Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать данные, позволяющие четко определить его объект. Отсутствие такой информации влечет недействительность договора, что, в свою очередь, может повлечь определенные правовые последствия. На что стоит обратить внимание при согласовании условий об объекте аренды, чтобы данные последствия не наступили?
Противоречия
С одной стороны, договор аренды должен определенно указывать на арендуемый объект. Более того, ст. 651 ГК РФ предписывает заключать договор аренды недвижимого имущества путем подписания одного документа.
С другой стороны, согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Другими словами, если договором не определен объект аренды, но в акте приема-передачи информация о нем присутствует, и такой акт подписан сторонами без оговорок, договор признается действительным (Постановление Арбитражного суда ЗСО от 25.02.2016 по делу № А75-3904/2015).
И напротив, если акт, как и сам договор, не содержит сведений, позволяющих определить объект аренды, договор считается незаключенным (Постановление Арбитражного суда МО от 07.12.2015 по делу № А40-9482/15).
Риски
Несогласованность предмета договора аренды может повлечь для сторон различные негативные последствия, в частности доначисление налогов и налоговые санкции.
Так, предприниматель был привлечен к ответственности за то, что, применяя специальный налоговый режим, исчислял и уплачивал налог с площади, не соответствующей условиям договора (Постановление Арбитражного суда УО от 20.05.2016 № Ф09-3964/16), что, по мнению налоговых органов и суда, является необоснованным получением налоговой выгоды.
В то же время суды, в отличие от налоговых органов, склонны считать фактическое использование арендованных помещений поводом для отнесения соответствующих затрат к расходам при расчете налога на прибыль при использовании хозяйствующим субъектом общей системы налогообложения (Постановление ФАС МО от 06.03.2014 по делу № А41-18838/13).
При этом, разрешая споры, касающиеся непосредственно сторон договора, суды более категоричны. Если предмет договора не определен ни в его тексте, ни в акте приема-передачи, договор признается незаключенным, а арендатор, хоть и начавший использовать имущество, становится обязанным освободить занимаемое помещение (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 11.09.2014 по делу № 33-5241/2014).
Как правильно?
Заключая договор аренды целого здания или иного единого компекса недвижимого имущества, не составит труда определить его объект. В этом случае достаточно указать его адрес и площадь.
Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т. д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания.
В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь.
Больше не значит лучше
При согласовании условий об объекте аренды не меньше внимания заслуживают нормы, касающиеся проведения ремонтных работ, перепланировки и переустройства, поскольку в результате таких работ может быть изменен не только вид помещений, но и их функциональное назначение, а также площадь.
В этом случае интересы арендодателя могут серьезно пострадать. Распространены, в частности, случаи, когда арендатор в результате незаконной перепланировки увеличивает площадь арендуемого объекта, оплачивая лишь ту, что указана в договоре. Или же образовавшиеся площади сдаются в субаренду. В обоих случаях арендодатель несет материальные потери.
Стоит отметить, однако, что в подобных случаях арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать с арендатора неосновательное обогащение. При наличии доказательств проведения ответчиком соответствующих работ и увеличения площади суды становятся на сторону заявителей (Постановление Тринадцатого ААС от 04.06.2013 по делу № А21-8761/2012).