Приватизация земельного участка по льготной цене возможна, если собственник возведенных на нем объектов недвижимости докажет факт своевременного (до 1 июля 2012 г.) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, даже если такое переоформление произвел не он (Определение ВС РФ от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503 по делу № А35-10888/2013).
Суть дела
Арендное предприятие (далее — предприятие) и образованное в результате его реорганизации товарищество с ограниченной ответственностью (далее — ТОО) в 1991—1992 гг. осуществляли строительство имущественного комплекса на выделенном городскими властями земельном участке. Постановлением администрации города участок предоставлялся ТОО на праве постоянного (бессрочного) пользования для производственно-хозяйственной деятельности. В дальнейшем ТОО было реорганизовано в ООО и зарегистрировало за собой право собственности на имущественный комплекс (далее — конкурсный управляющий, общество), но спустя несколько лет обанкротилось.
В 2010 г. конкурсный управляющий продал имущественный комплекс другому ООО (далее — общество-покупатель, покупатель, общество). Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вместе с правом собственности на имущественный комплекс перешло к покупателю. Спустя два года последний переоформил право пользования земельным участком на право аренды, заключив с городским комитетом по управлению имуществом соответствующий договор.
Через несколько месяцев имущественный комплекс был снова продан. Новый собственник (далее — собственник, заявитель) зарегистрировал права на недвижимость и заключил с обществом договор переуступки права аренды земельного участка. Собственник обратился в комитет по управлению имуществом субъекта РФ (далее — Комитет, ответчик) с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка за плату. Комитет принял положительное решение и определил выкупную цену участка в размере 3,5 млн руб., исходя из семикратной ставки земельного налога. Не согласившись с установленной ценой, собственник обратился в арбитражный суд с требованием о признании решения Комитета недействительным и обязании установить выкупную цену земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
До 1 июля 2012 г. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялась:
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если они были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы объекты недвижимости;
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности;
- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности на такие объекты возникло до вступления в силу ЗК РФ, а также если федеральными законами не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении перечисленными лицами подобных земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах:
- 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн чел.;
- 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон № 137-ФЗ). Суд обратил внимание сторон, что согласно официальному изданию Росстата «Численность населения РФ по муниципальным образованиям на 1 января 2013 года» численность населения города составляла 430 000 человек. При этом собственники недвижимости вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды — до или после дня вступления в силу ЗК РФ (п. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
С 1 июля 2012 г. собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по таким правилам, если в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 1 июля 2012 г. в отношении подобных земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также если такие земельные участки образованы из указанных выше (п. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Администрация субъекта РФ утвердила порядок определения цены земельных участков (далее — Порядок определения цены, Порядок), находящихся в государственной собственности, в котором определила формулу ее расчета при продаже земли лицам, не указанным Законом № 137-ФЗ. По мнению ответчика, заявитель не относится к лицам, имеющим право на льготы при приватизации, потому для него была установлена выкупная цена с применением указанной в Порядке формулы.
Ответчик сослался на разъяснения Минэкономразвития России от 18.09.2013 № Д23и-2796 (далее — Разъяснения), согласно которым льготный порядок определения выкупной стоимости земельных участков, установленный постановлением администрации субъекта РФ, распространяется исключительно на собственников объектов недвижимости, расположенных на переоформленных земельных участках, право собственности на которые возникло до 1 июля 2012 г. Если право собственности на здания, строения, сооружения возникло после указанной даты, то выкуп земельных участков, на которых расположены подобные объекты, будет осуществляться по общим правилам, установленным ст. 36 ЗК РФ. Суд отклонил этот довод, указав, что ответчик не мог ссылаться на подобный акт. Нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти (кроме актов и отдельных их положений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера), не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут правовых последствий, как не вступившие в силу (п. 10 Указа Президента РФ от 23.05.96 № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента РФ и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти»). Указанные Разъяснения не проходили государственной регистрации в Минюсте России и не были официально опубликованы, в связи с чем суд не усмотрел оснований для их применения.
Более того, право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных зданий, но и на последующих (п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ). Соответственно, для приобретения собственником недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Такой вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 № 14649/08.
Суд пришел к выводу, что заявитель имел право приобрести земельный участок по льготной цене. Кадастровая стоимость спорного земельного участка составила 33 млн руб., а 2,5% от нее — 820 000 руб.
Ответчик обжаловал решение суда в апелляционной инстанции, но та оставила его без изменения, а жалобу — без удовлетворения. Аналогично закончилось рассмотрение жалобы и в кассационной инстанции.
Позиция Верховного Суда
Верховный суд РФ поддержал позицию нижестоящих судов, оставив принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу ответчика — без удовлетворения.