Ответчик самовольно занял под офис общее имущество многоквартирного дома. ВС РФ констатировал, что действия ответчика по выполнению в спорном помещении ремонта, осуществление в нем своей деятельности, а также ограничение доступа иных лиц в помещение нарушают права других участников общей долевой собственности. ВС РФ удовлетворил требования о виндикации имущества, о приведении помещения в первоначальное состояние и выплате неосновательного обогащения (Определение ВС РФ от 05.12.2016 по делу № 304-ЭС16–10165, А45-13856/2015).
Суть дела
ТСЖ (истец) осуществляет эксплуатацию движимого и недвижимого имущества жилого многоквартирного дома, в котором есть в том числе помещения общественного назначения.
В указанном доме находится офис банка (ответчика) — нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности. Помимо данного помещения банк самовольно занял под свой офис также примыкающий к этому помещению вестибюль, относящийся к местам общего пользования. Банк отгородил вестибюль, разместил в нем свое оборудование, информационные стенды, табло с информацией о курсах валют, банкомат, рабочие места, зону ожидания клиентов. Более того, он установил металлическую дверь, пройти через которую жильцы дома могли только в часы работы банка.
На общем собрании собственников многоквартирного дома было принято решение об установлении ставки арендной платы за пользование местами общего пользования для собственников нежилых помещений в доме в размере 500 руб. за 1 кв. м. ТСЖ направило банку предложение заключить договор аренды занимаемого им вестибюля. Однако банк договор подписать отказался и продолжил использовать спорное помещение, не внося плату за пользование помещением.
Тогда ТСЖ обратилось в суд с иском об истребовании у банка спорного помещения, обязании банка привести спорное помещение в первоначальное состояние, возвратить помещение по акту приема-передачи, а также о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период пользования спорным помещением.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Он исходил из того, что банк нарушил права других собственников квартир и помещений в многоквартирном доме. Банк использовал спорное помещение, не только не имея на это правовых оснований, но и безвозмездно.
Среди прочего на банк была возложена обязанность снять обустроенное половое покрытие (керамогранит) до состояния черновой стяжки пола, снять обустроенное потолочное покрытие, очистить стены помещения от всех видов штукатурок и покрытий до состояния кирпичной кладки, демонтировать кондиционер, перегородку, систему видеонаблюдения, светильники, информационное табло, отображающее курсы валют, банкомат и передать указанное помещение вестибюля ТСЖ по акту приема-передачи. Кроме того, с банка в пользу товарищества было взыскано 251 000 руб. неосновательного обогащения.
Апелляция отменила решение суда первой инстанции в части взыскания неосновательного обогащения. Суд постановил истребовать из незаконного владения ответчика помещение вестибюля и обязал банк в течение десяти дней передать помещение товариществу по акту приема-передачи. В удовлетворении требования об обязании привести помещение вестибюля в первоначальное состояние, удалить выполненный в нем ремонт и освободить помещение от расположенного в нем имущества отказал.
Принимая решение, суд апелляционной инстанции исходил из недоказанности факта извлечения ответчиком доходов от ограничения доступа в помещение вестибюля иных собственников. Суд посчитал, что банк пользуется помещением на законном основании: согласно ст. 247 ГК РФ участник общей собственности вправе пользоваться общим имуществом. Экономический интерес других собственников помещений в доме в демонтаже выполненного ответчиком ремонта до первоначальной отделки (кирпичной кладки), а также препятствия в использовании помещения с учетом выполненного ремонта истцом не доказаны. По мнению апелляции, требования товарищества об обязании ответчика привести помещение вестибюля в первоначальное состояние (удалить выполненный в нем ремонт и расположенное в нем имущество) направлены на изменение сложившегося на протяжении значительного периода времени порядка пользования общим имуществом, при котором ответчик считал возможным использование вестибюля и размещение в нем своего имущества.
Кассация поддержала решение апелляции.
Позиция ВС РФ
ВС РФ отменил акты апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции, исходя из следующих аргументов.
ТСЖ в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Между тем в рассматриваемом деле собственниками многоквартирного дома такое решение не принималось. Действия банка по выполнению в спорном помещении ремонта, размещения в нем принадлежащего ему оборудования и осуществления своей деятельности, повлекшие ограничение доступа иных лиц в помещение, представляют собой нарушение прав других участников общей долевой собственности.
Ответчик совершил действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, чтобы использовать это помещение в собственных интересах. В таком случае выбранный истцами способ защиты нарушенных прав — предъявление требования о приведении помещения в первоначальное состояние — является надлежащим. Удовлетворение судом требования истца в сформулированном им виде не может нарушать прав ответчика, поскольку это не возлагает на него дополнительных обязанностей, кроме тех, которые направлены на восстановление прежнего (до противоправного завладения) состояния помещения, незаконно измененного им самим.
Апелляция и кассация ссылались на то, что ответчик, являясь собственником помещения в многоквартирном доме, имеет право пользоваться спорным помещением как объектом общей долевой собственности. Между тем они не учли наличие такого же равного права на владение и беспрепятственное пользование вестибюлем всеми иными собственниками помещений и квартир в доме, нарушенного ответчиком.
Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать такие же права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных.
ВС РФ принял во внимание имеющуюся в деле переписку, согласно которой до принятия решения по делу истец предлагал банку заключить договор аренды части спорного помещения, необходимого для прохода его сотрудников в принадлежащее ему помещение. Однако банк отказался заключить договор, требуя от ТСЖ возместить его расходы на проведение ремонта, предоставить безвозмездное размещение табло валют и уменьшить размер арендной платы по сравнению с тем, который был установлен общим собранием членов товарищества.
Использование единолично одним собственником мест общего пользования в нарушение прав других собственников нельзя считать сложившимся порядком, отвечающим требованиям закона. Возложение на ответчика обязанности по обеспечению доступа всех иных собственников в спорное помещение не разрешает возникший спор при сохранении в помещении имущества ответчика. Отказ суда в требовании об освобождении помещения означает создание условий ответчику для продолжения незаконного владения и пользования помещением вестибюля, хранения в нем своего имущества.
Суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении спора должны были учитывать положения п. 4 ст. 1 ГК РФ, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил отсутствие правовых оснований для использования единолично банком спорного помещения, изолированного для доступа других собственников и возможности удовлетворения ими своих потребностей. В связи с этим он обоснованно, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, пришел к выводу о наличии у ответчика неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование имуществом. Размер неосновательного обогащения правомерно определен судом первой инстанции на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома, которым установлена арендная плата за использование мест общего пользования в размере 500 руб. за 1 кв. м. для собственников нежилых помещений в доме, кем и является ответчик. Неполучение арендной платы за использование мест общего пользования лицом, которому такое право не предоставлялось, нарушает права собственников на получение дополнительных доходов от сдачи общего имущества в аренду.