Асфальтобетонное покрытие, навес для ожидания транспорта, расположенные на остановке, объект незавершенного строительства на стадии, которая не позволяет идентифицировать его как самостоятельную недвижимую вещь, — все эти объекты не подлежат кадастровому учету. Отказ в постановке на кадастровый учет будет правомерным, а результат оспаривания такого отказа — не в пользу заявителя. Такие разъяснения содержатся в обширном обзоре судебной практики, утвержденном Верховным судом РФ 30 ноября.
Законодательное регулирование кадастрового учета в декабре и январе претерпит серьезные изменения — вступают в силу поправки, внесенные федеральными законами от 30.12.2015 № 452-ФЗ (с 01.12.2016) и от 13.07.2015 № 218-ФЗ (с 01.01.2017). Первым законом предусмотрена обязательная процедура досудебного обжалования решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при уполномоченном органе. Второй закон вносит масштабные поправки в законодательное регулирование, в частности, объединяет Единый государственный реестр прав на недвижимость и Государственный кадастр недвижимости (см. подробнее «ЭЖ», 2015, № 27, с. 05). Этим и другим изменениям посвящена «преамбула» Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 30.11.2016 (далее — Обзор). Основную же часть составляют эталонные правовые позиции, которыми предлагается руководствоваться судам при разрешении споров.
Объекты, которые не подпадают под понятие недвижимости, не поставят на учет
Кадастровому учету подлежат только объекты недвижимости, отвечающие определенным критериям. На практике нередки случаи отказов в постановке различных объектов на кадастровый учет в связи с тем, что необходимыми признаками они не обладают. Несколько судебных споров, включенных в Обзор, иллюстрируют примеры правомерных отказов в постановке на кадастровый учет объектов, которые не соответствуют признакам объектов недвижимого имущества.
Например, правомерным будет отказ в постановке на учет объекта, который не имеет прочной связи с землей, то есть не является недвижимостью по своей сути. В пункте 1 Обзора упоминается навес для ожидания транспорта (проще говоря — остановка), который изготовлен заводским методом в виде готового каркаса. Предприниматель, который пытался поставить этот объект на кадастровый учет, обосновывал неправомерность отказа тем, что навес неразрывно связан с землей и его демонтаж без ущерба назначению невозможен. Но этих аргументов все же оказалось мало — отказ признали законным.
Постановка на кадастровый учет дороги (участка асфальтобетонного покрытия) также не представляется возможной (п. 2 Обзора).
Немного сложнее оценить готовность к постановке на кадастровый учет объекта, который находится в стадии строительства. Одно из подобных дел приведено в п. 3 Обзора. В данном случае собственник явно поспешил, обратившись с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта, который представлял собой три железобетонные сваи, вбитые в землю. Как указали суды, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). А происходит это не ранее, чем будут завершены все работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. При этом отказ в постановке на учет объекта на этапе строительства не мешает обратиться с аналогичным заявлением повторно, когда объект уже будет отвечать признакам объекта недвижимости.
Для постановки на кадастровый учет отдельных помещений ключевыми критериями являются обособленность и изолированность. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета. Обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. А изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям (п. 4 Обзора).
Например, часть коридора поставить на кадастровый учет не удастся, поскольку обладает признаком изолированности, будучи функционально связанным с другими частями помещения. В то же время признаку обособленности такой объект отвечает.
В том же п. 4 Обзора упоминается дело, в котором суд согласился с невозможностью поставить на учет часть подвала жилого дома. Такой объект не являлся ни изолированным, ни обособленным: не был ограничен строительными конструкциями (стенами), а сформировать нежилое помещение из части подвала, чтобы оно отвечало признакам изолированного объекта недвижимости, было также невозможно, поскольку это привело бы к перекрытию доступа в часть подвала, используемую другим лицом.
Две комнаты и часть дома могут стать в кадастре единым целым
Для того чтобы объект был поставлен на кадастровый учет, он не обязательно должен представлять собой единое помещение. В Обзоре приводятся случаи, когда отказ в постановке на учет нескольких комнат в квартире или доме признавался незаконным.
Часть жилого дома, состоящая из нескольких помещений и обладающая признаками обособленности и изолированности, в целях кадастрового учета может быть представлена как один объект. Важно только, чтобы помещения, относящиеся к разным частям дома, не имели вспомогательных помещений общего пользования (п. 5 Обзора).
Отдельные комнаты в квартире также могут выступать единым объектом учета, если они являются смежными и изолированы от других помещений (п. 6 Обзора). А вот если такие комнаты разделены местами общего пользования (например, коридором), то постановке на кадастровый учет как единый объект они не подлежат. В то же время на кадастровый учет может быть поставлена каждая из данных комнат отдельно.
Кадастровый учет части объекта недвижимости (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), которая не является самостоятельным объектом гражданских прав, закон допускает только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав (п. 9 Обзора).
Помехи в межведомственном взаимодействии — не основание для отказа в постановке на учет
Основанием для отказа в постановке объекта на кадастровый учет могут стать не только его характеристики. Например, правомерным будет такой отказ в отношении изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания в целом, если при этом не вносятся изменения и в сведения о таком здании (п. 10 Обзора).
Отсутствие у органа кадастрового учета документов, подтверждающих согласование в установленном порядке совершения переустройства и (или) перепланировки помещения, тоже повлечет за собой вполне законный отказ в осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости (п. 11 Обзора).
А вот если какие-либо документы или информация должны были поступить в уполномоченный орган по его запросу в порядке межведомственного взаимодействия, но не поступили, то их отсутствие достаточным основанием для отказа в осуществлении учета не является (п. 12 Обзора).
Кадастровый учет таких объектов, как земельные участки, имеет свои особенности. Закон предъявляет требования к площади, назначению и другим характеристикам таких объектов. В частности, подлежащий учету земельный участок должен соответствовать требованиям к предельному минимальному размеру земельных участков в зависимости от вида целевого использования земли (п. 15 Обзора). Такие требования устанавливаются градостроительными регламентами в составе правил землепользования и застройки, а в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, — Земельным кодексом РФ или другими федеральными законами. Несоответствие земельного участка, образованного в результате раздела другого земельного участка, указанным требованиям также препятствует постановке его на кадастровый учет (п. 18 Обзора).