О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

Принятие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ) стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 13 лет. В практике его применения стало возникать множество вопросов, обобщив которые, Минэкономразвития России подготовило ответы. Особого внимания заслуживают некоторые разъяснения министерства относительно перезаключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок. Публикуем их.

Срок договора аренды земли под объектами, не полежащими госрегистрации

Пунк­том 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду. Указанным пунк­том не определен срок, на который заключается договор аренды, в случае если на земельном участке расположен объект, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требующий получения разрешения на строительство и не вошедший в перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300.

В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунк­том, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, преду­смотренных п. 8 данной статьи.

Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необос­нованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые догово­ры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока догово­ра при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № ­171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

• земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
• земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из этого, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.2015 значительная часть договоров аренды земельных участков, в том числе заключенных без проведения торгов по основаниям, установленным до вступ­ления в силу Закона № 171-ФЗ, не будут подлежать заключению на новый срок без проведения торгов. Данное обстоятельство может повлечь ряд негативных последствий, в частности, для субъектов предпринимательского сообщества.

В связи с чем прошу вас рассмот­реть возможность подготовки проекта правового акта, преду­сматривающего внесение следую­щих изменений в ЗК РФ: установить возможность продления договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам земельных участков, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, по аналогии с правом добросовестного арендатора объекта нежилого фонда на заключение на новый срок договора аренды на основании п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Следует отметить, что в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о догово­ре аренды» указано, что в случаях, предусмотренных законом, до­говор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.11.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» реализация предусмот­ренного п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Таким образом, до 1 марта 2015 г. с учетом сложившейся судебной практики арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, не всегда был способен реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В числе прочего затруднения в заключении договора аренды на новый срок могли быть обусловлены проведением торгов на право заключения договора аренды такого земельного участка либо отсутствием факта передачи земельного участка третьему лицу.

Вместе с тем с 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

С учетом изложенного и принимая во внимание судебную практику, внесение предлагаемых изменений в земельное законодательство Российской Федерации представляется нецелесообразным.

Одновременно обращаем внимание, что, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом пос­ле истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на догово­ры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Также отмечаем, что в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

О преимущественном праве на заключение нового договора

В соответствии с действующей редакцией ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (ст. 22). В силу положений ст. 621 ГК РФ при надлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка в случае, если стороны не высказывали желания расторгнуть договор, такой договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Статьей 39.8 ЗК РФ в редакции, вступающей в законную силу 01.03.2015, установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственнос­ти, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим возникают ­вопросы:

• считается ли договор аренды расторгнутым или его необходимо расторгнуть по инициативе уполномоченного органа в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ в случае, если срок действия договора аренды земельного участка истек до 01.03.2015 и договор в силу ст. 621 ГК РФ возобновлен на не­определенный срок;
• прекращает ли свое действие договор аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ по истечении срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015?

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Так, Земельным кодексом РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Одновременно обращаем внимание, что, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом пос­ле истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на догово­ры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, поскольку ГК РФ не преду­сматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Предоставление участков с неуточненными границами

Пунк­том 3 ст. 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, п. 3 ст. 34 Федерального закона установлены переходные положения, определяю­щие, что в случае если до дня вступления в силу настоящего федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ), но не позднее 1 января 2018 г.

С учетом изложенного прошу вас сообщить о возможности предоставления в период с 01.03.2015 по 01.01.2018 в аренду земельных участков, схема расположения которых на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях уточнения границ арендуемых земельных участков утверждена до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ, без проведения торгов на новый срок с учетом ранее действовавшего преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

Уточнение границ земельных участков осуществляется в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон № 221-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 25 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Федерального закона № 221-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в до­кумен­те, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого до­кумен­та из сведений, содержащихся в до­кумен­тах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные до­кумен­ты отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местнос­ти 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

Следует отметить, что до 1 марта 2015 г. утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории осуществлялось только в случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ (ст. 31, 34, 36) и иными федеральными законами (например, ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Таким образом, при уточнении границ земельных участков необходимость подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории до 1 марта 2015 г. не предусматривалась.

Кроме того, переходные положения п. 3 ст. 34 Закона № 171-ФЗ распространяются на вновь образуемые земельные участки, предоставляемые для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуа­тацией зданий, сооружений.

Срок договора аренды участка для автостоянки

На какой срок должен заключаться договор аренды земельного участка, предоставляемого под автостоянку открытого типа, если такое использование земельного участка не предполагает строительство (п. 8 ст. 39.8 этот срок не устанавливает)?

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, одним из видов разрешенного использования земельных участков указано «автомобильный транспорт». Описание вида разрешенного использования земельного участка содержит в том числе разрешенное использование «оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта».

Таким образом, предоставление земельного участка для размещения стоянок автомобильного транспорта допускается.

Предоставление земельных участков для указанного вида разрешенного использования осуществляется на аукционах.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ).

В случаях, не предусмотренных п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет (подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

ГК РФ предусмотрена возможность возобновления договора аренды земельного участка при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Возобновление договора аренды земли

Просим высказать мнение о возобновлении договора аренды земельного участка по п. 2 ст. 621 ГК РФ, но при этом прекращении его же по п. 3 ст. 2 ГК РФ. На наш взгляд, между указанными нормами имеются несоответствия.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не преду­сматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В числе прочего к договору аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок, применяются правила о его прекращении по основаниям, предусмотренным ст. 610 ГК РФ.

По мнению Минэкономразвития России, в данном случае какие-либо противоречия между положениями ГК РФ отсутствуют.

Если срок ранее заключенного договора аренды земельного участка истек, ни одна из сторон не обратилась в регистрационный орган с заявлением о прекращении права, т.е. в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Можно ли в данном случае отказать заявителю в предоставлении земельного участка на новый срок, на том основании, что ранее заключенный договор не расторг­нут и считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок?

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Вместе с тем в случае если арендодателем до либо после истечения срока договора аренды представлено заявление о заключении договора аренды на новый срок, то в данном случае применяются положения п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Факт поступления такого обращения исключает возможность применения положений ст. 621 ГК РФ.

При отсутствии в совокупности условий, указанных в п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в том числе возможности применения положений ст. 621 ГК РФ в части реализации преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).