Размер компенсации, подлежащей выплате собственнику при изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных нужд, определяется исходя из вида разрешенного использования земли на день, предшествующий дню принятия правового акта об изъятии. Но при этом суду, который рассматривает спор о размере компенсации, необходимо исследовать и вид фактического правомерного использования такого имущества (Определение ВС РФ от 14.02.2017 № 306-ЭС16-9944 по делу № А55-5004/2014).
Суть дела
Для строительства Фрунзенского моста через реку Самару в Самарской области правительством субъекта РФ (далее — правительство, истец) было принято решение об изъятии для государственных нужд земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В частности, изъятию подлежали 13 земельных участков с расположенными на них гаражами, принадлежавшие индивидуальному предпринимателю (далее — ответчик, предприниматель). Семь гаражей предприниматель по согласованию с администрацией района переоборудовал в автосервис и магазин запчастей, а остальные использовал по прямому назначению.
Письмо с уведомлением о предстоящем изъятии имущества было направлено правительством в феврале 2012 г. и получено предпринимателем в начале марта.
Спустя две недели правительство направило предпринимателю еще одно уведомление о том, что на основании распоряжения об изъятии недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрированы ограничения (обременения) прав на земельные участки и гаражи. В том же письме содержалось предложение заключить договор о выкупе недвижимости.
В июле 2013 г., после окончания проектирования первого этапа строительства моста, правительство направило предпринимателю проект договора о выкупе земли и гаражей, указав выкупную стоимость в размере 6,5 млн руб. на основании отчета об оценке имущества. Однако предприниматель в ответном письме выразил несогласие с указанной суммой, в связи с чем правительство обратилось в арбитражный суд с иском об изъятии в собственность субъекта РФ указанных в иске объектов недвижимости путем выкупа с выплатой предпринимателю выкупной цены на основании вступившего в законную силу решения суда.
Судебное разбирательство
Судом первой инстанции по ходатайству предпринимателя была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемого имущества, а затем — повторная экспертиза. Перед экспертом были поставлены вопросы о рыночной стоимости спорных земельных участков и объектов недвижимости на момент рассмотрения спора, об общем размере убытков, причиненных ответчику в связи с изъятием объектов недвижимости по состоянию на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков и на момент рассмотрения судебного спора.
На основании отчета эксперта суд пришел к выводу, что выкупная стоимость комплекса объектов недвижимости, использовавшегося в качестве автосервиса, состоит из рыночной стоимости объектов на момент рассмотрения спора судом и причиненных в связи с изъятием этих объектов убытков, определенных на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Итоговая выкупная стоимость, по мнению суда, составляет 24,5 млн руб.
При этом суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики ВС РФ (утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014, далее — Обзор), согласно которым размер возмещения убытков собственника от изымаемых для государственных нужд объектов недвижимости определяется с учетом стоимости такого имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка. Кроме того, суд сослался на п. 2 ст. 281 ГК РФ, которым предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Истец возражал против возмещения предпринимателю убытков, связанных с реконструкцией гаражей под автосервис, однако суд это возражение не принял во внимание, поскольку реконструкция была проведена задолго до принятия решения об изъятии имущества. Убытки подтверждены документами о согласовании реконструкции, сметным расчетом, актами приемки в эксплуатацию помещения магазина и салона автоуслуг.
Суд апелляционной инстанции изменил решение первой инстанции и снизил сумму возмещения с 24,5 млн до 6,5 млн руб.
При рассмотрении дела судами было установлено, что на дату, предшествующую принятию распоряжения об изъятии, предпринимателю принадлежали на праве собственности 13 гаражей и 13 земельных участков, относящиеся к землям населенных пунктов. В соответствии с кадастровыми паспортами и правоустанавливающими документами на земельные участки и строения на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка, спорные объекты недвижимости имели вид разрешенного использования «под гараж», «для гаражного строительства». Исходя из этого вида разрешенного использования, по мнению суда, и следовало определять размер возмещения.
Спорные объекты не являются единым комплексом, а представляют собой отдельные объекты недвижимости — гаражи. Поэтому заключения об оценке недвижимости, в которых была определена стоимость единого недвижимого комплекса «автосервис», а не отдельных гаражей, не соответствуют требованиям действующего законодательства и не являются допустимыми доказательствами.
Для определения размера возмещения суд принял отчеты об оценке от 29 марта 2013 г., на которых была основана предложенная правительством выкупная стоимость имущества.
Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.
Позиция ВС РФ
Предприниматель обратился с кассационной жалобой в ВС РФ, который отменил вынесенные по делу судебные акты в части определения размера выкупной цены изымаемых объектов и направил в этой части дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
По мнению судей ВС РФ, апелляционный и кассационный суды неправомерно приняли отчет об оценке имущества, проведенной в 2013 г., поскольку правительство обратилось в суд лишь спустя год. Как правильно было указано судом первой инстанции, размер компенсации в случае несогласия собственника должен был быть определен на момент рассмотрения спора (п. 7 Обзора).
В то же время суд первой инстанции неверно расценил спорные объекты как имущественный комплекс, поскольку только часть объектов недвижимости использовались как салон автоуслуг и магазин автозапчастей, а остальные имели иное самостоятельное назначение и использовались под размещение гаражей.
Кроме того, судьи указали, что при определении размера возмещения необходимо руководствоваться не только видом разрешенного использования, который был установлен в отношении земельного участка до принятия решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд, но также и видом фактического правомерного использования земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта.
В судебном заседании предприниматель пояснил, что с разрешения органов местного самоуправления в 1996—1997 гг. осуществил реконструкцию семи гаражей под салон автоуслуг и магазин автозапчастей и с этого времени осуществлял предпринимательскую деятельность, уплачивая налоги исходя из указанных видов деятельности, а остальные гаражи использовал по прямому назначению. Однако при определении вида разрешенного использования суд апелляционной инстанции по существу руководствовался только данными государственного кадастра недвижимости и сведениями, указанными в кадастровых паспортах, не установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.
Поскольку суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что объектом автосервиса являются все 13 объектов недвижимости, а апелляционный суд и суд округа необоснованно не учли доводы предпринимателя о том, что часть гаражей представляют собой автосалон и магазин, это привело к неправильному определению равноценного возмещения и нарушению прав предпринимателя.