Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, в котором предлагается размещать линейные объекты на земельных участках на условиях публичного сервитута. Такой сервитут будет устанавливаться в одностороннем порядке, путем принятия нормативного правового акта в публичных интересах.
Понятие линейных объектов было закреплено в ГрК РФ в 2016 г. (Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ). Согласно п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ к ним относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
На сегодняшний день предоставление земельных участков для размещения линейных объектов представляет собой достаточно сложную и длительную процедуру. На практике оно, как правило, сопряжено с изъятием земельного участка у собственника. При этом противоречия в действующих нормативных актах порождают различные нарушения при проведении такой процедуры.
До 1 марта 2015 г. сроки оформления доступа к земельному участку и оформления прав на земельный участок и построенный линейный объект составляли до двух лет. Из них сами строительные работы занимали один-два месяца. Таким образом, оформление прав в целом на линейный объект длилось около 16 месяцев. В случае необходимости изъятия земельного участка срок оформления прав мог затянуться еще на пять лет.
После 1 марта 2015 г. срок предоставления земельного участка в аренду сократился на четыре месяца, а срок изъятия земельных участков — до одного года (в соответствии с изменениями, внесенными федеральными законами от 23.06.2014 № 171-ФЗ и от 31.12.2014 № 499-ФЗ). Таким образом, исчисляемый в соответствии с новыми положениями срок оформления прав на земельные участки и строящиеся линейные объекты составляет около одного года.
Между тем согласно постановлениям Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 «Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг <…>», от 30.12.2013 № 1314 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения <…>» сетевые и газораспределительные организации должны осуществить строительство (реконструкцию) объектов для технологического присоединения объектов потребителей в срок до четырех месяцев. Такой же срок содержится в проектах постановлений Правительства РФ, определяющих условия подключения к другим сетям: водоснабжения, газоснабжения, водоотведения.
Таким образом, значительная часть линейных объектов строится с нарушением установленного порядка: либо порядка оформления прав на линейный объект, либо порядка технологического подключения.
В действующем законодательстве установлен ряд требований (наличие проекта планировки; получение разрешения на строительство (требуется не во всех субъектах РФ), прохождение государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав), которые представляют собой существенные препятствия к оформлению прав на земельные участки и создаваемые линейные объекты.
Учитывая эти сложности, Правительство РФ разработало и внесло в Госдуму проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов» (№ 187920-7, далее — законопроект), предусматривающий возможность размещения линейных объектов на условиях публичного сервитута, то есть административного решения госоргана или органа местного самоуправления.
Законопроект предлагает ввести в ЗК РФ новую главу «Публичные сервитуты», которая будет регулировать вопросы установления, порядка использования и прекращения публичных сервитутов в целях размещения линейных объектов. Изменения также предполагается внести в Градостроительный, Лесной кодексы РФ, федеральные законы от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Хотя сам по себе сервитут давно известен российскому законодательству, его действующее правовое регулирование недостаточно для использования его в обозначенных целях. В ГК РФ сервитуты упоминаются лишь в нескольких статьях. Более того, в действующем правовом регулировании сервитута есть ряд проблем, которые делают данный институт непригодным для целей размещения линейных объектов.
Во-первых, для установления сервитута необходимо наличие зарегистрированного права на земельный участок и точное описание его границ. В то время как этому требованию удовлетворяет примерно половина земельных участков.
Во-вторых, примерно 30% территории России приходится на земли, не разделенные на земельные участки, в отношении которых сервитут в частном правовом порядке не может быть установлен.
В-третьих, сервитут согласно ст. 274 ГК РФ — это право ограниченного пользования соседним участком. В то же время в случае с размещением линейных объектов таких собственников среди собственников линейных объектов не бывает.
В-четвертых, даже если частный сервитут установлен принудительно, собственник обремененного земельного участка вправе требовать его отмены, что ставит под угрозу существование линейного сооружения на всем его протяжении.
В-пятых, в законодательстве нет ответа на вопрос о соотношении деятельности, осуществляемой на условиях сервитута, с видами деятельности, предписанными правовым режимом категорий земель, видами разрешенного использования, требованиями документации по планировке территории, охранными зонами и т. п.
Законопроект изменяет содержание публичного сервитута. Отличительными особенностями предусмотренного законопроектом института публичного сервитута являются:
-
установление административным решением на всем протяжении трассы линейного объекта;
-
отсутствие необходимости определять господствующую недвижимость для целей установления сервитута;
-
регулирование вопроса платы за установление публичного сервитута;
-
невозможность прекращения сервитута исключительно по желанию собственника обремененного земельного участка;
-
возможность ограниченного оборота таких сервитутов в связи с оборотом размещенных на нем линейных объектов;
-
оформление сервитута в упрощенном порядке (путем внесения сведений о нем в реестр границ) вне зависимости от точных границ земельных участков и (или) наличия зарегистрированных прав на них.
В законопроекте есть также положения, целью которых является обеспечение соблюдения баланса частных и публичных интересов при установлении публичного сервитута. Так, правообладатель земельного участка сохраняет все средства защиты своего права на землю: требование платы за установление сервитута, возможность судебного оспаривания и др.
Сервитут не может быть установлен в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и огородничества, за исключением случаев необходимости установления сервитута для подключения к инженерным сетям объектов, расположенных на таких земельных участках.