Упущенную выгоду можно взыскать с третьего лица в случае создания им препятствий для исполнения договора аренды

Ответственность за создание препятствий для исполнения договора аренды несет не только собственник имущества, но и третьи лица. При этом основания для взыскания упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей никак не связаны с получением или отсутствием доходов у делинквента (Определение ВС РФ от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013).

Суть дела

Несколько нежилых помещений на первом и втором этажах здания торгового центра (ТЦ) принадлежали двум собственникам — обществу с ограниченной ответственностью (далее — истец, общество-собственник) и муниципальному образованию. Последнее передало принадлежащие ему помещения в аренду другому обществу сроком на 20 лет (далее — ответчик, общество-арендатор). Обе компании осуществляли предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду торговых площадей. Вход для покупателей в помещения общества-собственника был возможен только через помещения, используемые обществом-арендатором.

В феврале 2010 г. в здании центра произошел пожар, деятельность ТЦ была приостановлена на время ремонта. Пос­ле возоб­новления работы оказалось, что общество-арендатор в ходе ремонта установило перекрытия на входных дверях, ведущих из центрального входа в торговые помещения общества-собственника, исключив для него возможность использования имущества для сдачи в аренду.

В июле 2010 г. представители городской торгово-промышленной палаты произвели осмотр цент­рального и дополнительного входов в ТЦ. В результате осмотра они пришли к выводу, что доступ покупателей в торговые помещения общества-собственника ограничен и их сдача в аренду невозможна, поскольку при перекрытии выходов нарушаются требования п. 6.128 СНиП 21-01-97: в помещениях для одновременного пребывания более 50 человек должно быть предусмотрено не менее двух эвакуационных выходов.

В марте 2011 г. антимонопольный орган (далее — ­УФАС) вынес решение, которым общество-арендатор было признано нарушившим ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» путем осуществления действий, признаваемых недобросовестной конкуренцией, — ограничения возможности компании использовать принадлежащие ей торговые помещения. ­УФАС выдало обществу предписание о прекращении выявленных нарушений. Не согласившись с ним, общество-арендатор обратилось в арбитражный суд с требованием признать решение и предписание антимонопольного органа недействительными, но проиграло спор и в первой, и в апелляционной, и в кассационной инстанциях. Более того, постановлением апелляционной инстанции суд обязал нарушителя в течение пяти дней с момента вступления в законную силу постановления устранить препятствия в использовании собственником торговых помещений. В ходе рассмотрения дела суд установил, что проход сотрудников и посетителей ТЦ в помещения компании затруднен, а установленное обществом-арендатором перекрытие препятствует их эксплуатации. Это постановление, вынесенное в мае 2011 г., было фактически исполнено обществом лишь в августе того же года.

Общество-собственник и арендаторы принадлежащих ему помещений обратились в арбитражный суд с требованием взыскать с общества-арендатора убытки, причиненные созданием препятствий для осуществления предпринимательской деятельности.

­Судебное разбирательство

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Обосновывая свои требования о возложении на ответчика обязанности возместить убытки, истцы заявили, что в результате противоправных действий общества они как арендаторы были вынуждены прекратить предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в субаренду, а субарендаторы в свою очередь — торговую деятельность до того момента, пока вход в помещение не был освобожден.

В связи с препятствиями в использовании имущества действие договоров субаренды было приостановлено, а субарендаторы возвратили помещения обществу-собственнику. Общество-собственник подписало с арендаторами соглашения об их освобождении от обязанности вносить арендную плату, поскольку исполнение его обязанности по передаче имущества в аренду было невозможно.

Общество-собственник представило в материалы дела договоры аренды, согласно которым он передал части нежилого помещения арендаторам. Эти договоры заключались с предоставлением им права сдачи помещений в субаренду без дополнительного согласия общества-собственника. На момент ограничения доступа в помещение и в течение всего периода, в пределах которого доступ в него был невозможен, до­говоры являлись действующими. Догово­ры субаренды, заключенные на срок не менее года, содержали условие об обязанности клиента сообщить арендатору о намерении отказаться от договорных отношений. Как и договоры аренды, они являлись действующими.

Истцы отметили, что общество-собственник при неисполнении по догово­ру своих обязанностей не может требовать исполнения встречных от арендатора независимо от заключенных между ними соглашений (ст. 328 ГК РФ). Поэтому ответчик неправомерно указал на наличие оснований для возложения на арендатора (суб­арендатора) ответственнос­ти за его правонарушение. Этот довод противоречит принципу, отраженному в гражданском законодательстве: никто не вправе извлекать выгоду из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Размер упущенной выгоды, заявленный к взысканию, истцы исчислили как сумму доходов, получаемых от сдачи имущества в аренду и субаренду.

Но суд посчитал, что собственник и арендаторы не могут считаться надлежащими истцами по заявленным требованиям.

Арендатор вправе не исполнять обязательство по внесению арендных платежей, если арендодатель не передал во временное владение и пользование арендатора имущество либо изъял его (ч. 2 ст. 328 ГК РФ). Арендодатель, не исполнивший обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему нежилых помещений (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В рассматриваемом деле собственник фактически передал имущество арендаторам, а те — субарендаторам. Создание третьим лицом (ответчиком) препятствий в пользовании имуществом не является обстоятельством, которое освобождает арендодателя от ответственности за нарушение договорного обязательства, а использование имущества не по целевому назначению или его неиспользование по иным обстоятельствам не освобождает арендатора от обязанности по свое­временному внесению арендных платежей. Поскольку договоры аренды и субаренды сохраняли свое действие, обязаннос­ти сторон по ним не прекращали действия.

Истцы обжаловали решение в апелляционный суд, но тот оставил его без изменения, а жалобы — без удовлетворения. С аналогичным итогом завершилось и рассмотрение кассационной жалобы, поданной истцами.

Позиция Верховного Суда

Верховный суд РФ отменил судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, под которыми понимаются реальный ущерб и упущенная выгода. Возмещение убытков есть мера гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказаннос­ти фактов совершения противоправных действий или бездействия, возникновения убытков, причинно-следственной связи между ними и подтверждения размера убытков.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 30.07.2013 № 62 разъяснил, что к упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено. Следовательно, в данном случае к упущенной выгоде относятся доходы, которые получили бы арендодатели, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие. Поскольку истцы приостановили свою обычную экономическую деятельность и их возможность получать доходы от использования имущества была утрачена, имеется и причинно-следственная связь между противоправными действиями ответчика и возможными убытками истцов.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендных платежей. Нарушается принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), поскольку отсутствие объекта аренды препятствует осуществ­лению прав арендатора. Наличие арендных отношений между истцами и третьими лицами не является основанием освобождения делинквента от ответственности.