Стороны вправе согласовать в договоре аренды условие о том, что арендодатель не возвращает задаток, если арендатор немотивированно и раньше срока расторгает договор в одностороннем порядке. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в Определении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014.
Суть дела
Завод (далее — арендодатель, ответчик) и общество (далее — арендатор, истец) заключили договор аренды нежилого помещения сроком на пять лет. Стороны включили в договор специальное условие, согласно которому арендатор обязан внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной ставки. При этом стороны указали, что данная сумма не является платежом за первые месяцы аренды, а удерживается арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательства арендатором по договору. Также условиями договора было предусмотрено, что если арендатор решит досрочно расторгнуть договор по любой причине, кроме перечисленных в договоре, то задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.
Впоследствии арендатор раньше срока прекратил арендные отношения с заводом и возвратил арендованное имущество по акту приема-передачи. Арендодатель, сославшись на соответствующий пункт договора, удержал ранее внесенную арендатором сумму задатка.
Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора не может наказываться штрафом, арендатор обратился в суд с требованием о признании недействительным соответствующего условия договора, предусматривающего право арендодателя удержать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции удовлетворил требование истца, признав оспариваемое положение договора недействительным. Данный договор предусматривал возможность его одностороннего расторжения по любым основаниям. Однако при реализации этого права желающая отказаться от продолжения арендных отношений сторона обязана была уведомить своего контрагента за три месяца. Воспользоваться правом на одностороннее расторжение стороны могли не раньше чем через год после вступления в силу договора. В случае досрочного расторжения договора арендатором арендодатель удерживал задаток в качестве штрафа. При этом штраф за досрочное прекращение арендных отношений был квалифицирован судом как неустойка. Установление такого штрафа в договоре, по мнению суда, противоречило правовой природе неустойки, применяемой за нарушение гражданских прав (обязательств по договору). Общество же, досрочно отказавшись от договора во внесудебном порядке, воспользовалось одним из способов самозащиты права (ст. 14 ГК РФ), который не мог быть связан с дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы.
Инициировав досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, истец не совершил гражданско-правового нарушения, а лишь реализовал предоставленное законом и договором право. Поскольку установление неустойки за совершение действия, не противоречащего закону, не соответствует ее правовой природе, то спорное положение договора было признано судом ничтожным.
В апелляции судьи полностью поддержали выводы суда первой инстанции. Суд округа также признал установленный в договоре механизм расторжения договора противоречащим нормам гражданского законодательства. Отказ одной стороны договора от обязательства его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, сам по себе не может квалифицироваться как нарушение обязательства, потому что является реализацией права. Ответственность же в виде неустойки за правомерное поведение установить нельзя. Таким образом, суды полностью удовлетворили иск арендатора и признали спорное положение договора недействительным.
Позиция Верховного суда
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) отменила судебные акты нижестоящих инстанций.
Суд указал на то, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 421 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В статьях 619 и 620 ГК РФ также сказано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения ст. 619 и 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Оспариваемый пункт договора предусматривал возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения являлось: для арендатора — удержание арендодателем задатка, для арендодателя — уплата задатка в двойном размере.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке.
Удержание арендодателем задатка не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, поэтому квалификация суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.
В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.
То, что такая компенсация была названа в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин.
Кроме того, Судебная коллегия отметила, что согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности (необходимость защиты более слабой стороны, публичных интересов и интересов третьих лиц), то она должна рассматриваться как диспозитивная (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»). В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ.
Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, в связи с этим у судов не было оснований для признания недействительным пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующего законные интересы арендодателя при его исполнении.
Также Судебная коллегия отметила, что договор, содержащий спорное условие, был подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. При таких обстоятельствах заявление арендатора о недействительности этого условия сделано для того, чтобы не выполнять возникшее между сторонами обязательство.