Очередной обзор наиболее значимых и интересных решений, принятых судами за последние три месяца, утвердил 12 июля 2017 г. Президиум Верховного суда РФ (Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2017)). «ЭЖ» выбрала позиции, которые могут представлять наибольший интерес для хозяйствующих субъектов.
На какие выводы судов из нового Обзора ВС РФ следует обратить внимание?
Участник долевой собственности на земельный участок сельхозназначения, сданный в аренду, не может выделить свою долю без согласия арендатора, если он не голосовал против сдачи в аренду
В 2009 г. индивидуальный предприниматель арендовал земельный участок, находящийся в общей долевой собственности у нескольких лиц, из земель сельхозназначения сроком на десять лет. В 2014 г. трое из сособственников этого участка с долями 1/19 у каждого выделили из этого участка из принадлежащих им на праве собственности земельных долей обособленный земельный участок, причем выдел произвели без проведения общего собрания участников долевой собственности. А в 2015 г. выделившиеся дольщики продали свой участок третьему лицу. Покупатель, приобретя выделенный участок, начал препятствовать арендатору в продолжении предусмотренной договором аренды деятельности на арендованном земельном участке. Арендатор был вынужден обратиться в суд с требованиями признать выдел участка и его последующую продажу недействительными.
Рассматривая этот спор, ВС РФ указал, что по смыслу п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (Определение ВС РФ от 15.11.2016 № 32-КГ16-23).
Арендодатель не может взыскать арендную плату, если из-за его противоправных действий арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями аренды или целевым назначением имущества
В июне 2012 г. местная администрация заключила с физлицом договор аренды земельного участка под ИЖС сроком на пять лет. Однако построить что-либо на участке арендатор не смог — в сентябре 2013 г. комитет по градостроительной политике местной администрации отказал в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. В октябре 2013 г. суд признал действия администрации незаконными, и только в апреле 2014 г. на основании указанного судебного решения администрация все же выдала разрешение на строительство. А в феврале 2015 г. стороны расторгли договор аренды.
С января 2013 г. и до момента расторжения договора арендатор за аренду не платил, и на этом основании администрация обратилась в суд с требованием взыскать арендную плату за весь этот период. Арендатор признал требования в части взыскания платы за период с апреля 2014 г. и до момента расторжения договора, а в остальной части просил в иске отказать.
Рассматривая это дело, ВС РФ указал, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. В данном споре следует принять во внимание, что в результате противоправных действий местной администрации арендатор был лишен возможности в течение определенного срока использовать арендованный для ИЖС земельный участок (Определение ВС РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16-7).
Требование к поручителю, который несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника в силу договора, может быть предъявлено только после того, как должник и поручители, отвечающие солидарно с должником, отказались удовлетворить требование кредитора
В декабре 2013 г. банк и индивидуальный предприниматель заключили кредитный договор на сумму 14,5 млн руб., обязательства заемщика по которому обеспечивались поручительствами двух физлиц и одного фонда, а также залогом недвижимого имущества. При этом в договоре поручительства с фондом было прописано, что его ответственность является субсидиарной и он обеспечивает обязательства по возврату основного долга в размере, не превышающем половину суммы кредита (7,1 млн руб.).
Заемщик допустил просрочку, в связи с чем банк направил ему и поручителям уведомления и требования о досрочном погашении задолженности, а затем обратился в суд с требованием взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя и поручителей-физлиц 13,5 млн руб., обратить взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 9,5 млн руб., а также взыскать с фонда общую сумму ответственности в размере 7,1 млн руб.
Рассматривая этот спор, ВС РФ обратил внимание, что требование к лицу, несущему субсидиарную ответственность, может быть предъявлено, если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование. При этом согласно положениям ст. 363 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Таким образом, законодателем предусмотрена возможность ограничения договором поручительства объема ответственности поручителя по обязательствам должника, и в рассматриваемом случае на фонд не может быть возложена солидарная с должником и остальными поручителями ответственность по выплате банку задолженности заемщика, поскольку в договоре с фондом был прописан субсидиарный характер ответственности (Определение ВС РФ от 25.10.2016 № 74-КГ16-31).