В последний день июня Пленум Верховного суда РФ после недолгого обсуждения принял постановление, посвященное вопросам оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Для владельцев офисных, деловых, торговых объектов такие разъяснения особенно интересны с точки зрения исчисления налога на имущество организаций. В постановлении затронуты вопросы определения сроков для обращения в суд, порядка распределения судебных расходов, соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора и доказательств такого соблюдения и некоторые другие.
Первый раз обсуждение текста проекта постановления от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — постановление) прошло в первых числах июня. Окончательная версия документа существенных изменений не претерпела — основные положения остались те же.
К оспариванию кадастровой стоимости недвижимости компании прибегают при несогласии с выкупной ценой государственного или муниципального имущества, а также стоимости его аренды. Однако после внесения изменений в НК РФ Федеральным законом от 02.11.2013 № 307-ФЗ размер кадастровой стоимости и порядок ее оспаривания приобрели особое значение для владельцев торговых центров, офисных зданий, помещений, в которых размещаются торговые объекты или пункты общественного питания и т. д. (ст. 378.2 НК РФ). Налоговой базой по налогу на имущество организаций в отношении таких объектов признается кадастровая стоимость, если это предусмотрено нормативными актами субъекта (см. также «ЭЖ», 2015, № 23, с. 12). В нынешнем году по сравнению с 2014 г. количество регионов, в которых утверждены соответствующие нормативные акты, заметно выросло.
В постановлении много ссылок на дату 15 сентября 2015 г. В этот день вступит в силу Кодекс административного производства, по правилам которого должны будут рассматриваться дела об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. То есть, по сути, судьи ссылаются на нормы, еще даже не вступившие в законную силу. В то же время в постановлении есть разъяснения, касающиеся порядка применения уже действующих новых норм, например, требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора по поводу кадастровой стоимости.
Досудебный порядок урегулирования спора нужен только компаниям
В июле прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“», изменивший порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости (см. «ЭЖ», 2014, № 29, с. 05). В частности, был введен обязательный досудебный порядок урегулирования споров для отдельных категорий субъектов. При его несоблюдении требование о пересмотре кадастровой стоимости суд оставляет без рассмотрения (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.04.2015 № Ф02-909/2015 по делу № А33-15551/2014).
В постановлении несколько пунктов посвящены соблюдению досудебного порядка разрешения кадастровых споров. В частности, в п. 10 содержится (как представляется, довольно очевидное) разъяснение о том, что досудебный порядок урегулирования споров не является условием для обращения в суд для индивидуальных предпринимателей. Дело в том, что в ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» говорится об обязательном досудебном урегулировании спора только для юридических лиц, к которым предприниматели не относятся, а также для государственных и муниципальных органов.
Зато в п. 9 судьи разъяснили, какими документами можно подтвердить факт соблюдения досудебного порядка. По мнению Пленума ВС РФ, о соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок. Если же заявление не было принято комиссией к рассмотрению, то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. При этом, поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр и применяются в целях исчисления налогов, в решении суда должна быть указана дата обращения с таким заявлением. Для организаций, для которых досудебный порядок обязателен, такой датой признается дата обращения в комиссию, а не в суд. Что касается граждан, как рядовых, так и предпринимателей, то им в комиссию обращаться не обязательно, потому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть как дата обращения в суд, так и дата обращения в комиссию, если такое обращение имело место (п. 25 постановления).
Вместе с тем судьи обратили внимание, что решение комиссии об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также бездействие комиссии, выразившееся в нерассмотрении такого заявления в установленный законом срок, не являются сами по себе объектом оспаривания, а представляют собой только условие для обращения компании или органа власти в суд с аналогичным требованием — о пересмотре кадастровой стоимости (п. 26 постановления).
Оспорить кадастровую стоимость может бывший собственник или арендатор
В постановлении приведен перечень требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, с которыми заявитель (а после 15 сентября — уже административный истец) может обратиться в суд. Таких требований три:
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее — заявления о пересмотре кадастровой стоимости);
- об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии (п. 2 постановления).
Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с другими требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств или арендных платежей (п. 5 постановления).
Обратиться с такими требованиями может не только титульный, но и бывший собственник имущества, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление. Возможность оспорить кадастровую стоимость есть и у долевого собственника независимо от других собственников. У арендаторов государственной или муниципальной недвижимости, а также лиц, которые имеют исключительное право выкупа таких объектов, есть право оспаривания кадастровой стоимости, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. В случае когда дело касается недвижимости, которая принадлежит частному лицу, арендатор вправе заявить требование о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого объекта, только если согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме (п. 6 постановления).