На практике у физических лиц постоянно возникают вопросы, связанные с исчислением суммы НДФЛ при приобретении и продаже квартир. Недавно Минфин России выпустил три письма, в которых ответил за вопросы граждан. Подробности — в нашем комментарии.
Одна квартира в собственности ребенка, другая — родителей
Ситуация: в 2012 г. налогоплательщик купил квартиру и оформил право собственности на нее на своего несовершеннолетнего ребенка. В отношении этой квартиры налогоплательщик получил имущественный вычет. В следующем году он приобрел еще одну квартиру. Возникает вопрос: поскольку первая квартира — собственность ребенка, можно ли получить вычет по новой квартире, являющейся уже собственностью налогоплательщика?
Решение: при приобретении квартиры налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ. Размер вычета не должен превышать 2 млн руб. (до 2014 г. это правило было закреплено в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, а с 1 января 2014 г. — в подп. 3 п. 1 и подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
При этом повторное предоставление имущественного налогового вычета не допускается (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в прежней редакции, п. 11 ст. 220 НК РФ в новой редакции).
Исходя из этого, Минфин России в письме от 03.09.2015 № 03-04-05/50743 указал, что имущественный вычет по приобретению, в частности, квартиры предоставляется налогоплательщику только один раз.
Действительно, применение родителем имущественного вычета при приобретении квартиры в собственность ребенка не означает, что родитель в такой ситуации реализует право ребенка на вычет, то есть получает вычет вместо него. Родитель таким образом реализует собственное право на вычет. У ребенка же право на получение имущественного вычета в случае приобретения им в будущем другой квартиры сохраняется (письмо Минфина России от 29.08.2014 № 03-04-05/43425). Поэтому и повторного предоставления вычета родителю при покупке им другой квартиры быть не может.
Продажа квартиры, купленной по договору с ЖСК
Ситуация: физическое лицо приобрело квартиру по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Паевой взнос был полностью выплачен в 2011 г. А вот свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру получено только в 2015 г. В этом же году гражданин предполагает продать квартиру. Может ли он в этом случае получить освобождение от уплаты НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ?
Решение: из п. 17.1 ст. 217 НК РФ следует, что если квартира находилась в собственности физического лица три года и более, то доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ. Как определить срок нахождения в собственности квартиры, приобретенной по договору с ЖСК?
Пунктом 4 ст. 218 ГК РФ установлено, что член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Исходя из этого, Минфин России в письме от 03.09.2015 № 03-04-05/50681 выделил два условия приобретения членом ЖСК права собственности на жилое помещение:
1) кооператив должен передать помещение члену ЖСК (подтверждающим документом является акт приема-передачи);
2) член кооператива должен полностью внести паевой взнос.
В связи с изложенным Минфин России разъяснил, что по п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождается от налогообложения доход, полученный от продажи квартиры, приобретенной по договору с ЖСК, только в случае, если такая квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет начиная с даты, когда были соблюдены оба вышеуказанных условия. Таким образом, если паевой взнос за квартиру выплачен в 2011 г. и квартира передана физическому лицу по акту приема-передачи, то три года отсчитываются с 2011 г. То есть факт оформления квартиры в собственность для целей применения положений п. 17.1 ст. 217 НК РФ в данной ситуации не имеет никакого значения.
Аналогичные разъяснения Минфин России давал и ранее (см., например, письма от 04.03.2015 № 03-04-05/11207, от 24.12.2014 № 03-04-05/66781, от 30.06.2014 № 03-04-05/31383).
Расходы на услуги агента
Ситуация: для поиска и приобретения квартиры, а также оформления права собственности на нее физическое лицо воспользовалось услугами агента. Впоследствии купленная квартира была продана. Она находилась в собственности физического лица менее трех лет. Возникает вопрос: можно ли для целей налогообложения по НДФЛ уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму вознаграждения агента?
Решение: по общему правилу при продаже квартиры, находившейся в собственности физического лица менее трех лет, можно воспользоваться имущественным вычетом. Размер такого вычета не должен превышать 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет вместо получения имущественного вычета уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры.
По мнению специалистов финансового ведомства, высказанному в письме от 14.08.2015 № 03-04-05/47023, расходы на оплату услуг агента по поиску и приобретению квартиры, а также расходы, связанные с оформлением права собственности на нее, не относятся к расходам, связанным с приобретением квартиры.
К сожалению, финансисты никак не аргументировали свою позицию. Отметим, что такой точки зрения Минфин России придерживается давно. Так, в письме от 21.12.2010 № 03-04-05/7-739 финансовое ведомство пришло к выводу, что вознаграждение за услуги риэлтора не относится к расходам, на которые можно уменьшить доход от продажи квартиры. Обосновывается такая позиция тем, что перечень расходов, на которые можно уменьшить доход от продажи квартиры, является исчерпывающим и данные расходы в него не включены (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2014 г., п. 11 ст. 220 НК РФ в действующей редакции).