Кадастровая стоимость: анализируем необходимость оспаривания

Кадастровая стоимость недвижимости влияет на суммы налогов, выкупную стоимость имущества при его приобретении из государственной и муниципальной собственности и т.д. Чем выше показатели кадастровой стоимости, тем больше затраты, связанные с приобретением и использованием недвижимости. В связи с этим для собственника или арендатора недвижимости актуальным является вопрос о возможности уменьшения кадастровой стоимости. О том, с чего стоит начать и на что обратить внимание при оценке целесообразности инициации процедуры оспаривания кадастровой стоимости, и пойдет речь.

Актуальность оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости подтверждают показатели, которые рассчитываются исходя из ее величины:

• земельный налог;
• налог на имущество организаций (глава 30 НК РФ) применительно к коммерческим объектам (административно-деловым центрам; торговым центрам (комплексам); нежилым помещениям для размещения офисов, торговым объектам, объектам общепита и бытового обслуживания (если на эту деятельность приходится не менее 20% площади); объектам недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства);
• цена выкупа земельных участков из публичной собственности;
• арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности;
• нотариальные и судебные сборы и пошлины;
• некоторые штрафы за нарушения в сфере землепользования (КоАП РФ, в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ).

Нужно анализировать методы оценки и неучтенные факторы

Под кадастровой стоимостью в федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» понимается стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки.

В то же время в федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, уже в федеральном стандарте оценки (ФСО № 4) заложена возможная проблема определения кадастровой стоимости — не для каждого объекта методы массовой оценки дадут корректный результат, потому что могут быть учтены не все уникальные характеристики объекта (мес­тоположение, окружение, физические особенности здания или земельного участка и т.д.).

Массовая оценка недви­жимос­ти предполагает процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Иными словами, чаще всего определяется усредненная величина стоимости за единицу площади, полученная путем обработки большого количества данных по продажам объектов-аналогов в определенном районе.

Например, для земельных участков промышленности в Московской области в качестве ценообразующих факторов в рамках массовой оценки оценщик выбрал площадь, направление, удаленность от ­МКАД, состояние, благоустроенность (коммуникации), наличие и качество подъездных путей.

Данные по объектам-аналогам обрабатываются оценщиком с учетом этих факторов, что для примера проиллюстрировано в табл. 1.

Исходные данные для построения модели кадастровой стоимости земельного участка (таблица 1)

С использованием программы по корреляционно-регрессионного анализу на основе данных оценщик строит модель. Исходя из табл. 1 модель имеет вид:

Y_сглаж = 187 200 – 10 732 х X1 – – 2690,4 х X2 + 2,8294 х X3 + + 8167,2 х X4 – 14 628 х X5 + + 8850,5 х X6.

Далее оценщик осуществляет проверку адекватности модели. Коэффициент множественной корреляции (R_лин = 0.965479), среднеквадратичная ошибка его определения (SigmaR_лин = 0.184189), коэффициент детерминации (B_det = 0.932150) и т.д. Данные показатели подтверждают адекватность полученной модели.

Затем рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости, пример приведен в табл. 2.

Y_сглаж = 187 200 – 10 732 х 1 – – 2690,4 х 11 + 2,8294 х 1519,97 + + 8167,2 х 1 – 14 628 х 1 + + 8850,5 х 1 = 153 563,90 руб.

Расчет кадастровой стоимости условного объекта (таблица 2)

Показатель, ед. изм.	Значение	Параметр уравнения	Оцифрованное значение
Направление/­Местоположение	Ленинградское шоссе. ­Шереметьево	X1	1
Удаленность от МКАД, км	11	X2	11
Площадь, сот.	1519,97	X3	1519,97
Состояние	Не освоен. На участке лес	X4	1
Благоустройство	Коммуникации по границе	X5	1
Подъездные пути	Грунтовая дорога	Х6	1

Таким образом, в рамках массовой оценки оценщик подставляет данные по земельным участкам и получает показатели кадастровой стоимости.

Теперь рассмотрим, какие факторы остаются неучтенными по конкретным объектам. Например, наличие рядом мусорной свалки, крупного промышленного предприятия выше по реке, наличие рядом природоохранной зоны, протяженность грунтовой дороги от асфальтового шоссе до участка, круглогодичность подъезда и т.д. Следовательно, в построенной оценщиком модели происходит усреднение каждого приведенного фактора, то есть он исходит из того, что рядом нет мусорной свалки, крупного промышленного предприятия, природоохранной зоны или протяженность грунтовой дороги от асфальтового шоссе до участка не более 500 метров, подъезд к участку круглогодичный.

А значит, ответственному собственнику нужно не только отслеживать показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости, но и анализировать используемые методы оценки и учтенные факторы в ходе расчета. Это можно сделать, заказав в кадастровой палате кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, такая информация носит официальный характер. Сведения о кадастровой стоимости можно найти самостоятельно на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/), такая информация носит справочный характер. Также можно ознакомиться с отчетом об определении кадастровой стоимости, размещенном на этом же сайте в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Определив показатель кадастровой стоимости объекта и ознакомившись с отчетом об оценке кадастровой стоимости, зачастую приходим к выводу о ее завышении. Ошибочное определение кадастровой стоимости недвижимости может привести к существенным убыткам ее владельцев, в результате чего у них возникает законное право оспорить результаты кадастровой оценки. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Общие правила внесудебного порядка

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ) предусматривается судебный (обращение в суд) и внесудебный порядок (обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) урегулирования возникшего спора, при этом для юридических лиц обращение в комиссию обязательно, а физические лица могут и сразу обращаться в суд, минуя обращение в комиссию.

Период для обращения в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ограничен:

• начало — дата внесения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) результатов определения кадастровой стоимости;
• окончание — дата внесения в ГКН результатов определения новой кадастровой стоимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. К заявлению должны быть приложены:

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего до­кумен­та на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• до­кумен­ты, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного до­кумен­та, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмот­рены порядком создания и работы комиссии.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения вышеуказанных документов к рассмотрению не принимается.

По результатам обращения в комиссию или суд положительный результат не гарантирован, статистика различается по субъектам РФ. Кажущийся на первый взгляд простым порядок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию в действительности не столь прост.

В случае получения отрицательного результата кадастровая стоимость остается без изменения. Если же результат положительный, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (ретроспективное действие).

Общие статистические данные о положительных решениях комиссий в целом по России на уровне 50—60% не раскрывают действительного положения дел, потому что фактические данные существенно различаются по регионам из-за особенностей работы комиссий и т.д.

Комиссия рассматривает отчеты оценщиков по существу

Для примера рассмотрим протокол № 8 заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области от 06.03.2015. В нем приведены результаты решений по 13 заявлениям, при этом по двум из них приняты положительные решения об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной стоимости объектов.

Есть мнение, что фактически комиссия должна выносить решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления на основании наличия или отсутствия предусмотренного ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ формального пакета до­кумен­тов. Другими словами, у комиссии просто нет иной возможности, кроме как принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной при представлении предусмотренных законом до­кумен­тов. Статья 24.19 Закона № 135-ФЗ и принятые на ее основе регламентирующие деятельность комиссий до­кумен­ты исходят из принципов добросовестности и профессионализма работы оценщиков, экспертных советов их СРО и членов комиссий. Однако практика работы комиссий опровергает данную позицию.

Комиссия рассматривает по существу представленные отчеты о рыночной стоимости на предмет их соответствия оценочному законодательству и ФСО оценки.

Обоснования отрицательных решений комиссии разнообразны, поскольку описывают недочеты и ошибки представленных отчетов об оценке. Например, в качестве недостатков отчета, приложенного к заявлению ООО «НИИ КМ» от 17.02.2015 № 50-01-01-2304/15 (табл. 3) приведены следующие факты:

• объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по категории земель. Нарушен подп. «б» п. 22 ФСО № 7;
• цены объектов-аналогов, указанные в долларах, пересчитаны в рубли по курсу на дату оценки, а не публичной оферты. Принцип существенности, п. 4 ФСО № 3 (стр. 39 отчета);
• корректировка на удаленность от МКАД необоснованно определена по данным сегмента рынка, отличающегося от оцениваемого (розничные участки площадью 10—30 соток, расположенные в деревнях, садовых товариществах, в дачных некоммерческих партнерствах и др. организационных формах). Принцип обоснованности, п. 4 ФСО № 3 (стр. 40 отчета);
• в объявлении о продаже объекта-аналога № 4 указано, что коммуникации проходят по границе участка, тогда как в расчетной части оценщик исходит из того, что коммуникации на участок заведены. Принцип однозначности, п. 4 ФСО № 3 (стр. 41, 58 отчета);
• расчет корректировки на вид разрешенного использования основывается на данных кадастровой оценки, которую заявитель оспаривает как не соответствующую рыночным условиям. Принцип однозначности, п. 4 ФСО № 3 (стр. 42 отчета);
• необоснованный отказ от доходного подхода. Нарушение п. 20 ФСО № 1 (стр. 48 отчета).

Обращает на себя внимание тот факт, что к приведенному выше заявлению были приложены отчет, подписанный оценщиком, который заявлял о выполнении требований федеральных стандартов оценки, а также экспертное заключение СРО оценщиков, подтверждающее выполнение требований этих стандартов. Тем не менее комиссия указала на несоответствие отчетов требованиям ФСО. И так произошло в 11 случаях из 13 на примере этого заседания комиссии.

Следите и анализируйте

Перед подачей заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию необходимо ознакомиться с протоколами работы комиссии субъекта РФ, к которому относится объект недвижимости. Выделить оценочные компании, отчеты которых не вызвали отрицательных решений комиссии. Работа многих оценщиков начинается с услуг по экспресс-оценке и изучению возможностей оспаривания, которые сейчас в большинстве случаев оказываются бесплатно. В половине случаев после обращения к оценщикам потенциальные клиенты отказываются от инициирования процедуры оспаривания.

Для потенциального клиента необходимо соотнести финансовые и временные затраты по оспариванию кадастровой стоимости и величину ущерба от ее завышения. Ведь чем выше показатели кадастровой стоимости, тем выше затраты, связанные с приобретением и использованием недвижимос­ти. В связи с этим для текущего или будущего собственника или арендатора недвижимости актуальным является вопрос о возможности уменьшения кадастровой стоимости с целью снижении налогооблагаемой базы налога, арендных платежей или выкупной стоимости.

Поскольку государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще чем один раз в два года) и не реже чем один раз в пять лет, значит, заинтересованным лицам (собственникам и арендаторам) необходимо отслеживать результаты проведения оценки кадастровой стоимости и анализировать необходимость инициации процедуры оспаривания.

Алгоритм действий

Подводя итоги, отметим, что в результате анализа существующей ситуации по оспариванию кадастровой стоимости можно предложить следующий краткий алгоритм действий. Заинтересованным лицам (собственникам и арендаторам недвижимости) необходимо:

• регулярно, минимум раз в год (лучше в ноябре-декабре каждого года), отслеживать результаты проведения оценки кадастровой стоимости на сайте Росреестра и анализировать необходимость инициации процедуры оспаривания;
• при анализе возможности оспаривания ознакомиться с протоколами работы комиссии субъекта РФ, к которому относится объект недвижимости;
• выделить компании оценщиков, отчеты которых не вызвали отрицательных решений комиссии;
• воспользоваться бесплатными услугами по экспресс-оценке, выполняемой оценщиками;
• соотнести потенциальные финансовые и временные затраты по оспариванию кадастровой стоимости и величину ущерба от завышения кадастровой стоимости и только тогда принимать решение об инициировании процедуры оспаривания результатов.