В Германии идентичны понятия земельной собственности и недвижимости

В отличие от РФ, где 92% земли — государственная собственность («ЭЖ», № 32), в ФРГ в собственности государства всего 13% земельных ресурсов. 90% этой государственной собственности — автомобильные и железнодорожные пути.

В последние годы в ФРГ стабильно снижается и доля муниципальной собственности на земельные участки. Она колеблется от 15% в малых общинах до 30% территории общин в крупнейших городах. Заметим, что общая площадь застройки в Германии составляет около 8% всей площади страны. Таким образом, в Германии частная собственность на землю распространяется в среднем на две трети территории муниципальных образований.

В законодательстве нет понятия «земельный участок»

Субъектами публичной земельной собственности в ФРГ, как и в России, являются Федерация, федеральные земли (субъекты Федерации) и оба уровня местного самоуправления — общины и районы.

При этом в законодательстве понятия «земельная собственность» и «недвижимость» идентичны. Говорят о недвижимости, подразумевают — земельная собственность, и наоборот. В § 94 Германского гражданского уложения — основе земельного законодательства — определено, что к земельной собственности относятся вещи, неразрывно связанные с землей, в первую очередь здания, строения.

В соответствии с Положением о поземельной книге следует, что земельный участок — это территориально ограниченная часть поверхности земли, которая учтена на отдельном листе в поземельной книге либо под индивидуальным номером в инвентарной описи на персонифицированном листе поземельной книги.

Здесь принципиально важно отметить, что конституирующее значение для признания того или иного объекта земельным участком имеет факт его отражения в поземельной книге. Сам по себе этот факт регистрации является основанием для того, чтобы объект регистрации расценивался и рассматривался как земельный участок.

Единицей земельной собственности является земельный участок, который включает в себя составные части и принадлежности. Существенную группу составных частей представляют продукты земли. Например, растения, но до тех пор, пока они связаны с данным участком. Принципиально важно, что в Германии здание не рассматривается в качестве самостоятельного объекта собственности, а является составной частью земельной собственности.

Гражданское уложение также допускает (и это весьма экзотично для россиянина), что к принадлежности земельного участка относятся и некоторые движимые объекты. Согласно § 97 к этой категории относятся вещи, которые не являются самостоятельными объектами права, так как предназначены для обслуживания земельного участка.

В целом понятие недвижимости, то есть земельной собственности, включает в себя:

• земельные ресурсы, то есть земельные участки с находящимися на них составными частями и принадлежностями;

• наследуемое право застройки, очень близкое к праву собственности, каковым не является;

• жилищная собственность в трактовке закона «О жилищной собственности», что в первую очередь связано с общей долевой собственностью.

В отношении муниципальной земельной собственности действует принцип целевого назначения, который позволяет выделить две группы объектов.

Первая — имущество, которое служит общему благу жителей общины. Это могут быть объекты коммунальной и социальной инфраструктуры, имущество, предназначенное для общеуправленческих потребностей.

Вторая, нередко признаваемая теоретической, поскольку связана со сложно доказуемым на практике «обеспечением развития общины», — недвижимость, приобретаемая муниципалитетом для жилищного строительства или промышленного развития. Согласно статистическим данным, в настоящее время в среднем ежедневно 114 га земельных ресурсов переводится под застройку. За последние 20 лет Германия прирастила таким образом 5% застроенной территории. Увеличение площади застройки — достаточно серьезная проблема, которая начинает будоражить многие умы внизу, в местных сообществах, и вверху, во властных структурах.

О немецком земельном налоге

Земельная собственность (земельные участки) подлежит налогообложению. Земельный налог, как и в России, является местным налогом. Он в полном объеме поступает в бюджеты общин.

Как и в России, существует освобождение от уплаты земельного налога. Но освобождение от налогообложения осуществляется в зависимости от формы собственности — государственной или частной, исходя из вида использования земельного участка. От уплаты земельного налога освобождаются немецкие хозяйствующие субъекты, организации, физические лица, которые используют собственность или часть ее в общественно значимых целях. И не имеет значения, кто осуществляет публично значимые, в том числе благотворительные, мероприятия — юридическое или физическое лицо, церковь или государство, община или инициативная группа граждан.

При налогообложении земельной собственности важна точная информация о ценах на нее на конкретной территории.

По информации Федерального агентства недвижимости Германии (BImA), определение стоимости всегда осуществляется на принципах оценки по рыночной стоимости, складывающейся на основе предложений покупателя и продавца. Учитываются также правила застройки в данной местности. Наличие связи стоимости земельного участка с правом застройки и правилами застройки конкретной территории значительно влияет на земельный рынок.

Факторами, влияющими на определение цены, являются также:

• расположение земельного участка относительно других земельных участков;

• назначение и категория земель данной местности;

• степень и плотность застройки участков;

• наличие разрешения на строительство;

• обремененность различными сервитутами.

Эти сведения содержатся в поземельной книге и кадастре. Например, в Бонне цены колеблются от 4000 евро за квадратный метр до 5000 евро. Самые дорогие участки расположены, главным образом, на юге и юго-западе Германии. Однако в Берлине есть участки, по стоимости сопоставимые с участками в южной части страны.

Оценку земельных участков проводят независимые эксперты, специалисты, состоящие на государственной службе, или специалисты, числящиеся в штате банков и страховых компаний. Основные методы оценки традиционны: сравнительный, оценка объекта и оценка доходности. Допускаются споры об оценке. При этом главная цель — обеспечить прозрачность сделок на земельном рынке.

Когда объект недвижимости выступает в качестве залога, то оценивается он в залоговых стоимостях по специальным коэффициентам.

В России самый слабо администрируемый налог — земельный

В отличие от Германии и других европейских стран в России нет дефицита земельного ресурса. Это обилие ведет к тому, что очень сложно все земельные участки в одинаковой степени интенсивно вовлечь в экономический оборот. Ясно, что при плотности 2,1 человека на квадратный километр физически отсутствует достаточное количество физических и юридических лиц, способных эффективно осваивать огромные территории. И наблюдается парадоксальная ситуация. В стране нет законодательных ограничений на право земельной собственности, но у главного латифундиста — государства — нет стимулов к тому, чтобы передавать земельные участки в экономический оборот. Все годы реформы местного самоуправления самым больным остается вопрос о земельном налоге, зачисляемом в полном объеме в местные (муниципальные) бюджеты. Поскольку публичная земельная собственность не разграничена между уровнями власти, отсутствуют земельные участки как объекты собственности и налогообложения, то и земельный налог не взимается с гигантской площади. И это — одна из причин столь нищенского состояния подавляющего большинства поселений (около 98% поселений — получателей этого налога — являются дотационными).

К сведению

Поземельная книга — ведомственный реестр о собственниках, правах и обременениях, установлении залога (ипотеки) земельного участка.

Кадастр — ведомственный реестр о земельных наделах (участках), зданиях, топографии.

ИСТОЧНИК: Федеральное агентство недвижимости ФРГ (BImA)

Комментарий

Флориан Шнайдер, эксперт Российско-Германской внешнеторговой палаты:

Отсутствие публичного (правового) доверия к российскому реестру объектов недвижимости — самая большая трудность при работе на рынке недвижимости России. Зачастую земельные участки, даже не относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, невозможно приобрести в собственность и реализовать проект по строительству предприятий по переработке сельскохозяйственной продукции.