Прекращение договора аренды недвижимости не лишает нового собственника права требовать погашения долга, переданного по договору цессии

При переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый — приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Если вместе с недвижимостью к новому собственнику перешло и право требования долга по договору аренды, то он может потребовать деньги, даже если такой договор уже прекращен (Определение ВС РФ от 30.12.2014 № 307-ЭС14-199 по делу № А56-27966/2013).

Суть дела

В августе 2007 г. между ЗАО (далее — арендодатель) и ООО (далее — ответчик, арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения под ресторан сроком на 11 месяцев. По истечении этого срока стороны продолжали фактически исполнять договор, пока в январе 2009 г. не заключили соглашение о его прекращении с 1 октября 2009 г. В соглашении арендодатель и арендатор подтвердили отсутствие друг к другу претензий, а также констатировали факт внесения арендатором платы за пользование имуществом по договору аренды в полном объеме. На следующий день после расторжения прежнего договора арендодатель и арендатор заключили два новых договора, предметом которых выступали все те же помещения. Правда, в договорах отсутствовало существенное для аренды условие — не был указан размер арендной платы.

В июле 2011 г. арендодатель продал недвижимость другой компании. Через два дня стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым продавец имущества передал покупателю право требования задолженности и процентов на нее по уже прекращенному договору аренды недвижимости. Переход права собственности был зарегистрирован 25 ноября 2011 г. Поскольку арендатор допускал просрочки оплаты в отношениях с новым собственником, то последний обратился в арбитражный суд с иском к арендатору. Арендодатель потребовал взыс­кать не только задолженность, возникшую после покупки недвижимости, но и долг, образовавшийся у арендатора перед прежним собственником до перехода прав на имущество к истцу, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции отказал в иске. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдавае­мого в аренду объекта — один из способов перемены лиц в обязательстве (п. 1 ст. 617 ГК РФ). По смыслу этой статьи при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положения­ми ст. 382 и 387 ГК РФ, преду­сматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Как следует из положения п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды.

Суд обратил внимание на то, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соответствующего соглашения, если из него не вытекает иное, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступ­ления в законную силу решения суда. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 2—4 ст. 453 ГК РФ).

Расторжение договора прекращает обязательства сторон на будущее время. Следовательно, требование, принадлежащее арендодателю, было утрачено с момента прекращения договора аренды и не могло быть передано по дополнительному соглашению к договору купли-продажи, заключенному позднее. Суд также добавил, что факт прекращения договора аренды подтверждается наличием двух новых договоров, заключенных между ответчиком и арендодателем до перехода права собственности на недвижимость к истцу.

Таким образом, первая инстанция пришла к выводу, что оснований для взыскания задолженнос­ти и удовлетворения требования о взыскании платы за пользование помещением после перехода права собственности к истцу не имеется, поскольку в это время уже действовали новые договоры аренды. Так как вопрос об изменении основания иска или уточнении исковых требований не поднимался, арбитражный суд рассмотрел требования истца исходя из предмета и основания, изложенных в исковом заявлении. Новый собственник не обос­новал свои требования новыми договорами, а по-прежнему ссылался на прежний, формально прекращенный.

Истец обжаловал решение в арбитражный апелляционный суд, но тот оставил решение первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу — без удов­летворения.

В связи с расторжением первоначального договора аренды у нового собственника не могло возникнуть каких-либо требований. Истец ссылался на незаключенность новых договоров аренды, однако эти доводы были отклонены судом, поскольку данный вопрос не поднимался при рассмот­рении дела первой инстанцией.

Кассационная инстанция также не нашла оснований для отмены принятых судебных актов, а кассационную жалобу оставила без удовлетворения.

Податель жалобы вновь ссылался на незаключенность новых договоров аренды, потому что в них отсутствовало условие о размере арендной платы, а оплата производилась ответчиком по прежнему договору. Судьи данные доводы не приняли во внимание. Они отметили, что ссылка подателя жалобы на то, что оплата производилась ответчиком по прежнему договору, не опровергает выводов судов по существу заявленных требований.

Позиция Верховного суда

Судьи Верховного суда РФ отменили решение и постановления нижестоящих судов, а дело направили на новое рассмотрение. При отсутствии иных догово­ров (как в случае сохранения действия первоначального договора аренды, так и в случае расторжения этого договора и несвоевре­менного возврата имущества арендатором) собственник имеет право на получение арендной платы, а также иных платежей, предусмотренных договором. Положения главы ГК РФ об обязательствах, возникших в результате неосновательного обогащения, применению к таким требованиям не подлежат.

Судьи отметили, что в удовлетворении иска могло быть отказано только при условии, что в спорный период арендатор не пользовался помещением или уплатил причитающиеся собственнику платежи.

Сославшись на заключение новых договоров аренды, суд первой инстанции не проверил наличие в них существенных условий, в том числе устанавливающих размер арендной платы. ВС РФ обратил внимание на рассмотренное ранее дело по иску общества к арендатору об освобождении занимаемых им помещений. Отсутствие условия о размере арендной платы повлекло признание новых до­говоров аренды незаключенными и исключило возможность предъявления новым собственником иска к арендатору на основании этих договоров. Судьи отметили, что отказ в удовлетворении иска препятствует повторному обращению с иском из первоначального договора аренды, а следовательно, лишает истца права на судебную защиту.

Суд первой инстанции, несмотря на неявку представителя общества в судебное заседание, располагал доказательствами того, что ответчик продолжал пользоваться спорным помещением пос­ле расторжения первоначального договора аренды и перечислял прежнему собственнику платежи в размере, установленном первоначальным договором. В дополнительном соглашении к договору купли-продажи здания арендодатель, уступая право требования арендных платежей, также сослался на первоначальный договор аренды как на дейст­вующий.

В связи с этим ВС РФ пришел к выводу, что принятые по делу судебные акты не соответствуют положениям ст. 168 АПК РФ: имеющиеся в деле доказательства в их совокупности не оценены; обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены, в связи с чем не определены положения ГК РФ, подлежащие применению по делу. Суды апелляционной и кассационной инстанций допущенные нарушения не устранили.