Улучшение жилищных условий за счет покупки, обмена или иных гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями — наиважнейшее событие в жизни каждого человека. Одним из способов приобретения жилья является участие в долевом строительстве многоквартирных домов, при котором на стадии проектирования будущего дома гражданин вносит обусловленную договором плату и после того, как многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, получает квартиру в новом доме. Какими рисками чревата подобная сделка и как их избежать?
Квартира к моменту сдачи дома в эксплуатацию будет стоить существенно больше той суммы, которую гражданин потратил на ее приобретение. Однако ему придется потратиться на внутреннюю отделку квартиры, установку сантехнического и иного оборудования, покупку плиты, мебели и проч. Свою квартиру впоследствии он может с выгодой для себя продать, сдавать в аренду или проживать в ней сам.
Выбирая такую форму приобретения жилья, как инвестирование в долевое строительство, следует учитывать ряд немаловажных обстоятельств. Во-первых, необходимо тщательно и должным образом проверить компанию-застройщика на предмет финансового положения, деловой репутации на рынке, отсутствия нареканий со стороны контролирующих органов и т.д. Во-вторых, следует самым внимательным образом вычитывать все условия договора, который подписывается с застройщиком. Зачастую граждане подписывают договоры, не читая, что в дальнейшем может обернуться против них.
Что должно быть указано в договоре
Обратимся к п. 3 и 4 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Согласно указанному пункту договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и должен содержать следующие условия:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Свойства недвижимости и размер квартиры
В договоре на приобретение будущей квартиры необходимо четко оговорить параметры приобретаемого жилья, например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией (абз. 2 п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Кроме того, в договоре следует четко обозначить площадь будущей квартиры, поскольку это очень существенный момент. В договоре указывается проектная площадь, а после завершения строительства многоквартирного дома производится обмер БТИ, и площадь уточняется. Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.98 № 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Эту методику расчета использует БТИ. Однако нередко на практике застройщики включают в договор условие о том, что если проектная и фактическая площади квартиры будут различаться, цена остается фиксированной и перерасчету не подлежит.
Таким образом, помимо применения упомянутых понижающих коэффициентов со стороны БТИ при осуществлении обмера жилых помещений еще и застройщики стремятся за счет граждан извлечь выгоду: получив деньги за большую площадь, они в итоге дают меньшую и не компенсируют разницу. Гражданин изначально оплачивает будущее жилье, рассчитывая на определенную площадь, но может получить в итоге квартиру по площади меньшую, что, безусловно, ущемляет его права. Как с этим быть?
Крайне сомнительная свобода договора
Некоторые суды в практике, оценивая вышеуказанное договорное условие, приходят к выводу о его законности.
Так, Тюменский областной суд посчитал, что оно соответствует принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 ГК РФ, не нарушает закон, поэтому оснований для взыскания в пользу гражданина с застройщика денежных средств в качестве компенсации расхождения площадей не имеется (Кассационное определение Тюменского областного суда от 27.10.2010 по делу № 33-4673/2010).
Этой позиции придерживается также Суд Ненецкого автономного округа: в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определяли его условия. Императивные нормы закона или другого нормативного акта, регулирующие данные конкретные правоотношения и подлежащие применению, отсутствуют. В связи с этим на ответчика не может быть возложена обязанность по уменьшению цены договора, а истцу должно быть отказано во взыскании стоимости разницы отклонения условной (проектной) площади квартиры от фактической (апелляционные определения Суда Ненецкого автономного округа от 05.09.2012 по делу № 4-Г-28/2012, от 03.07.2012 по делу № 33-75/2012).
Возможен и еще один вариант: в свои типовые договоры застройщик может включить условие о том, что не подлежат возврату денежные средства за объект долевого строительства, если его площадь по результатам обмеров БТИ окажется менее той (на 3%), что указана в договоре, то есть меньше проектной площади. Такое условие, исходя из того же принципа свободы договора, некоторые суды считают вполне легитимным (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 17.08.2012 по делу № 33-5117).
А вот если в договоре указано на возможность осуществления перерасчета цены в случае расхождения между проектной и фактической площадями, гражданин вправе требовать взыскания компенсации в свою пользу с застройщика, если фактически после обмеров БТИ площадь его жилья будет меньше (Определение Московского областного суда от 24.11.2011 по делу № 33-24067/11).
И все-таки правда есть!
Однако в судебной практике можно встретить правовую позицию, которая состоит в том, что гражданин в любом случае вправе претендовать на присуждение в его пользу компенсации за счет застройщика, если фактическая площадь окажется меньше проектной. Это требование правомерно и в случае, когда в договоре прямо указано на то, что площадь не компенсируется. С 2011 г. этой правовой позиции придерживается Суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, что можно увидеть из следующего весьма показательного дела.
Суд посчитал, что пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождений +/– 5%, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью 69,36 кв. м, а с учетом лоджий, балконов, веранд, террас — 74,18 кв. м. Из технического паспорта следовало, что общая площадь квартиры составляет 67,6 кв. м, площадь с учетом балкона — 74,18 кв. м, что на 1,78 кв. м меньше, чем предусмотрено договором.
Таким образом, истцу была передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит приведенным выше требованиям закона и п. 3 ст. 555 ГК РФ. Названный пункт гласит о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади (п. 1.1.2, 4.1, 4.3, 4.5, 4.6 договора).
Суд отклонил ссылку застройщика на свободу договора, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Пункт 4.6 договора не соответствует требованиям закона и поэтому признан недействительным ввиду его ничтожности (ст. 168 ГК РФ).
Суд также отклонил доводы застройщика о о пропуске срока исковой давности, поскольку пункт договора, противоречащий требованиям закона, недействителен (ничтожен) с момента заключения такого договора независимо от признания его таковым судом. Что касается взыскания денежных средств, требования иска в данной части основаны не на двусторонней реституции, а в порядке возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора и обязательств по нему. О предоставлении квартиры меньшей площади истцам стало известно, когда был изготовлен технический паспорт на жилое помещение, исковое заявление подано в суд, то есть в пределах срока исковой давности согласно ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 19.06.2012 по делу № 33-2521/2012).
Эта правовая позиция представлена и в ряде других судебных актов Суды Ханты-Мансийского автономного округа — Югры (см., например, апелляционные определения от 19.06.2012 г. по делу № 33-2515/2012, от 19.06.2012 г. по делу № 33-2521/2012, Кассационное определение от 13.12.2011 по делу № 33-5591/2011 и др.).
Эта позиция представляется абсолютной правильной по следующим причинам.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ (п. 6 Обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом ВС РФ 01.02.2012, постановление Президиума Московского областного суда от 07.04.2010 № 114, Определение Московского областного суда от 14.12.2010 по делу № 33-24054/2010).
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Положения ст. 7 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.
Граждане-потребители являются экономически более слабой стороной и нуждаются в повышенной защите со стороны государства, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, т.е. для хозяйствующего субъекта (постановление КС РФ от 23.02.99 № 4-П). С целью соблюдения принципа равенства участников гражданского оборота (ст. 1 ГК РФ) государство обеспечивает потребителей повышенной защитой сравнительно с их контрагентами.
Что касается принципа свободы договора, на который ссылаются застройщики, необходимо иметь в виду, что указанный принцип предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения. Указанный вывод сделан применительно к ситуации с договором лизинга: расторжение такого договора по инициативе лизингодателя прекращает его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателя, что означает отсутствие оснований для удержания им той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей (постановление Президиума ВАС РФ № 17389/10 от 12.07.2011).
Кроме того, следует принимать во внимание и такое обстоятельство: проектированием и строительством многоквартирного дома занимается застройщик, свои обязательства он должен выполнять надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ). Действуя добросовестно и должным образом, застройщик обязан просчитывать возможные риски при осуществлении своей коммерческой деятельности, в том числе и риск расхождения между проектной и фактической площадью. Гражданин свои обязательства перед ним выполнил, уплатив причитающиеся денежные средства, на него данный риск возлагаться не может, поскольку он находится вне сферы его разумного контроля. В ином случае гражданин в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, гражданин вправе претендовать на присуждение в свою пользу компенсации в случае расхождения между проектной и фактической площадями безотносительно к условиям договора, заключенного с застройщиком, поскольку действующим законодательством РФ не предусмотрена возможность для последнего не осуществлять перерасчет денежных средств. Истцу помимо требования о взыскании компенсации следует также заявлять требование о признании недействительным условия договора о том, что перерасчет не производится. Несмотря на то что такое условие является ничтожным независимо от признания его таковым судом, предъявление такого требования будет нелишним, учитывая формальный подход, который применяют некоторые суды.
Однако истцу следует иметь в виду, что он может требовать только осуществления перерасчета в случае выявления расхождения между проектной и фактической площадями, но не вправе требовать от застройщика увеличения самой площади до величины, соответствующей проектной площади.
Как отметил Свердловский областной суд по одному делу, требование об увеличения площади офиса за счет восстановления расположения стен нежилого помещения противоречат заключенному инвестиционному договору, которым предусмотрена возможность при установлении разности площадей объектов произвести перерасчет финансирования. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении иска (Определение Свердловского областного суда от 15.09.2011 по делу № 33-13023/2011).
О конкуренции исков
Для гражданина, кроме того, крайне важно в срок от застройщика получить свою квартиру по акту приема-передачи. Дело в том, что на практике иногда недобросовестные застройщики продают нескольким лицам одну и ту же квартиру. При наличии акта приема-передачи гражданин может защитить себя, основываясь на положениях ст. 398 ГК РФ, в случае возникновения спора с третьими лицами, которые начнут претендовать на квартиру, ссылаясь на то, что с ними также были подписаны договоры купли-продажи (а такое не исключено).
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Наличие у гражданина подписанного с продавцом акта приема-передачи вместе с договором купли-продажи позволит ему добиться оставления квартиры за собой на основании ст. 398 ГК РФ. Как отмечается на этот счет в судебной практике, если на жилое помещение одновременно претендуют несколько лиц, безусловным преимуществом обладает то из них, которому имущество фактически передано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.02.2013 № 33-2664/13).
Между тем данную норму права не следует толковать чрезмерно расширительно. Гражданин вправе при наличии подписанного акта приема-передачи квартиры претендовать на ее оставление за собой, если в отношении нее заявлены иски других граждан, только при условии, что обязательство застройщика перед ним заключается именно в передаче вещи, как это прямо указано в ст. 398 ГК РФ.
В одном деле городской суд ошибочно указал, что в силу указанных положений ст. 398 ГК РФ у застройщика обязательство перед гражданкой, к которой право требования спорной квартиры перешло на основании соглашения об уступке прав, возникло раньше, поскольку денежные средства первоначальным дольщиком были внесены застройщику по предварительному договору и в последующем были зачтены по основному договору, по которому произошла уступка прав (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.02.2013 № 33-2674).
Однако с таким суждением согласиться нельзя.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Важно!
В ситуации с предварительными договорами, равно как и с покупкой будущей квартиры по вексельной схеме, гражданину следует быть очень осторожным. Такие сделки очень рискованны: в данном случае покупатель платит деньги не за конкретную вещь и даже не конкретное обязательство ее создать, а всего лишь за обязательство заключить в дальнейшем с ним договор о ее передаче.
Как видно из содержания приведенных норм права, предметом предварительного договора является не обязательство передать вещь, то есть квартиру, а только лишь обязательства сторон заключить в будущем договор о передаче такой вещи на условиях, которые согласованы сторонами в предварительном договоре. В статье 398 ГК РФ, направленной на урегулирование ситуации с конкуренцией исков по нескольким обязательствам передать вещь, обязательства из предварительного договора прямо не названы, а по своей правовой природе они отличаются от обязательства передать вещь. Поэтому такие обязательства при решении вопроса о праве на вещь по смыслу ст. 398 ГК РФ не должны учитываться.