Неожиданную поддержку получила инициатива экспертного сообщества о необходимости выработки концепции развития местного самоуправления и принятия на ее основе актуального закона об организации муниципальной власти.
Презентация рейтинга «Топ-30 компаний, обслуживающих жилую недвижимость Санкт-Петербурга», проведенная в конце апреля в МИА «Россия сегодня» Ассоциацией компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), подсказала пристальней взглянуть на муниципальные полномочия и увидеть, какими дополнительными функциями наделены органы местного самоуправления помимо базового закона о местной власти. Оказывается, только в сфере ЖКХ (см. «К сведению») согласно Жилищному кодексу РФ значительно расширены «вопросы местного значения», зафиксированные в законе об общих принципах организации местного самоуправления. Плюс к этим пунктам ЖК РФ обязал муниципалитеты выбирать в отдельных случаях форму управления многоквартирными домами, в том числе в новостройках.
Во-первых, согласно ст. 161 ЖК РФ, муниципальные власти обязаны проводить новый открытый конкурс по отбору управляющей компании (УК), если собственники жилья в многоквартирном доме в течение года после такого конкурса не выбрали способ управления своим домом или если принятое жильцами решение не было реализовано. Извещение о проведении конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования, а также публикуется в официальном печатном издании о размещении заказов для муниципальных нужд. Доступ к такой информации должен быть открытым и бесплатным.
Затем в течение десяти дней после проведения конкурса орган местного самоуправления обязан уведомить всех (!) собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях управления этим домом.
Во-вторых, орган местного самоуправления за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом обязан созвать собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
В-третьих, в течение 20 дней после ввода в эксплуатацию нового многоквартирного дома орган местного самоуправления обязан разместить на сайте извещение о проведении опять же открытого конкурса по отбору УК и в течение 40 дней после объявления провести конкурс.
При этом у любого собственника помещения в многоквартирном доме остается право обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую компанию.
Еще один риск муниципальной власти оказаться крайним звеном в цепи ответственности связан с возможным перераспределением полномочий в области жилищных отношений между органом местного самоуправления и органом государственной власти, предусмотренным согласно изменениям в закон о местном самоуправлении, внесенным Федеральным законом от 29.12.2014 № 485-ФЗ. Собственники жилья и квартиросъемщики все равно идут в офисы муниципальной власти по вопросам «организации электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом», а также «организации сбора, вывоза, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов». Потому что это вопросы местного значения, то есть компетенция муниципалитетов по базовому закону № 131-ФЗ («ЭЖ», 2015, № 44).
Между тем АКОН по собственной методологии составил рейтинг управляющих компаний г. Санкт-Петербурга по итогам 2015-го хозяйственного года. В тройку лидеров вошли ООО «ЖКС № 1 Выборгского района» с 97,88 балла из 100 возможных, ООО «ЖКС № 2 Центрального района» (96,34 балла) и ООО «ЖКС № 1 Колпинского района» (95,85 балла). На замечание «ЭЖ» об отсутствии в критериях оценки деятельности УК мнения собственников жилья президент АКОН Сергей Креков ответил, что исследовалась, прежде всего, финансово-хозяйственная деятельность и что, возможно, в последующих мониторингах появится оценка жителей.
Ранее АКОН осуществила аналогичное рейтинговое исследование «500+1 компания, обслуживающая жилую недвижимость Москвы». Столичный топ-3 составили ООО «Юнисервис» (90,17 из 100 баллов), ООО «ДС Эксплуатация» (89,77), ОАО «ВК Комфорт» (89,38).
Напомним, что в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются их органами государственной власти.
В отличие от четырех критериев ассоциации профессиональных игроков рынка обслуживания жилой недвижимости правительство Московской области оценивало работу УК по 11 критериям. По каждому пункту можно было получить пять баллов, но отсутствие жалоб от жителей оценивалось в десять баллов. В итоге лидером в Подмосковье по итогам 2015 г. названо ООО «Домоуправление» города Балашиха (51 балл). По 50 баллов набрали четыре УК, по 49 — пять УК. Всего в рейтинг вошли 790 управляющих компаний.
И ни в одном рейтинге нет пункта о взаимодействии управляющих компаний с органами местного самоуправления, наделенных множеством полномочий в сфере ЖКХ.
Критерии оценки работы управляющих компаний в ЖКХ
|
Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость |
Министерство ЖКХ Московской области |
|
Общая площадь обслуживаемых многоквартирных домов |
Общая площадь обслуживаемого жилого фонда |
|
Качество оказываемых услуг |
Количество административных дел, возбужденных региональной госжилинспекцией |
|
— |
Количество жалоб жителей |
|
— |
Количество штрафов, наложенных региональной госжилинспекцией |
|
— |
Количество оплаченных штрафов |
|
— |
Количество неисполненных предписаний региональной госжилинспекции |
|
Финансово-экономические показатели (годовая выручка |
Наличие задолженности по налогам и сборам) |
|
— |
Наличие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями |
|
— |
Наличие общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов |
|
Качество структуры портфеля: количество домов, обслуживаемых компанией, площадью: менее 3500 кв. м; 3500—7000 кв. м; более 7000 кв. м |
Средний возраст домов, находящихся в управлении |
|
— |
Информационная открытость управляющей компании |
ИСТОЧНИК: «ЭЖ» по данным АКОН и Минжилкомхоза Московской области
К сведению
Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений:
учет муниципального жилищного фонда;
установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
определение дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
установление максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
ведение учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
осуществление муниципального жилищного контроля;
определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.
ИСТОЧНИК: ст. 14 Жилищного кодекса РФ