На днях Верховный суд РФ опубликовал на официальном сайте Обзор судебной практики, который представляет собой «эталонные» решения по спорам об изъятии земель у частных собственников для государственных или муниципальных нужд в целях размещения объектов транспорта. Приведенные в качестве примеров судебные дела касаются порядка изъятия земель, выплаты компенсации за изъятые участки, а также правил определения размеров такой компенсации.
Земельный кодекс РФ предусматривает возможность изъятия земельных участков у их собственников и владельцев для государственных или муниципальных нужд (глава VII.1 Кодекса). Вместе с изъятием земельного участка происходит и изъятие объектов недвижимости, находящихся на нем (ст. 239.2 ГК РФ). И глава VII.1 ЗК РФ, и ст. 239.2 ГК РФ вступили в силу относительно недавно — с 1 апреля 2015 г. в рамках масштабных поправок, введенных Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ. При этом были существенно изменены правила изъятия земель для государственных или муниципальных нужд (подробнее см. «ЭЖ», 2015, № 11, с. 12).
Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд было предусмотрено законодательством и до принятия Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ. Однако регулировался этот институт довольно скудно. Соответственно, судебная практика применения правовых норм приобретала особое значение. В Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ 10.12.2015 (далее — Обзор), судьи систематизировали эту практику по специализированным делам — об изъятии земель для государственных и муниципальных нужд у граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в целях размещения объектов транспорта.
Выкупить землю без ведома собственника государство не может
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд предполагает соблюдение специальной предусмотренной законом процедуры, что еще раз подчеркнули судьи ВС РФ в п. 2 Обзора. В частности, при отказе собственника земли от подписания соглашения об изъятии недвижимости орган исполнительной власти или местного самоуправления, который принял решение об изъятии земли, может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Однако такой иск суд удовлетворить не вправе, если будет установлено, что собственник недвижимости не был должным образом уведомлен о предстоящем выкупе, а также не получил проект договора купли-продажи спорного участка. Так, в деле, приведенном в качестве примера в п. 2 Обзора, решение об изъятии, а также проект договора купли-продажи были направлены не нынешнему, а бывшему собственнику недвижимости. Не получив подписанного договора или отказа от его подписания от нынешнего собственника, орган исполнительной власти обратился в суд с иском о принудительном изъятии земли, но дело проиграл.
Уклонение от получения извещения не помешает изъятию земли
Вопрос уведомления правообладателей о принятом решении об изъятии земли до 1 апреля 2015 г. стоял достаточно остро, так как в законе не была установлена презумпция осведомленности правообладателя при отсутствии прямых доказательств его уведомления. Таким образом, возникала почва для злоупотребления со стороны правообладателей — уклонения или отказа от получения письменного уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка. Однако, как видно из п. 3 Обзора, судебная практика порой успешно с такими злоупотреблениями справлялась. Например, в указанном в Обзоре деле суд удовлетворил требования муниципалитета о принудительном выкупе земельного участка у собственника. Притом что последний утверждал, что решение об изъятии он не получал (уведомление было возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения).
В нынешней редакции ЗК РФ установлено, когда и при каких обстоятельствах правообладатель считается получившим извещение, даже если прямых доказательств вручения нет (ч. 11 ст. 56.6).
Отсутствие решения об изъятии не исключает выплату компенсации
Как было сказано выше, изъятие земли для государственных или муниципальных нужд предполагает соблюдение определенной процедуры, в рамках которой правообладатель недвижимости должен получить равноценное возмещение взамен изымаемого участка. При этом несоблюдение процедуры изъятия земли органом исполнительной или муниципальной власти не лишает правообладателя права на такое возмещение. В пункте 4 Обзора приведено сразу два дела, в которых суды заняли рассмотренную позицию.
В первом деле в суд обратился собственник земельного участка, который без проведения процедуры изъятия был фактически предоставлен третьему лицу для застройки микрорайона. На момент рассмотрения дела в суде на спорном участке уже располагалась автомобильная дорога.
Суд принял решение о взыскании за счет казны муниципального образования убытков, причиненных неправомерными действиями органа местного самоуправления, в размере рыночной стоимости земельного участка.
Во втором деле речь также шла о «захвате» части принадлежавшего гражданину земельного участка сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Без проведения процедур изъятия и выплаты компенсации на участке была построена автомобильная дорога. Суд согласился с обоснованностью требований истца-собственника о разделе одного земельного участка на два и взыскании в пользу правообладателя убытков в размере рыночной стоимости земельного участка, фактически используемого для государственных нужд.
В составе компенсации за участок будет и упущенная выгода
Сразу три пункта Обзора (6, 7 и 8) посвящены порядку определения размера компенсации правообладателю за изымаемый земельный участок.
Хотя ВС РФ признал, что суды в целом правильно применяют нормы об определении размера компенсации за землю, в п. 6 Обзора обращается внимание на то, что в состав такой компенсации входит не только рыночная стоимостью земли, но и причиненные правообладателю убытки в смысле ст. 15 ГК РФ (то есть прямой ущерб и упущенная выгода).
При определении размера упущенной выгоды судам следует принимать во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. Например, в одном из приведенных в качестве примера дел размер упущенной выгоды сельскохозяйственного предприятия был подтвержден в том числе данными отчетности о финансово-экономическом состоянии предприятия за год.
Кроме того, в Обзоре разъяснено, что рыночную стоимость изымаемого участка следует устанавливать на момент рассмотрения спора (п. 7), а выкупную стоимость — с учетом вида разрешенного использования, установленного до начала процедуры его изъятия (п. 8, см. также материал на с. 17).