Весной прошлого года вступили в силу значительные изменения земельного законодательства, в том числе касающиеся предоставления публичных земельных участков. И вот снова в начале июля 2016 года было принято несколько федеральных законов, внесших серьезные изменения в земельное и градостроительное законодательство, а также изменивших некоторые положения о строительстве и требованиях к участникам строительного процесса. Рассмотрим основные нововведения.
Саморегулирование и проектирование
С 1 января 2017 года государственная регистрация прав будет осуществляться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), который должен содержать информацию как о характеристиках объектов недвижимости (кадастр недвижимости), так и о зарегистрированных правах на них и некоторых сделках (реестр прав на недвижимость). В перспективе в ЕГРН будут включены некоторые иные важные сведения (например, об особоохраняемых природных территориях, береговых линиях и др.), что облегчит доступ к данной информации и будет иметь важное значение для практики. Кроме того, с 1 января 2017 года к недвижимым вещам будут отнесены машино-места.
Большой блок изменений, касающихся саморегулирования в сфере строительства, вступит в силу 1 июля 2017 года. После этой даты выполнять работы на основании существующих свидетельств о допуске будет запрещено. В новых нормах определены статус и требования к лицу, имеющему право осуществлять инженерные изыскания, подготовку проектной документации, а также строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, в том числе случаи, когда таким лицам требуется участие в саморегулируемых организациях. Кроме того, вводятся требования к специалистам с особым статусом: главному инженеру проекта (организующему инженерные изыскания), главному инженеру проекта (организующему строительство), главному архитектору проекта.
Вводится термин «функции технического заказчика», к которым в том числе относится подготовка заданий на выполнение работ, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для выполнения функций технического заказчика (за отдельными исключениями) лицу необходимо быть членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО). Важным нововведением является также утрата застройщиком возможности переложить на технического заказчика обязанность по возмещению вреда при строительстве и выплате компенсации (взамен такой возможности введено право обратного требования (регресса).
Данные изменения могут серьезно повлиять на выбор застройщиками структуры отношений при организации строительного процесса и разрешении вопроса о необходимости привлечения иных профессиональных участников для выполнения основных функций.
С 1 сентября 2016 года вступили в силу положения:
– о проектной документации повторного использования (которая получила положительное заключение экспертизы и может быть использована при проектировании объекта, аналогичного по назначению и проектной мощности);
– об экономически эффективной проектной документации повторного использования (которая соответствует критериям (их должно установить Правительство РФ) и использование которой обязательно в случаях, предусмотренных законом, например, когда строительство обеспечивается государственными органами);
– о модифицированной проектной документации (в которую, после экспертизы, вносятся изменения, не затрагивающие характеристик безопасности объекта).
Экспертиза модифицированной проектной документации не проводится, а при проведении экспертизы проектной документации, подготовленной с использованием проектной документации повторного использования, оценка разделов, в которые не вносились изменения, на предмет соответствия требованиям технических регламентов не проводится. Планируется ведение Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации. Вводятся новые правила относительно сметного нормирования градостроительной деятельности и введения федерального общедоступного реестра сметных нормативов.
Потеря статуса и развития территорий
Предусмотрены важные изменения относительно полномочий государственных и местных органов по распоряжению землей: предоставлена очередная отсрочка в наступлении негативных последствий, связанных с отсутствием в Москве правил землепользования и застройки (например, запрета выдачи разрешений на строительство) – документа градостроительного зонирования, который должен был быть принят согласно действовавшей ранее редакции закона до 1 июля 2016 года. Новый срок – 1 июля 2017 года.
С данной даты изменится также статус градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ не будет более считаться документом планировки территории, а станет информационной выпиской, содержащей информацию о параметрах строительства, установленных в иных градостроительных документах).
Новые перспективы для неразвитых территорий
Положения о комплексном развитии территории – новом институте, который должен позволить более эффективно развивать территории, не используемые по целевому назначению или продолжение текущего использования которых экономически нецелесообразно, к примеру, промышленных зон, вступят в силу 1 января 2017 года.
Договор о комплексном развитии территории может быть заключен по инициативе местного органа на аукционе, или без аукциона по инициативе правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимости, расположенного в пределах подлежащей развитию территории. Сроки проверки со стороны уполномоченного органа проекта планировки и проекта межевания, разработанных в рамках договора о комплексном развитии территории, сокращены до 30 дней, а документация по планировке территории будет утверждаться без проведения публичных слушаний. Законом предусмотрена также упрощенная процедура принудительного изъятия земельных участков, если планировка территории предполагает размещение на них инфраструктурных объектов. При этом лицо, заключившее договор, сможет претендовать на получение таких земельных участков без торгов.
С появлением нового инструмента многие девелоперы, заинтересованные в развитии территорий, связывают большие возможности. К примеру, в городе Москве территория промышленных зон, которая практически не используется, занимает тысячи гектаров.
Защитные зоны и участие в долевом строительстве
Для объектов культурного наследия, в отношении которых не установлена зона охраны, 3 октября 2016 года будут автоматически установлены защитные зоны (100–300 м от границ объекта). В границах защитных зон будет действовать полный запрет на строительство. Поскольку после установления зоны охраны объекта культурного наследия защитная зона прекращается, новые правила, скорее всего, будут стимулировать застройщиков инициировать установление зон охраны объектов культурного наследия с целью установления более мягкого ограничительного режима.
С 1 июля 2017 года вступят в силу основные нововведения, касающиеся участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (требования к застройщикам, новая модель привлечения денежных средств путем их размещения на счетах эскроу, расширение возможностей по использованию привлеченных денежных средств). Изменения касаются не только защиты прав граждан – участников долевого строительства. Многие нормы в большей степени отвечают интересам застройщиков и банков.