Иск об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, на котором расположены незарегистрированные здания и сооружения, может быть предъявлен собственником участка лишь одновременно с иском либо о сносе самовольных построек, либо о признании права собственности на них. К такому выводу пришел ВС РФ в Определении от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731 по делу № А32-8510/2012.
Суть дела
При приватизации государственного унитарного предприятия (далее — ГУП) в открытое акционерное общество (далее — ОАО) в состав приватизированного имущества вошел земельный участок и расположенные на нем 15 объектов недвижимости. Впоследствии ОАО продало участок вместе с находящимися на нем строениями обществу с ограниченной ответственностью (далее — общество, ответчик). Общество, став собственником указанного участка, расположенные на нем объекты снесло, а вместо них построило несколько новых зданий и сооружений.
Управление Росимущества (далее — истец) обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на то, что спорный земельный участок был незаконно приватизирован при реорганизации ГУП в ОАО и в дальнейшем продан обществу. Истец требовал признать отсутствующим право собственности общества на земельный участок и одновременно признать право собственности РФ на него, а также истребовать этот участок из чужого незаконного владения.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции удовлетворил иск только в части виндикации. Как было установлено при рассмотрении дела, передача земли и находящихся на ней построек ГУП была осуществлена на основании приказа министра федерального министерства. Однако указанное лицо не имело полномочий распоряжаться данной недвижимостью. Следовательно, включение земельного участка в состав приватизируемого имущества и последовавшая затем продажа земельного участка обществу были незаконны.
В удовлетворении требований о признании права ответчика на земельный участок отсутствующим, а также о признании права собственности РФ на него суд отказал в связи с тем, что указанные способы защиты нарушенного права неприменимы в рассматриваемой ситуации.
Признание зарегистрированного права отсутствующим как способ защиты права подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет спорным недвижимым имуществом, однако хочет защитить свое право в связи с наличием в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защищать право владения истца.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» также подтверждает данную позицию. Согласно п. 1 и 12 указанного документа выбор способа защиты вещного права зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Когда спорное имущество не находится в распоряжении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и внесение соответствующих изменений в ЕГРП.
Спорный земельный участок во владении истца не находился, поэтому суд отказал в удовлетворении требований о признании права собственности отсутствующим.
Признание права собственности РФ на участок, по мнению суда, также было невозможно, потому что указанный способ защиты права сводится к подтверждению в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота. Однако, как указано выше, истец спорным земельным участком не владел, а значит, нельзя подтвердить наличие у него этого права таким способом.
В данном случае земельный участок был отчужден у законного владельца неуправомоченным лицом. Единственной возможностью защитить право истца являлся виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества.
Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на данную вещь, утрата фактического владения вещью, возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей и нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.
Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных выше фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.
К моменту издания распорядительных актов министерства РФ спорный земельный участок не находился на праве постоянного (бессрочного) пользования у организаций, подведомственных данному министерству, и распоряжение участком не входило в его компетенцию. Земельный участок, фактически являющийся федеральной собственностью, находился в ведении Управления Росимущества. Следовательно, полномочий по распоряжению указанным земельным участком министр федерального министерства не имел.
Суд отклонил довод ответчика о том, что удовлетворение виндикационного иска невозможно без оспаривания договора купли-продажи спорного земельного участка. Собственник был вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения без такого оспаривания. Ввиду незаконности приказа министра федерального министерства все последующие сделки в отношении спорного земельного участка являются ничтожными, и дополнительно признавать таковой каждую из них не было необходимости.
Не согласился суд с ответчиком и в том, что невозможно виндицировать земельный участок, потому что на нем расположены принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости.
Согласно результатам судебной экспертизы было установлено, что на участке действительно имеются сооружения и строения, однако на них ответчик не представил правоустанавливающих документов. Вопрос о судьбе объектов, находящихся на спорном земельном участке, судом не рассматривался, поскольку он мог быть рассмотрен в самостоятельном исковом производстве.
Общество также не было признано добросовестным приобретателем, поскольку спорный земельный участок выбыл из владения РФ помимо ее воли.
Апелляционная и кассационная инстанции оставили в силе решение суда первой инстанции.
Позиция Верховного суда РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) отправила дело на новое рассмотрение в части удовлетворения виндикационного иска, указав, что суды нижестоящих инстанций не учли наличие на спорном земельном участке недвижимости. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник земли может предъявить лишь одновременно с требованием либо о сносе самовольной постройки, либо о признании права собственности на нее. В данном споре такие требования не предъявлялись.
Объект недвижимости согласно п. 22 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 может быть признан самовольной постройкой только в порядке искового производства. Если же истец не требует признать объекты самовольными постройками, суды не могут сделать это по собственной инициативе.
Кроме того, по утверждению ответчика, на спорном земельном участке были расположены три объекта недвижимости, которые ранее находились в федеральной собственности, затем были приватизированы ОАО и приобретены обществом. На данные объекты у общества имеется зарегистрированное право собственности. Сделка по приватизации и договор купли-продажи этих объектов не были признаны недействительными. Суды нижестоящих инстанций не дали оценку приведенному доводу ответчика о нахождении на спорном участке принадлежащих ему объектов недвижимости и не исследовали вопрос о наличии данных объектов на участке. Между тем исследование указанного обстоятельства имело существенное значение для правильного разрешения спора. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем иному лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Следовательно, такое право приобретет и ответчик, если его право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, не будет признано незаконным.
Кроме того, согласно действовавшей до 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ и действующей в настоящее время ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Все перечисленные обстоятельства должны были быть исследованы судом до принятия окончательного решения по делу.