Промышленные зоны, которые уже не используются по назначению и по сути представляют собой заброшенную, а порой пустующую территорию, могут получить шанс на вторую жизнь. Соответствующий законопроект, направленный на комплексное развитие промышленных зон, внесен в Госдуму. Участвовать в таком развитии помимо органов власти смогут и собственники недвижимости, расположенной в границах промзоны.
Проект федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» № 778655-6 (далее — проект) направлен на создание нормативной базы для вовлечения в экономический оборот и осуществления благоустройства, реиндустриализации территорий, занятых промышленными производствами, но в настоящее время утративших свое первоначальное значение. Для этого в проекте дается определение промышленной зоны. В нее входит часть территории муниципального образования, состоящая из земельных участков, виды разрешенного использования которых предусматривают размещение производственных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также граничащих с ними земельных участков, используемых или предназначенных для размещения коммунальных предприятий, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
Проектом определены условия, при наличии которых в отношении неиспользуемой промышленной зоны может быть принято решение о ее комплексном развитии, а также прописана четкая программа по модернизации. Решение о комплексном развитии промышленной зоны, в частности, может быть принято, если не менее 50% ее земельных участков (или объектов капитального строительства) не соответствуют установленным видам разрешенного использования, либо не менее 50% объектов капитального строительства, расположенных в зоне, повреждено более чем на 30% в результате неиспользования или использования с нарушениями.
Решение о комплексном развитии такой зоны может быть принято также в том случае, если доля выручки от основной производственной деятельности в общей выручке организаций, осуществляющих свою деятельность на территории промышленной зоны, за последний год составляет менее 50%.
Комплексное развитие промышленной зоны, согласно проекту, будет начинаться с подготовки проекта. Он должен включать в себя несколько этапов: обследование территории, разработку и утверждение концепции развития зоны и программы ее реализации, а также планировку территории.
Комплекс мероприятий по развитию промышленной зоны может включать и мероприятия по резервированию и изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, сносу объектов капитального строительства и строительство или реконструкцию новых, комплексному благоустройству территории и т. д.
Принимать решение о развитии промышленной зоны будут как органы власти, так и собственники недвижимости, расположенной в границах промзоны. Кроме того, собственникам предоставлено право непосредственного участия в таком развитии. Для этого они смогут заключить соответствующий договор с органом власти, принявшим решение о комплексном развитии промзоны, либо продать или передать ему в аренду свою недвижимость.
Отношения, связанные с комплексным развитием промзон, будут носить именно договорной характер, так как каждый собственник сможет заключить с органом местного самоуправления соглашение об участии в комплексном развитии промышленной зоны с закреплением взаимных прав и обязанностей.
В целях обеспечения исполнения программ по комплексному развитию промышленных зон и недопущения злоупотребления правом, уклонения от участия в таком развитии собственниками, предлагается законодательно закрепить детальные механизмы возмездного изъятия земельных участков и (или) объектов недвижимости, находящихся на них.
Так, изъятие земельного участка и (или) объекта недвижимости, расположенного на нем, будет возможно в случае уклонения собственника от заключения соглашения об участии в комплексном развитии промышленной зоны или отказа от выбора формы такого участия, а также в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения им своих обязательств.
Решение об изъятии участка может быть реализовано в том числе и с помощью перераспределения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Однако при согласии собственника или правообладателя земельного участка с предложенным властью вариантом перераспределения земельных участков оно будет осуществляться на основании соглашения.
Как указывают авторы законопроекта, использование земельных участков и объектов недвижимости на территории промышленных зон, которые утратили свое первоначальное назначение, осуществляется с нарушением видов разрешенного использования и часто не соответствует требованиям законодательства в области охраны окружающей среды и обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, а также иных нормативных правовых актов. При этом существующая в настоящее время законодательная база имеет фрагментарный характер и не решает задачи по вовлечению этих территорий в экономический оборот. Разработчики проекта считают, что его принятие позволит решить данную задачу.
Основными проблемами, с которыми сталкиваются сегодня инвесторы, реализующие такие проекты, являются как наличие большого количества собственников земельных участков и/или объектов недвижимости, так и сложности в замене вида разрешенного использования такого земельного участка. Создание комплексных программ по развитию промзон с участием государства, скорее всего, поможет устранить их.
Стоит отметить, что в Москве уже есть опыт по преобразованию промышленных зон как с помощью реконструкции существующих зданий под офисную и торговую недвижимость (например, реконструкция Московского шинного завода), так и полного сноса всех зданий и сооружений и нового строительства на их месте (завод им. Лихачева).