При расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя прекращается обязанность арендатора совершать в будущем действия, которые предусматривались договором. Сохраняют силу лишь те условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения, в том числе обязанность арендатора возвратить имущество (Определение ВС РФ от 30.01.2015 № 301-ЭС14-1773 по делу № А43-15911/2013).
Суть дела
В сентябре 2012 г. общество (далее — заявитель, общество, арендатор) заключило с администрацией города (далее — ответчик, арендодатель) договор аренды земельного участка для строительства нежилого здания. Стороны определили срок действия договора до 27 апреля 2013 г.
По истечении этого срока арендодатель направил обществу письмо, в котором заявил о прекращении договорных отношений по причине невыполнения арендатором обязательств по заключению и исполнению инвестиционного проекта. Арендатор получил уведомление 13 мая 2013 г., и в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ спустя три месяца договор прекратил свое действие.
В июле 2013 г., за месяц до дня прекращения договора, общество обратилось в администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на строительство нежилого здания на арендованном участке. И приложило к заявлению договор аренды. Однако ему было отказано в выдаче разрешения в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок.
Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
К полномочиям органов местного самоуправления относится в том числе выдача разрешения на строительство (п. 1 ст. 8 ГрК РФ).Такое разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).
Для получения разрешения на строительство застройщик направляет заявление о его выдаче в уполномоченный орган. К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок (ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ). Орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения при отсутствии таких документов, их несоответствии требованиям градостроительного плана земельного участка, в случае получения разрешения на строительство линейного объекта, который не соответствует требованиям проекта планировки территории и проекта ее межевания, а также если документы не соответствуют требованиям, устанавливаемым в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ).
К заявлению о выдаче разрешения на строительство заявитель приложил договор аренды земельного участка, который должен был прекратить свое действие спустя месяц после подачи заявления о выдаче разрешения на строительство. Поскольку уведомление о прекращении договорных отношений было получено заявителем 13 мая 2013 г., то в силу ст. 610 ГК РФ договор прекратил свое действие 13 августа 2013 г., то есть по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Следовательно, договор не может рассматриваться как правоустанавливающий документ на земельный участок.
Арбитражный апелляционный суд удовлетворил жалобу истца, решение отменил, а требования заявителя удовлетворил.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему. Договор, в котором отсутствует такое условие, считается действующим до определенного в нем момента окончания сторонами обязательства (ч. 3 ст. 425 ГК РФ). При этом ГК РФ не относит истечение срока действия договора к основаниям прекращения обязательства.
Судьи обратили внимание, что стороны по договору аренды прямо не предусмотрели, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств, следовательно, договор продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства — возведения на территории земельного участка нежилого здания и его ввода в эксплуатацию.
Кроме того, окончание срока аренды не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по нему. Соглашение о расторжении данного договора арендодатель и арендатор не подписывали. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отношения по договору аренды сохраняли силу и на момент обращения общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
Суд не принял в качестве основания для отказа в выдаче разрешения на строительство и то обстоятельство, что договор аренды не является документом, позволяющим осуществлять строительство, поскольку его завершение невозможно до момента истечения срока аренды (п. 13 ст. 51 ГрК РФ).
Кассационная инстанция не нашла оснований для отмены постановления апелляционного суда и оставила жалобу ответчика без удовлетворения.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством. Так, в ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию, если срок освоения предусмотрен договором. А основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в таких целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении этого договора, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08).
Позиция Верховного Суда
Верховный суд РФ отменил постановления апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда оставил в силе. По мнению судей, первая инстанция сделала обоснованный вывод о том, что спорный договор аренды не может рассматриваться в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными нормативно-правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 1, 2 ст. 407 ГК РФ).
Закон предусматривает два способа прекращения обязательства по требованию одной из сторон договора: односторонний отказ от исполнения обязательств (ст. 310, п. 1 ст. 450 ГК РФ) и расторжение договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Арендодатель воспользовался односторонним отказом.
Судьи обратили внимание на положения постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее — постановление № 35). Когда односторонний отказ допускается законом или соглашением сторон, он влечет те же последствия, что и расторжение договора по решению суда, следовательно, правовые позиции этого постановления подлежат применению по делу (п. 2 постановления № 35).
Из пунктов 3 и 8 постановления № 35 следует, что по смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Вместе с тем условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды), сохраняют свое действие. При расторжении договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При расторжении договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня его фактического возвращения, а также убытки и неустойка за просрочку исполнения арендатором всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).
Таким образом, при отказе от договора аренды недвижимого имущества обязательства сторон прекращаются, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплаты платежей за пользование имуществом. Вывод судов о том, что у арендатора земельного участка сохраняется обязательство по строительству объекта, по мнению судей экономической коллегии ВС РФ, является необоснованным.
Кроме того, срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить вне зависимости от воли сторон. Поскольку определенная сторонами цель арендных отношений — строительство объекта — не является событием, которое должно неизбежно наступить, суд апелляционной инстанции необоснованно признал договор действующим до окончания строительства. Если такое обстоятельство возникло, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 4 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).