Короткая эра долевого строительства, похоже, подходит к концу. Правительство подтвердило свое намерение полностью отказаться от этого инструмента к концу 2020 г. Соответствующие изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) планируется принять уже в осеннюю сессию Государственной Думы. Многие эксперты рынка настроены пессимистически: прогнозируют рост цен на жилую недвижимость, снижение спроса и построение новых сомнительных схем.
Инициатива отказаться от договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) принадлежала губернатору Московской области Андрею Воробьеву и была озвучена им на заседании Совета при Президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Взамен предлагается новая схема, согласно которой уже с 1 января 2016 г. между покупателем, банком и застройщиком будет заключаться трехсторонний договор. Предполагается, что средства дольщиков должны будут поступать на специальный счет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование.
Первый вице-премьер Игорь Шувалов поддержал это предложение и поручил создать при Минстрое России рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства, в которую войдут представители банковского сообщества и застройщиков. Уже известно, что группу возглавит замглавы Минстроя России Наталья Антипина.
Ждать ли роста цены квадрата?
Сообщение о предстоящей реформе быстро разлетелось по лентам информагентств и вызвало волну критики и обсуждения эффективности предлагаемых взамен ДДУ инструментов. Многие эксперты считают, что полный отказ от долевого строительства неизбежно приведет к увеличению стоимости квадратного метра, по разным оценкам, в несколько раз.
Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet, считает, что отмена реализации новостроек в рамках ДДУ, скорее всего, повлечет за собой серьезные структурные изменения на рынке недвижимости. «В первую очередь, со временем может произойти сокращение объема предложения, — говорит эксперт. — Далеко не все застройщики, особенно мелкие и средние, смогут найти дополнительные источники финансирования, поскольку сейчас практически все девелоперы используют рефинансирование средств от продаж. Те застройщики, которые смогут привлечь новые источники финансирования, будут вынуждены заложить дополнительные издержки в стоимость квартир». Оленев предполагает, что новостройки уравняются в цене с вторичными объектами, поскольку будут продаваться уже после сдачи в эксплуатацию. По его мнению, удорожание цен на новое жилье будет значительным, возможно, даже в несколько раз. «Укрупнение рынка после сворачивания деятельности небольших девелоперских компаний могут создать ситуацию дефицитности предложения, которая также спровоцирует рост стоимости жилья», — считает он.
Но большинство экспертов все-таки делают оговорку о том, что речь пока идет лишь о планируемых поправках к Закону № 214-ФЗ. «В рамках реформы возможно несколько вариантов развития, и, конечно, их можно оценить только после вступления в полную силу всех грядущих изменений и нововведений, в том числе и после вовлечения в процесс третьей стороны», — предупреждает Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам компании „ОПИН“. — Если рассматривать сегодняшнюю ситуацию и условия проектного финансирования, то цены конечного продукта (квартир) в случае реализации только на этапе полной готовности, безусловно, могут вырасти. При этом удорожание может составить 20% и выше в отличие от цены на этапе строительства объекта, что в конечном счете скажется на спросе». При этом Н. Немчанинова уточняет, что если же механизм будет полностью отработан, без увеличения сроков оформления и дополнительных расходов застройщиков, коррекции условий проектного финансирования, то это поможет сохранить объем строящегося жилья, а соответственно, и цены на приемлемом уровне.
По мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», отказаться от ДДУ можно только в том случае, если застройщики будут иметь возможность привлечь льготное проектное финансирование под 3—4%. «В противном случае нас ждет рост цен и падение спроса, — убежден эксперт. — В условиях сегодняшних ставок по проектному финансированию на уровне 15—20% застройщики вынуждены будут продавать квартиры сразу по максимальной стоимости даже на старте продаж». Если девелоперам предоставить адекватные условия кредитования, препон для работы по новой схеме не будет, предполагает Литинецкая.
В Минстрое же утверждают, что любые разговоры о повышении цен на жилье, связанные с предстоящей реформой, являются спекуляцией и стремлением сохранить непрозрачные схемы. В частности, в комментарии главы Минстроя России Михаила Меня об изменениях в Закон № 214-ФЗ, распространенном пресс-службой министерства, говорится: «У ряда крупных банков, которых мы также пригласим в комиссию по обсуждению изменений в закон, есть наработки в этой сфере, есть действенные механизмы, которые уже работают в цепочке застройщик — банк — покупатель, и они не приводят к увеличению стоимости жилья».
Некоторые эксперты согласны с мнением министра и предполагают, что критические оценки участников рынка направлены на подогрев спроса на строящиеся объекты до 2016 г., с которого начнет действовать новая схема финансирования. По некоторым данным, интерес россиян к долевому строительству в последние годы ощутимо упал. Официальной статистики по этому поводу нет. По информации СМИ, объем средств дольщиков, аккумулированных на счетах организаций-застройщиков, снизился в два раза. Если в 2013 г. на счета строительных компаний поступило 1,3 трлн руб., то в 2014-м эта сумма составила 647,8 млрд. Прогноз роста цен действительно может подстегнуть снизившийся спрос на ДДУ, пока такая возможность есть.
ДДУ умрет, а обманутые дольщики останутся
По задумке законодателей, новый механизм покупки строящегося жилья призван защитить конечного покупателя от рисков застройщика. Банк в этой схеме выступает гарантом того, что в случае банкротства продавца вкладчик полностью получит вложенную в строительство сумму. Так государство планирует решить проблему обманутых дольщиков, которых сегодня в России по разным оценкам от 45 000 до 80 000 человек.
Литинецкая считает, что поправки в Закон № 214-ФЗ, подразумевающие трехсторонний договор и включение в схему покупки квартиры банков, отразятся на рынке недвижимости самым положительным образом. «Подразумевается, что целевое расходование средств дольщиков будут контролировать банковские учреждения. Это минимизирует риск того, что застройщик потратит деньги не на строительство конкретного дома. В результате число обманутых дольщиков должно сойти на нет», — поясняет эксперт.
Но будет ли это так, большой вопрос. По мнению Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки», помимо продажи только готового жилья или строящегося, но в кредит, застройщики могут выбрать и третий вариант — реализация по другим схемам, как вполне законным (ЖСК), так и менее прозрачным (договоры соинвестирования, векселя и т.д.). «Не исключено, что в результате нас ждут судебные иски от обманутых покупателей», — предупреждает А. Зубец.
Подводные камни
Но это все на поверхности. Участники рынка смотрят глубже и уже предупреждают о возможных проблемных моментах, которые могут проявиться при реализации реформы.
Во-первых, схема продаж по договорам ДДУ сегодня уже привычна как застройщикам, так и покупателям. Система отработана, сроки оформления договора не превышают двух недель. Немчанинова предполагает, что любые изменения в существующем процессе, в том числе и привлечение третьей стороны в качестве гаранта надежности для покупателя, может привести к увеличению этих сроков.
Согласен с этим и А. Зубец. «Контроль деятельности застройщиков банками — идея, не лишенная смысла. Однако увеличение цепочки дольщик — застройщик до дольщик — банк — застройщик усложняет механизм покупки, что ведет к потере времени, дополнительным административным и финансовым издержкам. А усложнение — это априори плохо». По его мнению, гораздо проще было бы обязать девелоперов не только страховать ответственность, но и иметь банковскую гарантию, полностью покрывающую сумму денежных обязательств, а не вводить третьего участника в схему покупки квартиры.
Литинецкая предостерегает участников рынка о том, что при ограниченном списке кредитных учреждений, участвующих в проектном финансировании девелоперов, существует вероятность появления монополии банков, которые будут самостоятельно устанавливать выгодные для себя и невыгодные для застройщика или покупателя условия предоставления услуг. «Властям необходимо принимать участие в контроле банков и ограничить, например, максимальные комиссии и тарифы при работе с застройщиками», — считает эксперт.
Кроме того, М. Литинецкая напоминает о печальном опыте 2008—2009 гг., когда девелоперы по причине долговых обязательств лишались активов, находящихся в залоге у банков. Вполне возможно, что высокий уровень закредитованности застройщиков в результате строительства исключительно за заемные средства может вновь обернуться появлением финансово-рейдерских механизмов на рынке недвижимости. «Тогда далеко не все кредиторы шли навстречу девелоперам, многие откровенно „выкручивали им руки“, забирая земельные участки и проекты, — вспоминает она. — Поэтому при внесении правок в Закон № 214-ФЗ нужно предусмотреть превентивные меры, чтобы не повторить опыт „margin call“ кризиса 2008—2009 гг.».
Немчанинова подчеркивает, что привести рынок недвижимости к цивилизованным условиям развития и максимально обезопасить дольщиков от возможных финансовых проблем застройщиков и экономических потрясений в интересах как девелоперских компаний, так и властей: «Этот вопрос еще будет обсуждаться, в том числе с профессиональным сообществом, именно для того, чтобы в итоге прийти к оптимальной схеме, которая защитит покупателя и при этом позволит эффективно развиваться строительной отрасли».