Если спор о праве в отношении недвижимого имущества не был разрешен сторонами, то его рассмотрение арбитражным судом в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, невозможно (Определение ВС РФ от 27.03.2015 № 304-КГ14-6307 по делу № А70-12417/2013).
Суть дела
Гражданин РФ (далее — дольщик) заключил договор на участие в долевом строительстве (далее — договор), в соответствии с которым после сдачи объекта в эксплуатацию застройщик обязан был передать гражданину квартиру в возведенном доме. Спустя три года застройщик сменился, а дольщик обратился в суд с требованием о признании за ним права собственности на долю. Требования были удовлетворены в полном объеме, и в апреле 2009 г. дольщик получил свидетельство о праве собственности на долю.
Застройщик также обратился в суд с требованием о признании договора незаключенным, но суд отказал в его удовлетворении. Позже застройщика признали банкротом, а его функции стал выполнять учрежденный бывшими дольщиками жилищно-строительный кооператив (далее — ЖСК, кооператив, заявитель). Строительство велось за счет средств членов ЖСК.
Управлением Росреестра (далее — Управление, ответчик) было зарегистрировано право собственности кооператива на квартиру. Дольщик через два месяца обратился в Управление с заявлением о прекращении этого права, а также о государственной регистрации права собственности на квартиру за собой. В качестве правоустанавливающего документа дольщик предоставил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Управление вынесло решение о регистрации права собственности дольщика на квартиру.
Кооператив обратился в суд общей юрисдикции с заявлением о признании права собственности дольщика отсутствующим, а тот в свою очередь подал встречный иск с аналогичным требованием. До вынесения судебного решения по существу кооператив обратился в арбитражный суд с требованием о признании решения Управления незаконным.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований. Ответчик при получении документов от гражданина должен был отказать в государственной регистрации спорного объекта, установив противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Для признания незаконными действий государственного органа необходимо установление факта такого действия, его противоправности, а также нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 2 ст. 201 АПК РФ). Лицо вправе обратиться в суд, если полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при регистрации права или сделки. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) только в том случае, когда об этом указано в резолютивной части судебного акта и если изменение записей ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
По мнению заявителя, ответчик не имел оснований производить государственную регистрацию прав дольщика на квартиру, поскольку этот объект недвижимого имущества (квартира) является иным, нежели тот, права на который были установлены решением суда общей юрисдикции (доля). Дольщик же считает, что объект, обозначенный в решении и свидетельствах о государственной регистрации прав, идентичен.
Суд пришел к выводу, что приведенные доводы направлены на оспаривание зарегистрированных прав дольщика как лица, считающего себя собственником спорной квартиры. Следовательно, заявителем избран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (п. 56 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22).
Удовлетворение заявленного требования повлечет обязанность суда указать на способ восстановления права. А единственным возможным способом восстановить права по подобной категории дел является обязание регистрирующего органа исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности путем оспаривания действий. Оценка же незаконности действий ответчика может повлечь восстановление нарушенного права только путем оспаривания права собственности на недвижимое имущество, что необходимо разрешать путем предъявления исков, а не заявлений об оспаривании действий государственного органа (п. 52, 53 постановления № 10/22). Соответственно, рассмотрение данного дела в арбитражном суде не привело бы к восстановлению нарушенных прав сторон.
Довод заявителя об отсутствии спора о праве и наличии процедурных нарушений, допущенных ответчиком в процессе регистрации с указанием на сходное решение арбитражного суда, был отклонен как несостоятельный. Судебный акт принят при исследовании иных обстоятельств дела, свидетельствующих об отсутствии ранее зарегистрированных прав дольщика на недвижимое имущество. По данному же делу право собственности третьего лица было установлено решением суда.
Заявитель обжаловал принятый судебный акт в апелляционной инстанции, но та оставила решение без изменения, а жалобу — без удовлетворения.
Судьи кассационной инстанции отменили решение первой и постановление апелляционной инстанций и приняли новый судебный акт.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, а также является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о регистрации). Регистрирующий орган при государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляет правовую экспертизу представленных документов, устанавливая в том числе отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества (ст. 13 Закона о регистрации). Такая экспертиза ответчиком была проведена.
Закон о регистрации не допускает наличия в ЕГРП сведений о праве собственности разных лиц на один и тот же объект недвижимого имущества. Следовательно, Управление не имело оснований осуществлять государственную регистрацию права собственности дольщика, обратившегося позднее. Наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами является основанием для отказа в государственной регистрации (абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).
Более того, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения судами статей 20 и 28 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“» разъяснил, что при наличии в ЕГРП записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права за другим лицом имеет юридическую силу только при участии в деле первого лица. Кооператив не являлся ответчиком в деле о признании права собственности за дольщиком. Поэтому выданное Управлением свидетельство о праве не может подтверждать право собственности на объект, в отношении которого такое право уже зарегистрировано за другим лицом.
Позиция Верховного Суда
Верховный суд РФ отменил постановление кассационной инстанции, а решение первой и постановление апелляционной оставил в силе. Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ (рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов) действий регистрирующего органа, связанных с нарушением Закона о регистрации, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.
Учитывая, что спор о праве в отношении квартиры между дольщиком и кооперативом разрешен не был, выводы судов первой и апелляционной инстанций о невозможности восстановления нарушенного права заявителя в порядке главы 24 АПК РФ путем оспаривания действий ответчика являются законными и обоснованными.