С 1 апреля 2015 г. заработает новый порядок изъятия земельных участков и другого недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Им определены основания, содержание и процедуры принятия решений и заключения соглашений об изъятии таких объектов. Право на возмещение за изымаемый земельный участок теперь закреплено не только за собственниками, но и за иными правообладателями государственных и муниципальных земель.
Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены поправки в Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ и целый ряд законодательных актов, касающиеся порядка изъятия недвижимости для муниципальных и государственных нужд.
Новый порядок изъятия земельных участков будет регулироваться специальной главой VII.1 ЗК РФ, которой, в частности, определены органы, принимающие решения об изъятии, порядок принятия решения ими, условия такого изъятия, а также особенности определения размера возмещения в связи с ним, заключения соглашения об изъятии.
Земельный участок может быть изъят по ходатайству субъекта естественной монополии
Основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, установленные ст. 49 ЗК РФ, не претерпели значительных изменений. Основным нововведением стало то, что основанием для изъятия теперь может являться как строительство новых, так и реконструкция старых объектов государственного значения. Таких как, например, автомобильные дороги регионального значения.
Изъятие земельных участков в целях строительства объектов государственного значения допускается, если такие объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Принятие решения об изъятии земли в иных целях должно быть соответствующим образом обосновано (ст. 56.3 ЗК РФ, здесь и далее — в ред. от 01.04.2015).
Изъятие земельного участка в зависимости от целей осуществляется по решению федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов, а также органов местного самоуправления.
Одно из нововведений — возможность принятия решения об изъятии земли по ходатайству организации, направленному в соответствующий государственный орган исполнительной власти (орган местного самоуправления). Перечень организаций, имеющих право на обращение с таким ходатайством, должен быть установлен Правительством РФ. Однако уже самим ЗК РФ такое право для субъектов естественных монополий, если земельный участок им необходим для размещения объектов федерального или регионального значения, обеспечивающих их деятельность (например, дороги, линии электропередачи), а также для недропользователей (ст. 56.4 ЗК РФ).
Возмещение за изымаемый земельный участок полагается не только собственникам
Поправками в ГК РФ и ЗК РФ предусмотрено, что возмещение за изымаемые земельные участки полагается не только собственникам, но и правообладателям, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (ст. 279 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ).
При изъятии земельного участка у собственника, иных правообладателей в размер возмещения, помимо их рыночной стоимости (рыночной стоимости иных прав на земельный участок), также включаются убытки, в том числе в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды), а также упущенная выгода. При определении ценности земельного участка особое внимание будет уделяться его виду разрешенного использования.
Если с определением рыночной стоимости земельного участка при изъятии у собственников все более-менее ясно, то для определения рыночной стоимости иных прав на землю в ЗК РФ введен специальный расчет:
- в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а если он не установлен — на 49 лет;
- в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или организации, имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;
- в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.
Также с согласия правообладателя, у которого изымается земельный участок, ему может быть предоставлен иной земельный участок или иное недвижимое имущество или право на него, с зачетом его стоимости в размер возмещения (п. 3 ст. 281 ГК РФ).
Поправками конкретизированы и объекты, не подлежащие учету при установлении размера возмещения. Например, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение, возведенное на земельном участке, не соответствующее его разрешенному использованию, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключен после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).