Минэкономразвития России предлагает с 2017 г. ввести специальное регулирование развития территорий. Соответствующий комплексный законопроект был на днях размещен в Интернете для публичного обсуждения, оно продлится до 21 апреля. Предполагается, что закон будет регулировать отношения сторон не поименованного в ГК РФ договора — договора о развитии территории, которыми станут основной застройщик и уполномоченный орган власти.
На портале regulation.gov.ru до 21 апреля проходит публичное обсуждение законопроекта Минэкономразвития России «О развитии территорий» (ID 00/03-22782/02-15/12-13-4, далее — законопроект). Документ представляет собой проект комплексного нормативного акта, который, помимо новых законоположений, содержит и поправки в три кодекса РФ — Земельный, Жилищный и Градостроительный, а также ряд федеральных законов.
Разработчики законопроекта предлагают ввести новый вид смешанного договора, на основании которого будет проходить развитие территории. В действующем законодательстве договора о развитии территории нет, но есть договоры о развитии застроенной территории (ст. 46.2 ГрК РФ), о комплексном освоении территории (ст. 46.4 ГрК РФ), а также об освоении или комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.5, 46.6 ГрК РФ в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 224-ФЗ). В случае принятия законопроекта все эти виды договоров будут заменены на единый договор о развитии территории (ч. 6 ст. 31 законопроекта).
Договор о развитии территории по сравнению с указанными видами наиболее универсален. Например, он не будет ограничен по объектам строительства (в отличие от освоения территории для строительства жилья), заключаться может не только в отношении уже застроенных элементов планировочной структуры (в отличие от договора о развитии застроенных территорий) и не только с победителем конкурса (в отличие от договора о комплексном освоении территории).
Развитие территории пройдет в соответствии с договором
Под развитием территории в законопроекте понимается деятельность по образованию земельных участков в границах данной территории, подлежащих застройке и благоустройству. Развитие территории может включать в себя подготовку документации по планировке территории и строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортного, общественного назначения и иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (п. 1 ст. 2 законопроекта).
В отношении решения о развитии территории, принятого уполномоченным органом, будет проводиться обсуждение с участием заинтересованных лиц — правообладателей объектов недвижимости, расположенных на предназначенной для развития территории, а также собственников, землепользователей, землевладельцев или арендаторов земли, если до окончания договора аренды осталось не менее пяти лет. Порядок проведения слушаний предусмотрен в ст. 7 законопроекта. Слушания могут проводиться в виде собрания заинтересованных лиц или заочного голосования (длительностью не менее десять дней).
Развитие территории будет считаться одобренным, если оно поддержано правообладателями имущества, кадастровая стоимость которого превышает кадастровую стоимость недвижимого имущества лиц, не поддержавших развитие территории. Результаты слушаний можно будет оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев со дня опубликования протокола об их проведении.
Развитие территории будет осуществляться на основании соответствующего договора. Сторонами договора о развитии территории согласно законопроекту будут уполномоченный орган и основной застройщик. Причем интересно, что последним сможет стать как лицо, победившее в конкурсе на право заключения такого договора, так и собственник или арендатор земли по собственной инициативе. Для уже закрепленных в ГрК РФ договоров такой возможности закон не предусматривает. Все они заключаются с победителями или единственными участниками аукционов на право заключить соответствующий договор.
Лица, в собственности или пользовании и владении которых на основании договора аренды находится более чем 50% площади территории, или несколько таких лиц при выполнении аналогичного условия (в совокупности более 50% в собственности или аренде всех лиц) и подписании соглашения о совместном развитии территории смогут по собственной инициативе обратиться в уполномоченный орган с просьбой принять решение о развитии такой территории. Данное решение уполномоченный орган обязан будет принять в течение одного месяца со дня подачи такого заявления (п. 8 ст. 6 законопроекта).
В договоре о развитии территории такие собственник, арендатор или собственник и арендатор совместно будут выступать в качестве основных застройщиков без проведения конкурса (ч. 2—4 п. 2 ст. 4 законопроекта). Для арендаторов в этом случае есть дополнительное требование: срок действия договора аренды земли должен быть пять или более лет на момент заключения договора о развитии территории.
По договору о развитии территории основной застройщик обязан будет в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить развитие и (или) благоустройство территории, а уполномоченный орган — создать необходимые условия для выполнения этих обязательств (п. 1 ст. 10 законопроекта).
В число обязанностей сторон по договору могут входить подготовка документов, необходимых для изменения видов разрешенного использования земель или земельных участков, документации по планировке территории (при отсутствии такой документации), заключение соглашений по образованию земельных участков, установлению сервитутов, обеспечение образования земельных участков, осуществление государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, ограничений прав, возникающих в связи с развитием территории (п. 2 ч. 4 ст. 10 законопроекта).
Расторгнуть или изменить договор о развитии территории можно будет только в суде
В статье 11 законопроекта закреплено, что договор о развитии территории может быть изменен решением суда по иску заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств или расторгнут судом при наличии одного из трех оснований, перечень которых является закрытым (п. 1, 2):
- при нарушении срока подготовки и (или) утверждения документации по планировке территории;
- при неисполнении срока осуществления строительства объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, предусмотренных государственными или муниципальными программами;
- при изменении разрешенного использования земельных участков и (или) документации по планировке территории без согласования с основным застройщиком, которые лишают его той выгоды, на которую он мог бы рассчитывать при заключении договора о развитии территории.
Предполагается, что законопроект в случае его принятия вступит в силу с 1 января 2017 г. А к договорам о развитии застроенной территории и комплексному освоению территории, заключенным до вступления закона в силу, будут применяться правила, установленные на день заключения таких договоров, но не более чем до 2030 г.