В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. В чем отличие этих договорных моделей?
Предварительный (основной) договор
Конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включения в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен. В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован, или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).
Напомним, что еще в 2011 году в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.
На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений. При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющей собой договор купли-продажи (Постановление АС МО от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).
Критерии отграничения договорных конструкций
Наличие в предварительном договоре условия о внесении покупателем всей или существенной части покупной цены позволяет квалифицировать его как основной договор. При этом указанный подход касается также случая, когда платежную функцию по условиям договора выполняет обеспечительный платеж, засчитываемый продавцом в счет платежей по основному договору (Постановление АС МО от 31.05.2017 по делу № А40-132425/16). С учетом того что суды уплату и удержание продавцом покупной цены в качестве обеспечительного платежа считают критериями основной сделки, в пользу этого может также свидетельствовать уплата покупателем задатка, который несет в себе платежную функцию.
Понятие существенной части покупной цены является оценочным, и в каждом конкретном случае это определяет суд. Вместе с тем покупатель может в любом случае настаивать на квалификации сделки в качестве основного договора, если по ее условиям он внес какие-либо денежные суммы в оплату исполнения, причитавшегося с продавца по основному договору. Включение в сделку такого условия о расчетах не позволяет в принципе ее рассматривать в качестве предварительного договора, поскольку его предмет исчерпывается обязательством по заключению основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Наличие дополнительных условий, относящихся к основному договору, лишает соглашение свойства предварительного договора, хотя на практике суд может занять и формальную позицию, посчитав, что разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 54, касаются только случая внесения всей покупной цены или ее существенной части и не могут быть истолкованы расширительно. Приведенная правовая позиция не будет применяться судом, когда речь идет не о будущей, а уже существующей вещи (Апелляционное определение Ростовского облсуда от 26.08.2014 по делу № 33-11390/2014).
Зато если в предварительном договоре имеется не просто условие о передаче квартиры в будущем, а прямое указание на то, что покупатель после осуществления оплаты и заключения основного договора сможет получить в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме, то такое соглашение может быть переквалифицировано в договор долевого участия в строительстве. По смыслу ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный нормативный правовой акт РФ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, начиная с 01.04.2005.
Действие данного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В частности, сюда относятся предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, инвестиционные договоры, договоры займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения после завершения строительства в собственность, договоры о совместной деятельности в целях осуществления строительства и т. д. Обязательным условием для такой квалификации является установление судом с учетом существа фактически сложившихся отношений того, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Определение ВС РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13).
Данная договорная модель предоставляет инвестору существенно больше гарантий с учетом его статуса потребителя, а вот на такие инструменты, как средства компенсационного фонда, страхование и другие способы обеспечения финансовой устойчивости застройщика, он может не рассчитывать. Это вызвано тем, что тот изначально нарушил его права, попытавшись предложить к использованию упрощенный вариант оформления отношений в целях минимизации объема своей ответственности перед инвестором.
Реальный случай
В нашей практике был достаточно интересный случай, когда стороны заключили соглашение, поименованное предварительным договором, по условиям которого стороны должны были до 31.03.2014 заключить основной договор купли-продажи вещи. Продавец должен был передать в рамках основного договора квартиру в законченном строительством многоквартирном доме после его ввода в эксплуатацию и оформления права собственности продавца на него. Основной договор между сторонами в итоге так и не был заключен. С предложением его заключить, а также с иском о понуждении в суд ни одна из сторон не обращалась. Прошло более трех лет, что поставило вопрос о пропуске срока исковой давности по возможным требованиям покупателя.
При этом покупатель фактически вселился в квартиру и проживал в ней так же, как и другие его соседи, оплачивал коммунальные и иные платежи, составляющие бремя содержания имущества. Никаких возражений по этому поводу у продавца не было, требований о выселении покупателя или иных жильцов из достроенного, но не сданного в эксплуатацию дома он не заявлял. В такой подвешенной ситуации совершенно не ясно было, как покупатель мог защитить свои интересы, учитывая, что в течение длительного времени он вообще ничего не предпринимал.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации основной договор в установленный срок стороны не заключили, что по общему правилу влечет прекращение предварительного договора.
Однако закон не исключает возможности продления срока на заключение основного договора, в том числе путем совершения сторонами конклюдентных действий при условии, если из них явно усматривается действительная воля сторон на сохранение отношений (п. 3 ст. 438 ГК РФ), что допускается в судебной практике. Так, в одном деле арендатор по истечении срока, установленного для заключения основного договора, продолжал осуществление подготовительных работ к открытию торгового павильона при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что суд посчитал достаточным для вывода о продлении срока действия предварительного договора.
Арендатор в дальнейшем заключил с арендодателем основной договор аренды, а в период действия предварительного договора он произвел в арендуемом помещении отделочные работы, которые привели к его качественному улучшению. Поскольку срок действия предварительного договора к этому моменту истек, арендатор пытался взыскать с арендодателя неосновательное обогащение в размере произведенных затрат, ссылаясь на отсутствие действующего договора. Однако суд с такой позицией не согласился, отметив, что фактически стороны, продолжая исполнять предварительный договор, продлили своими действиями срок его действия (Постановление АС УО от 03.06.2016 № Ф09-6000/16).
И что же делать?
В приведенном нами примере по истечении срока на заключение основного договора покупатель, фактически оплативший полную стоимость квартиры, в нее вселился, проживал вместе с членами своей семьи и нес бремя ее содержания в отсутствие каких-либо возражений со стороны продавца. Такие действия можно было бы расценивать как направленные на фактическое продление срока действия предварительного договора, так как их поведение не было типичным для прекращения обязательств по предварительному договору. Поскольку в таком случае срок для заключения основного договора сторонами не был определен, его можно было считать равным году в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ с момента окончания прежнего срока, установленного в предварительном договоре.
Однако эта позиция была невыгодна покупателю по следующим соображениям. Квалификация отношений сторон как вытекающих из предварительного договора давала ему право требовать заключения основного договора и только после этого передачи вещи. Учитывая отсутствие в судебной практике такого подхода, покупатель, скорее всего, столкнулся бы с дополнительными трудностями, притом что возможный отказ в удовлетворении его требований закрыл бы ему свободу для маневра.
Гораздо проще и удобней покупателю было воспользоваться приведенным подходом о переквалификации предварительного договора в основную сделку с заявлением ряда требований, позволяющих ему добиться правовой определенности в отношении спорной недвижимости. Покупателю следовало предъявить иск, в котором соединить следующие требования: о признании предварительного договора основным, о передаче вещи и о понуждении продавца к совершению действий, направленных на ввод построенного здания в эксплуатацию с оформлением своего права собственности на него. В рамках подготовки дела покупателю следовало заявить ходатайство о запрете продавцу осуществлять любые сделки со спорной квартирой.
Покупатель не вправе был заявлять требование о введении многоквартирного дома в эксплуатацию или о признании данного факта состоявшимся, поскольку возведение объектов капитального строительства, их реконструкция и сдача в эксплуатацию предполагают необходимость наличия и соблюдения в полном объеме установленных градостроительным законодательством РФ требований и норм. Гражданско-правовые средства защиты при этом не могут быть использованы в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.11.2014 № 33-17912/2014).
Для исключения конкуренции исков на случай недобросовестного поведения продавца, который мог бы продать квартиру одновременно нескольким покупателям (ст. 398 ГК РФ), покупатель факт своего владения объектом мог подтвердить, помимо платежных документов и свидетельских показаний, также заявлением в полицию с указанием данного обстоятельства, а также результатами проверки. Отсутствие в договоре срока передачи квартиры с учетом существа обязательства (передача в будущем квартиры в завершенном строительством многоквартирном доме) восполнялось общими правилами выполнения работ такого рода на основании применимых стандартов в строительстве, сложившейся в данном регионе практики.
В приведенном деле покупатель мог добиваться переквалификации предварительного договора в основную сделку, но не в договор долевого участия в строительстве в связи с тем, что продавец был обычным гражданином, однако принципиального значения это не имело.