Имуществом, принадлежащим на праве общей собственности нескольким лицам, эти лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться лишь совместно. Какие споры возникают между «коллегами по собственности» и как их решают суды, можно прочитать в нашем обзоре практики1. За последний год ее сформировалось немало. Среди самых распространенных конфликтов — взыскание платы за пользование общим имуществом, неосновательного обогащения в размере стоимости проведенного ремонта, устранение препятствий в использовании имущества.
Собственнику вещи принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения ею (ч. 1 ст. 209 ГК РФ). Он вправе отчуждать, преобразовывать, извлекать доход от использования такого имущества и т.д. Однако ситуация осложняется, если собственников имущества двое или более. В таком случае для распоряжения, пользования или владения частями такого объекта требуется согласие всех сособственников (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).
Это правило касается и пользования, владения и распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах и многоэтажных зданиях, поскольку в силу закона собственники обособленных помещений в них имеют право общей собственности на общее имущество в здании (ст. 36 ЖК РФ). Интересно, что данное регулирование предусмотрено только в отношении собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Для собственников нежилых помещений аналогичное регулирование отсутствует, однако, руководствуясь ч. 1 ст. 6 ГК РФ и разъяснениями Пленума ВАС РФ (постановление от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»), суды к таким правоотношениям применяют нормы законодательства, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289, 290 ГК РФ).
Содержание общего имущества лежит на плечах всех сособственников
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Это касается и ситуаций, когда весь объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам, но чаще всего споры возникают, когда речь идет о содержании общего имущества. Если расходы по содержанию общего имущества были понесены одним или несколькими собственниками, то они имеют право взыскать с остальных сумму неосновательного обогащения в размере произведенных затрат пропорционально доле ответчика в праве собственности (постановление АС Уральского округа от 25.06.2015 № по Ф09-4292/15 делу № А47-6591/2014). За последний год судами округов было рассмотрено довольно много подобных споров.
Например, в постановлении от 15.07.2015 № Ф10-1655/2015 по делу № А35-5554/2014 АС Центрального округа подтвердил правильность взыскания неосновательного обогащения, возникшего из договоров на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоэтажного здания, с одного из собственников помещений в этом здании, который уклонялся от заключения указанного договора.
Размер возмещаемых расходов может зависеть от сложившегося между сособственниками порядка пользования имуществом. Если ремонт проведен в части здания, используемой только некоторыми сособственниками, то расходы на его проведение будут распределяться между ними и не затронут собственников иных помещений и коммуникаций (постановление АС Волго-Вятского округа от 02.03.2015 № Ф01-6150/2014 по делу № А82-19/2013).
Главным аргументом в споре о взыскании неосновательного обогащения в размере затрат на содержание общего имущества будет необходимость проведения работ и их выполнение в интересах всех собственников. Данные обстоятельства может подтвердить эксперт(постановление АС Поволжского округа от 12.03.2015 № Ф06-21913/2013 по делу № А49-8605/2013).
По-разному решают суды вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты на содержание общего имущества в здании, помещения в котором принадлежат не только частно-правовым, но и публично-правовым субъектам. Например, согласно позиции АС Волго-Вятского округа (постановление от 28.01.2015 № Ф01-5648/2014, Ф01-6008/2014, Ф01-5700/2014 по делу № А43-29350/2013) собственник помещений в здании, осуществивший за свой счет ремонт общего имущества в таком здании, не вправе требовать возмещения понесенных расходов в соответствующей части с сособственников, если они являются государственными органами. Дело в том, что такие субъекты вправе оплатить только работы, выполненные в рамках исполнения государственного контракта. Если его нет, то стоимость ремонта не признается их неосновательным обогащением и платить они не имеют права, в том числе своему «коллеге» по праву общей долевой собственности.
Диаметрально противоположная ситуация складывается в случае, если оплату ремонта осуществил сособственник — орган государственной власти, как, например, произошло в деле, рассмотренном АС Дальневосточного округа (постановление от 28.12.2015 № Ф03-5841/2015 по делу № А51-9804/2015). Правообладателями здания являлись четверо лиц: две компании, индивидуальный предприниматель и налоговая инспекция. Последняя провела конкурс и по его итогам заключила госконтракт на проведение ремонта крыши. После того, как ремонтные работы были закончены, налоговая обратилась в суд с иском к остальным сособственникам о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости проведенных работ. Один из собственников ссылался на то, что не имел возможности повлиять на ход работ, выбор подрядчика или кровельных материалов, на что суды заметили, что работы были проведены по результатам конкурсных процедур, целью которых как раз и является снижение расходов на ремонт.
Если же все собственники помещений в здании имеют статус публично-правовых лиц, то при проведении одним из них конкурса на заключение договора с подрядчиком будет вполне достаточно (постановление АС Дальневосточного округа от 02.02.2016 № Ф03-6261/2015 по делу № А51-14394/2015).
Линии связи, рекламные конструкции и кондиционеры: нужно ли платить за их размещение?
Лицо, приобретая самостоятельный объект гражданских прав, например помещение в многоквартирном доме или ином здании, также становится сособственником общего имущества (крыши, несущих конструкций, стен, чердака и т.д.). Для использования такого имущества кем-то из собственников помещений или арендатором по общему правилу требуется согласие всех остальных сособственников. Исключение составляет случай, когда между указанными лицами было заключено соглашение о порядке использования общего имущества. Если такого соглашения нет, то использование общего имущества одним из собственников в своих целях может повлечь судебные споры.
Как показывает практика, чаще всего собственники обращаются в суд с негаторными исками о демонтаже систем кондиционирования воздуха, рекламных (или якобы рекламных) конструкций и линий связи, а также взыскании неосновательного обогащения с лиц, их установивших, в размере платы за пользование общим имуществом.
Что касается линий связи (кабели, коробки и т.д.), то суды единогласно приходят к выводу, что собственникам таких линий платить за их размещение в общих помещениях не нужно, если оборудование предназначено для оказания услуг связи собственникам помещений в здании (постановления АС Западно-Сибирского округа от 30.03.2015 № Ф04-16946/2015 по делу № А75-6003/2014, от 07.10.2015 № Ф04-24976/2015 по делу № А03-24961/2014). Причем неважно, сколько именно собственников помещений пользуются такими услугами — достаточно факта заключения договора хотя бы с одним абонентом (постановление АС Уральского округа от 21.01.2016 № Ф09-11056/15 по делу № А60-24490/2015). Суды отмечают, что законодательство вообще не предусматривает необходимости оформления отношений по размещению телекоммуникационного оборудования. Более того, вызывает сомнения правомерность требований управляющей компании заключение такого договора до начала оказания услуг связи в качестве условия предоставления оператору связи доступа к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе для размещения и обслуживания на нем оборудования связи (постановление АС Московского округа от 12.04.2016 № Ф05-3093/2016 по делу № А41-39773/2015).
Однако если все абоненты откажутся от предоставления услуг связи, компания, разместившая соответствующее оборудование, утрачивает право безвозмездного пользования общим имуществом в здании (постановление АС Уральского округа от 01.12.2015 № Ф09-7790/15 по делу № А76-18017/2013). А если окажется, что оборудование было размещено при отсутствии согласия и заявок от собственников помещений, то его могут демонтировать (постановление АС Северо-Кавказского округа от 06.05.2015 № Ф08-2407/2015 по делу № А63-11551/2013).
Вопрос о правомерности размещения сплит-систем и кондиционеров на общем имуществе дома (стенах, фасаде) в разных округах и в разных спорах решается судами различно. Например, АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 19.04.2016 № Ф04-959/2016 по делу № А46-3373/2015 указал, что установка кондиционера не является реконструкцией жилого помещения. В результате установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшается, в связи с чем согласие сособственников на проведение таких работ не требуется. Также суд обратил внимание, что в муниципальном образовании отсутствовало какое-либо специальное регулирование порядка установки кондиционеров в жилых и нежилых помещениях, которое предусматривало бы получение специальных разрешений на установку кондиционеров.
В то же время АС Восточно-Сибирского округа посчитал, что для размещения на ограждающей конструкции дома наружных блоков кондиционеров согласие всех собственников помещений в доме обязательно (постановление от 10.02.2015 № Ф02-6476/2014 по делу № А33-1315/2014). Аналогичной позиции придерживается АС Поволжского округа (постановление от 22.01.2016 № Ф06-3293/2015 по делу № А72-3467/2015).
Если установку кондиционеров или сплит-систем осуществил не собственник, а арендатор, то иск о демонтаже таких конструкций следует предъявлять именно к нему. Если наружные блоки на реализацию прав собственников помещений в доме не влияют и установлены на стене, относящейся к арендованному ответчиком помещению, то у арендатора есть большой шанс отстоять свои права в суде (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.01.2016 № Ф04-28152/2015 по делу № А03-5160/2015).
Для установки рекламных конструкций на зданиях необходимо специальное разрешение (см. подробнее «ЭЖ», 2015, № 45, с. 12). Одного только разрешения недостаточно — собственнику размещаемой рекламы нужно также получить согласие собственников на использование общего имущества дома (постановления АС Московского округа от 26.11.2015 № Ф05-15771/2015 по делу № А40-5507/15, Поволжского округа от 10.08.2015 № Ф06-26212/2015 по делу № А65-22402/2014, от 10.06.2015 № Ф06-24230/2015, Ф06-24462/2015 по делу № А65-17139/2014). Такое согласие не требуется, если конструкция не отвечает признакам рекламы (постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.02.2015 № Ф08-445/2015 по делу № А32-38844/2013).
Заметим, что если иск о демонтаже рекламных конструкций и приведении фасада здания в первоначальное состояние подает один из новых собственников помещений, то вердикт будет зависеть от того, были ли установлены конструкции на момент перехода к такому лицу доли в праве общей собственности на общее имущество в здании. Если да, то такое лицо не вправе заявлять подобные требования, так как оно знало о наличии спорных объектов на момент приобретения недвижимости. Более того, если суд установит, что истец фактически не пользуется принадлежащими ему помещениями, то требования о демонтаже рекламы могут быть расценены как злоупотребление правом (постановление АС Поволжского округа от 30.06.2015 № Ф06-24028/2015 по делу № А65-14793/2014).
Использование земельного участка, на котором расположен дом, для собственных нужд кого-то из собственников осуществляется за плату. Суды чаще всего удовлетворяют иски о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной платы (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 07.12.2015 № Ф02-6241/2015 по делу № А33-25236/2014, Дальневосточного округа от 23.12.2015 № Ф03-5585/2015 по делу № А51-5285/2015). Если же такое использование нарушает права сособственников (например, на участке возведена пристройка или крыльцо), то суды обязывают прекратить его и привести участок в первоначальное состояние (постановления АС Поволжского округа от 29.05.2015 № Ф06-24026/2015 по делу № А65-20164/2014, от 29.01.2016 № Ф06-21980/2013 по делу № А55-13745/2014).
1Обзор составлен на основе постановлений арбитражный судов округов, вынесенных после 1 января 2015 г.