Возможность узаконить самовольную перепланировку жилого помещения прямо предусмотрена в законодательстве. Однако аналогичных норм для помещений нежилых на сегодняшний день нет, что на практике приводит к проблемам, а порой и к невозможности легализации проведенных изменений. Ситуация осложняется тем, что судебная практика по данным спорам очень разнообразна.
Перепланировка или переоборудование помещений, в том числе нежилых, требуют соблюдения определенных процедур согласования. Однако на практике собственники нежилых помещений часто производят перепланировку без каких-либо разрешений, и только после ее завершения при возникновении необходимости (например, продаже имущества) обращаются за согласованием изменений. Нарушение порядка получения разрешения на переоборудование помещения зачастую влечет отказ органа местного самоуправления в выдаче такого документа, и тогда собственник перестроенного объекта недвижимости для легализации самовольной перестройки обращается в суд.
Не все суды считают допустимой аналогию закона
Собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).
Жилое помещение, в котором были проведены несанкционированные переустройство или перепланировка, может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Такая возможность прямо предусмотрена ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. В то же время действующее гражданское законодательство не регламентирует отношения, связанные с последствием самовольного переустройства нежилых помещений как встроенных, встроенно-пристроенных или пристроенных к жилым домам, так и помещений в отдельно стоящем нежилом здании.
Судебная практика по делам о сохранении нежилых помещений в перепланированном (переустроенном) состоянии очень неоднородна. Суды общей юрисдикции и арбитражные, а также суды различных инстанций и регионов по-разному подходят к разрешению споров, связанных с легализацией незаконной перепланировки нежилых помещений.
Например, в Апелляционном определении Московского областного суда от 27.04.2015 по делу № 33-9912/2015 указано, что при разрешении вопроса о сохранении в перепланированном и переустроенном виде нежилого помещения, которое находится в многоквартирном жилом доме, подлежат применению по аналогии (ст. 6 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ) положения главы 4 ЖК РФ, в частности ст. 26, ч. 4 ст. 29, которые регулируют разрешение спора в отношении жилого помещения. Аналогичная правовая позиция выражена в Апелляционном определении Краснодарского краевого суда от 30.07.2015 по делу № 33-17369/2015. В нем судьи отмечают, что жилищным законодательством прямо предусмотрен правовой механизм сохранения помещения в перепланированном состоянии. Юридически значимыми обстоятельствами по таким делам являются вопросы о соответствии перепланировки действующим строительным нормам и правилам, градостроительным, санитарным и противопожарным требованиям, нарушения прав третьих лиц, а равно создания угрозы жизни и здоровью граждан. Поддерживает применение ч. 4 ст. 29 ЖК РФ по аналогии к перепланированным нежилым помещениям и АС Северо-Западного округа (постановление от 29.07.2016 № Ф07-5635/2016 по делу № А56-44745/2015).
Но далеко не все арбитражные суды согласны с возможностью применения аналогии закона при рассмотрении данной категории споров. В частности, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 14.07.2014 по делу № А27-11329/2013 пришел к выводу, что вопрос о перепланировке нежилых помещений не является предметом правового регулирования жилищного законодательства. Правоотношения, регулируемые п. 4 ст. 29 ЖК РФ о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, не являются сходными, следовательно, не может быть применена аналогия закона.
Похожие выводы содержатся в постановлениях Одиннадцатого ААС от 31.10.2016 № 11АП-13697/2016 по делу № А55-6824/2016 и Четырнадцатого ААС от 26.11.2014 по делу № А66-8589/2011.
АС Ханты-Мансийского автономного округа решением, которое было оставлено без изменения постановлением АС Западно-Сибирского округа от 18.10.2016 по делу № А75-1380/2016, отказал в удовлетворении требования о сохранении самовольно переустроенного и перепланированного нежилого помещения, встроенного в жилой дом, поскольку действующее законодательство не содержит понятия «сохранение в перепланированном состоянии» для нежилых помещений. Поэтому правоотношения, которые регулирует ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, не являются сходными, и аналогия закона в данном случае не применима. Более того, суд отметил, что предъявление иска о сохранении нежилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии гражданским законодательством не предусмотрено, а нормы ЖК РФ к отношениям по поводу нежилых помещений не применяются.
Безопасная перепланировка имеет больше шансов на легализацию
Обращаясь в суд с требованием о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии со ссылкой на ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, истец может повысить свои шансы на успех в споре, если представит доказательства того, что перепланировка (переустройство) соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и строительных норм, не создает препятствия иным лицам в пользовании жилыми и нежилыми помещениями и не представляет угрозы их жизни и здоровью.
Ссылки на эти обстоятельства как на основание для удовлетворения исков встречаются как в практике судов общей юрисдикции, так и арбитражных.
В частности, Верховный суд Республики Башкортостан в Апелляционном определении от 28.12.2015 № 33-21590/2015 признал обоснованным решение первой инстанции удовлетворить требования о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии. Произведенная перепланировка нежилых помещений не повлияла на несущую способность конструкций многоэтажного жилого дома, изменение внешних границ помещений не проводилось; несущая способность здания в целом не была нарушена, конструктивные элементы повреждений не имели, границы и размеры общего имущества в доме не изменялись, перепланировкой и переустройством не нарушаются права и законные интересы граждан, это не создает угрозу их жизни или здоровью.
С выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии согласился и Ставропольский краевой суд (Апелляционное определение от 17.02.2016 по делу № 33-1133/2016), поскольку самовольно перепланированное нежилое помещение не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу их жизни или здоровью.
Примером сходной позиции в практике арбитражных судов может служить постановление АС Северо-Западного округа от 24.08.2016 № Ф07-6457/2016 по делу № А66-10664/2015. В рассмотренном деле суд первой инстанции удовлетворил иск предпринимателя, осуществившего переустройство нежилых помещений, приняв во внимание техническое заключение БТИ. В апелляции решение было отменено, однако суд округа это постановление отменил и направил дело на новое рассмотрение, отметив, что необходимо установить, что именно было проведено истцом — перепланировка или реконструкция, повлечет ли сохранение нежилых помещений в перестроенном состоянии нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создаст ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае непредставления истцом надлежащих доказательств, подтверждающих наличие оснований для сохранения помещения в перепланированном состоянии в силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в удовлетворении заявленных требований скорее всего будет отказано (см. постановления Второго ААС от 02.02.2016 № 02АП-11178/2015 по делу № А82-12775/2015, АС Северо-Западного округа от 29.07.2016 № Ф07-5635/2016 по делу № А56-44745/2015). К таким доказательствам в том числе относится письменное согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку и переустройство (постановления АС Волго-Вятского округа от 06.11.2015 № Ф01-4639/2015, Пятнадцатого ААС от 14.10.2016 № 15АП-14523/2016).
Для легализации перепланировки нежилых помещений в зданиях, которые являются памятниками истории и культуры, доказательственная база по делу требуется более обстоятельная. Помимо доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что проведенная самовольная перепланировка спорных помещений не нарушает права и законные интересы иных лиц, а спорные помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям, необходимо также доказать, что истец предпринимал меры по получению разрешений на перепланировку у уполномоченного органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (постановление АС Дальневосточного округа от 18.08.2015 № Ф03-3207/2015).
Иск об узаконивании перепланировки подменяет административный порядок
Порой суды усматривают в попытке собственников узаконить самовольную перепланировку в судебном порядке подмену административного порядка судебным. При отсутствии доказательств обращения истца в установленном законом порядке в уполномоченные органы за разрешением на перепланировку помещений, а также наличия каких-либо препятствий для получения названных документов иск об узаконивании перепланировки могут оставить без удовлетворения (постановление Пятнадцатого ААС от 14.10.2016 № 15АП-14523/2016 по делу № А32-15744/2016).
Кроме того, по мнению некоторых судов, иск о сохранении нежилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии является неверным способом защиты нарушенного права, и указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска (Определения ВС РФ от 13.10.2014 № 308-ЭС14-1759, от 17.04.2015 № 306-ЭС15-3116, постановления АС Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 по делу № А53-29318/2015, от 06.04.2016 по делу № А53-23458/2015). Доводы истцов о том, что судебная практика допускает такой способ защиты права, суды иногда не принимают, ссылаясь на то, что приведенные судебные акты относятся к ранним периодам разрешения подобных споров, без учета сложившейся в настоящее время судебной практики (см. постановления Пятого ААС от 16.05.2016 № 05АП-2719/2016 по делу № А51-26205/2015, АС Западно-Сибирского округа от 20.05.2015 № Ф07-2476/2015 по делу № А56-39153/2013, от 18.10.2016 по делу № А75-1380/2016, Одиннадцатого ААС от 31.10.2016 № 11АП-13697/2016 по делу № А55-6824/2016, АС Дальневосточного округа от 18.08.2015 № Ф03-3207/2015 по делу № А51-32953/2014.
Реконструкция нежилого помещения уменьшает шансы на победу в споре
При рассмотрении вопроса о сохранении нежилого помещения в перепланированном виде суды исследуют вопрос о характере работ при перестройке нежилых помещений. Дело в том, что документом, который удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). И если будет установлено, что в результате произведенных работ была выполнена именно реконструкция, то в удовлетворении иска будет отказано.
В случае если произведенные истцом в нежилом помещении работы суд расценит как перепланировку и переустройство нежилых помещений, которые соответствуют действующим нормам, не нарушают права и законные интересы других граждан, не создают угрозы их жизни и (или) здоровью, то иск о сохранении помещения в переустроенном виде с большой степенью вероятности будет удовлетворен (см., например, Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 08.04.2015 по делу № 33-2151/2015). Подтвердить, что перепланировка и переустройство на несущую способность конструкций здания отрицательно не повлияли, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания в целом и не нарушают технических норм, истец может положительными заключениями компетентных органов.
Важность квалификации произведенных в нежилом помещении работ в качестве реконструкции или же перепланировки подтверждает постановление АС Северо-Западного округа от 24.08.2016 № Ф07-6457/2016 по делу № А66-10664/2015. В нем кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение, при котором суду надлежало установить, перепланировка или реконструкция осуществлена в результате проведенных работ, повлечет ли сохранение нежилых помещений в реконструированном состоянии нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц и создаст ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие у истца разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, по мнению судов, свидетельствует о самовольной реконструкции нежилых помещений, а не только их самовольном переустройстве и перепланировке. Фактически удовлетворение иска о сохранении помещений в состоянии, отраженном в техническом заключении, повлекло бы установление права истца на самовольно реконструированный объект капитального строительства, что недопустимо по смыслу действующего законодательства (постановление Пятого ААС от 22.07.2016 по делу № А51-3528/2016). Заметим также, что проведение перепланировки нежилого помещения с элементами реконструкции также будет основанием для отказа в удовлетворении требования о сохранении объекта в перестроенном состоянии (постановление АС Северо-Западного округа от 24.08.2016 по делу № А66-10664/2015).
Способом защиты права собственника может стать встречный иск
Вопрос о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование (при наличии заявления о сохранении помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки помещения (вопрос 6 раздела «Ответы на вопросы» Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2006 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 27.09.2006).
Встречный иск, по мнению Первого ААС, в силу приведенных выше разъяснений ВС РФ является единственным способом защиты нарушенных прав ответчика в споре, в котором первоначальный истец требует привести помещения в первоначальное положение. Именно этим способом защиты права и воспользовалось акционерное общество, осуществившее пристройку к нежилому помещению рампы и пандуса, в связи с чем оказалось ответчиком в суде по иску администрации города об обязании общества демонтировать незаконно установленные объекты. Во встречном иске общество потребовало сохранить нежилые помещения в перепланированном состоянии в соответствии с техническим паспортом и выиграло дело. Суд учел, что пандус и рампа не относятся к капитальным конструкциям, не затрагивают капитальные конструкции здания и не влияют на несущую способность здания, не представляют угрозу жизни и здоровью граждан, а также не требуют подготовки и разработки проектной документации, получения каких-либо разрешений на возведение. Кроме того, собственники жилых помещений в многоквартирном доме разрешили обществу установку рампы и пандуса на придомовой территории (постановление Первого ААС от 17.11.2016 по делу № А11-2143/2015).
Разные подходы судов к разрешению дел рассмотренной категории вполне объяснимы. Основной причиной возникновения правоприменительных сложностей является пробел в ГК РФ, поскольку нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости в нем не выделены, отсутствует порядок признания законной проведенной в них перепланировки. Ситуация усугубляется тем, что Верховный суд РФ не дал никаких разъяснений по вопросу последствий самовольной перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений, на которые могли бы ориентироваться нижестоящие суды. Что же касается судебных актов по другим делам, то они, как известно, не имеют преюдициального значения при разрешении конкретного дела, фактические обстоятельства которых отличны от обстоятельств иных споров, а потому также не могут являться решением существующей проблемы.