, что цена догово­ра аренды установлена без учета суммы коммунальных платежей, а в обязаннос­ти арендатора входит заключение соответствующих до­­говоров на обслуживание арендованного помещения и предоставление коммунальных услуг.

В результате апелляционный суд оставил решение без изменения, в кассационной инстанции обжалование тоже закончилось для арендатора безуспешно.

Позиция верховного суда

Заявление о пересмотре су­дебных актов в порядке надзора, поданное арендатором в ВАС РФ в июле 2014 г., было возвращено без рассмотрения, поскольку к нему не был приложен до­кумен­т, подтверждающий полномочия представителя компании. Устранив недостатки заявления, компания вновь обратилась за пересмот­ром невыгодных судебных актов, но уже в Верховный суд РФ, и повторно — в кассационном порядке. Судьи пришли к выводу, что вынесенные по делу судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что ни ст. 210 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 154 ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе расположенных в многоквартирных жилых домах.

Положение договора аренды, которым была закреплена обязанность арендатора заключать договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, не является само по себе основанием для взыскания платы за коммунальные услуги с арендатора.

Договор аренды, регулируя отношения собственника и арендатора недвижимости, не содержит условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов. Нет такого требования и в п. 2 ст. 616 ГК РФ, предусматривающем обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нес­ти расходы на его содержание.

В соответствии со ст. 36 и 39 ЖК РФ именно собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, потому освобождение от этой обязаннос­ти муниципалитета является необос­нованным.

К сведению

Вопрос о том, чьей обязанностью — собственника или арендатора — является заключение договоров с управляющими компаниями и оплата расходов на содержание имущества в многоквартирном доме, в судебной практике существует довольно давно.

Причем и ВАС РФ (до его упразднения), и Верховный суд РФ придерживаются единого мнения — обязанность по содержанию такого имущества лежит на собственнике, а договор аренды не может регулировать отношения между арендатором и управляющей компанией.

Еще в 2011 г. Президиум ВАС РФ в постановлении от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 разъяснил, что арендатор не может неосновательно обогатиться за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, поскольку оплачивать такие затраты обязан собственник недвижимости.

В другом постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796 судьи не согласились с выводами нижестоящих инстанций о том, что из двух соответчиков — собственника и арендатора — по делу о взыс­кании задолженности на ремонт и содержание общего имущества в доме надлежащим является только второй. Президиум постановил взыскать спорную сумму только с собственника, пояснив, что возлагать обязанность по внесению таких платежей на арендатора собственник не вправе. Такие же выводы содержатся и в определениях ВАС РФ от 24.01.2014 № ВАС-19642/13 по делу № А12-5130/2013, от 24.07.2014 № ВАС-9709/14 по делу № А12-14506/2013.

Объединенный Верховный суд РФ в 2014 г. тоже уже высказывался против возложения обязанностей по оплате услуг управляющих компаний на арендаторов (Определение от 08.09.2014 № 301-ЭС14-1735 по делу № А79-3593/2013).