Оценивая существующие для бизнеса риски, в первую очередь необходимо понимать, что бизнес – это предпринимательство, то есть деятельность, направленная на извлечение прибыли и осуществляемая исключительно на свой страх и риск. Гарантиями получения прибыли для предпринимателя являются правовая стабильность в регионе, а также защита его собственности – движимой и недвижимой. При этом чем выше доходность бизнеса или бизнес-проекта, тем, как правило, больше рисков включает в себя предлагаемый проект.
Ключевой вопрос
В настоящее время статус Республики Крым и города федерального значения Севастополя установлен законодательством Российской Федерации (Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя». При этом иными государствами, включая Украину, страны Евросоюза и США, статус Республики Крым и города федерального значения Севастополя в качестве частей Российской Федерации не признан, что является серьезным коммерческим риском.
Вместе с тем деятельность юридическая, финансовая, предпринимательская на полуострове ведется и, благодаря серьезным финансовым и налоговым льготам, предоставленным Российской Федерацией для Крыма и Севастополя, зачастую является высокодоходной.
Гарантированной и высокодоходной является деятельность, связанная с недвижимым имуществом: его строительством, реализацией и/или сдачей в аренду. Крупные девелоперские компании серьезно рассматривают и изучают полуостров Крым. И перед ними наиболее остро стоит проблема, связанная с правовым режимом собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Крыма и города федерального значения Севастополя и возникшей до включения Крыма и Севастополя в качестве двух самостоятельных субъектов в состав Российской Федерации. Ключевым является вопрос: каким образом право собственности на объекты недвижимого имущества, ранее возникшее на Украине и по законам Украины, признается на территории РФ?
Формально в соответствии со ст. 12 Закона № 6-ФКЗ действуют документы, в том числе удостоверяющие право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов РФ, государственных органов Республики Крым или государственных органов города Севастополя, если иное не вытекает из самых документов или существа отношения.
Исходя из изложенного выше, следует, что, если право собственности было ранее (до 21.03.2014) зарегистрировано в установленном законом порядке, то оно считается ранее возникшим правом.
Права на объекты недвижимости, расположенные на территории города Севастополя, возникшие до принятия Крыма и Севастополя в состав РФ, признаются юридически действительными. Перерегистрация таких прав не обязательна.
То есть все украинские документы, подтверждающие наличие права, – свидетельства, постановления, договоры имущественного характера в соответствии с нормами вышеуказанного Закона признаются и не требуют дополнительного подтверждения на территории РФ.
Сложный механизм
Вместе с тем в случае если требуется заключение какого-то рода сделки, связанной с отчуждением или обременением недвижимого имущества в Крыму или городе федерального значения Севастополе, возникает необходимость ранее зарегистрированное на Украине или незарегистрированное, но возникшее из соответствующего заключенного на Украине договора право подтвердить, причем это подтверждение требуется именно на территории РФ, поскольку на Украине в отношении сделок с недвижимым имуществом Крыма и Севастополя введен мораторий (запрет) на их совершение. Механизм подтверждения данных прав довольно сложный.
Первым этапом является получение кадастрового паспорта на объект, что включает в себя изучение правоустанавливающих документов и вынос данного объекта «в натуру», то есть привязку земельного участка или объекта к существующей системе адресных координат. После получения на руки кадастрового паспорта лицо, имеющее намерение зарегистрировать право собственности на данный объект, должно обратиться в соответствующий регистрирующий орган, который должен документы проверить, установить юридическую чистоту и осуществить государственную регистрацию, то есть совершить акт признания Российской Федерацией зарегистрированного права.
В случае если эта процедура по какой-то причине не завершается регистрацией права, претендующая на собственность сторона вправе защитить свои интересы в судебном порядке, заявив требования о признании права собственности на данные объекты. Решение суда в данном случае является безусловной гарантией собственности, поскольку устанавливает наличие права и, кроме того, может обязать регистрационную службу совершить соответствующие (регистрационные) действия.
Привлекательно, но рискованно
Для банковского и финансового сектора Крымский полуостров также представляет значительный интерес. После принятия решения о выводе иностранных, в том числе украинских, банков с территории Республики Крым и Севастополя и закрытии их на данной территории уместно говорить о некоем вакууме.
Действительно, на полуострове действуют несколько коммерческих банков, зарегистрированных в качестве юридических лиц РФ и Крыма, но очевидно, что их недостаточно. Рынок финансовых и банковских услуг начинает формироваться, и в зависимости от стратегии предпринимателей те, кто примут решение о ведении бизнеса в Крыму, могут в дальнейшем занять лидирующие позиции в отрасли.
Крым, безусловно, является привлекательным, но одновременно с тем и рисковым регионом. Наличие частной собственности или частного бизнеса в Крыму как для граждан Российской Федерации, так и для иностранных граждан или юридических лиц не является ни преступлением, ни уголовно наказуемым деянием, поскольку находится в системе, регулируемой гражданским законодательством. В связи с этим при наличии выгодных объектов и предложений необходимы тщательная проверка предлагаемой документации, в том числе правоустанавливающей, расчет норм прибыли и рисков и, в случае, если предложение вызывает интерес, принятие решения о форме, роде и виде ведения бизнеса в регионе.
Взгляд изнутри
На работе нашей отрасли санкции сказались в меньшей степени, чем блокады – энергетическая и транспортная – со стороны Украины. Но мы уже справились с ситуацией на нашем отдельно взятом предприятии и уверенно ведем все работы в согласии с графиком. Санкционным товарам нашли отечественную замену (лифты, входные двери, газовые котлы, отделочные материалы и т. п.). Пока тестируем, насколько эта замена успешна в долгосрочной перспективе. Выход увидели – и вышли!
Если вести речь о негативных последствиях санкций в Крымском регионе, то банковский сектор оказался самым уязвимым. На рынке Крыма представлено ничтожное количество банков, бренды слабые. Конкуренция между ними условная, потому что за клиента бороться не надо – сам идет косяком. Отсюда все вытекающее: узкий спектр продуктов, низкий уровень и темп обслуживания, долгое принятие решений. И вот здесь мы не справляемся – мы приспосабливаемся! Работать надо же. И только благодаря тому, что сотрудники этой сферы в большинстве своем люди местные и знают, что надо местному бизнесу, удается сглаживать несовершенства, договариваться, настаивать на индивидуальном подходе.
Мы весьма опасались перспективы наплыва конкурентов с материка. Пытались наугад стелить соломку – рассматривали большее количество земельных участков, чтоб другим не достались, посещали профильные обучения на материке, чтобы понять менталитет нового покупателя, ездили на выставки, форумы и т. д., чтобы постичь многообразие гигантов. Никто не приехал! По крайней мере, если кто и приехал, то он и сам, вероятно, растерялся от многообразия специфических проблем, к которым был не готов. Потому и не запестрела земля крымская изобилием мощных российских застройщиков, как, впрочем, и иным крупным российским бизнесом. Возможно, временно…
Конкуренция скорее осталась на прежнем уровне и все по большей части среди местных традиционных игроков. Рынок, если и показывает рост, не в том объеме, чтобы соблазнить серьезных материковых инвесторов. Они в свою очередь наверняка готовятся к экспансии (потому что многие ищут партнеров среди местных застройщиков), но не спешат.
Если внешний бизнес прицеливается к Крыму, оценивает перспективы и риски, то внутренний менее склонен к сложному анализу. Мы уже в обойме, и нам надо работать, здесь и сейчас. Мы, инсайдеры, более кого-либо заинтересованы во всех возможных путях развития и стабилизации. И лучше всех понимаем природу сложностей региона.
Ирина Изотова, директор по маркетингу финансово-строительного холдинга «Гринвуд», Крым, г. Симферополь