Особенности переселения из коммунальных квартир

Действующими строительными нормами и правилами РФ не предусмотрено строительство такого объекта, как коммунальная квартира, что, несомненно, отвечает требованиям современного общества, поскольку каждый гражданин имеет право на достойное и комфортное проживание. Однако жилищный фонд страны все еще включает в себя огромное количество коммунальных квартир. Поэтому одной из наиболее сложных проблем по-прежнему остается урегулирование правовых вопросов, связанных с переселением граждан из таких квартир.

Компенсационный характер расселения

Хотелось бы обратить внимание на положительный опыт государственных целевых программ «Расселение из коммунальных квартир»¹ и региональных адресных программ «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда». В частности, в рамках реализации таких программ принимаются решения о переселении нанимателей из коммунальных квартир в отдельные жилые помещения за счет доплаты разницы между суммой, выделенной из соответствующего бюджета на расселение конкретной семьи, и стоимостью строительства или приобретения отдельной квартиры. Вместе с тем это, конечно, не решает проблему целиком.

Анализ и обобщение правоприменительной практики показывает, что согласно ст. 89 ЖК РФ предоставление жилого помещения при расселении из аварийного и ветхого жилого дома носит исключительно компенсационный характер и нанимателям по договору социального найма предоставляется другое равнозначное по общей площади жилое помещение, поэтому даже нахождение на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях не дает права на получение жилого помещения большего размера, то есть по норме предоставления площади жилого помещения на каждого члена семьи. Кроме того, количество комнат в предоставляемом жилом помещении должно быть таким же, как в ранее занимаемом жилом помещении. Вместе с тем не допускается уменьшение жилой площади и количества комнат за счет увеличения общей площади жилого помещения, например, кухни, коридора и санузла. Другими словами, жилищные условия нанимателя не должны быть ухудшены по сравнению с прежними условиями проживания. Однако на практике встречаются случаи, когда при переселении из аварийного жилья нанимателям предоставляется жилое помещение большего размера по сравнению с ранее занимаемым. При этом следует учитывать, что это является правом, а не обязанностью органа местного самоуправления, и зависит от соответствующей финансовой возможности, предусмотренной местным бюджетом. Сказанное можно проиллюстрировать на одном из многочисленных примеров.

Иск заявлен о выселении из жилого помещения с предоставлением другого жилья в виде жилой комнаты. Как усматривается из материалов дела, наниматель и его трое несовершеннолетних детей в связи со сносом аварийного дома были выселены из занимаемой ими комнаты в коммунальной квартире с предоставлением по договору социального найма другого благоустроенного жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире, равнозначной по площади занимаемому жилому помещению. Исковые требования были удовлетворены, а в удовлетворении встречного иска нанимателя о предоставлении отдельной квартиры было отказано. При этом суд исходил из того, что жилое помещение взамен занимаемого предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий.²

Следует учитывать, что ст. 89 ЖК РФ лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения, поэтому согласно положениям ст. 18 Конституции РФ реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием предполагает обязанность судов при применении положений ст. 89 ЖК РФ исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности предоставляемого нанимателям определенного жилого помещения. Рассмотрим один из примеров.

Иск заявлен о выселении из жилого помещения с предоставлением другого жилья в виде жилой комнаты в коммунальной квартире. В обоснование своих требований орган местного самоуправления сослался на то, что ответчики проживают на основании договора социального найма в жилом помещении, расположенном в доме, который подлежит отселению в связи со сносом, согласия на переселение в другое благоустроенное жилое помещение ответчики не дали. В свою очередь ответчики полагают, что истец пытается выселить их в ветхое здание с износом 40%, при этом предоставляемая комната не является благоустроенным жилым помещением, так как находится в общежитии коридорного типа.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал на то, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.³

Почему буксуют программы

Как показывает практика, к основным причинам несвоевременного выполнения мероприятий, предусмотренных региональными программами по переселению нанимателей из аварийного жилищного фонда, можно отнести следующие:

–невозможность предоставить равнозначную по площади квартиру в связи с отсутствием таковой в соответствующем районе муниципального образования;

–невозможность предоставить равнозначную по площади комнату(ы) в коммунальной квартире, поскольку квартиры такого типа уже не возводятся.

Эти причины порождают лавину несправедливости при переселении нанимателей из аварийных домов. Так, в одних случаях гражданам, нуждающимся в социальной защите, по договору социального найма в порядке ст. 89 ЖК РФ предоставляется комната(ы) в коммунальной квартире, равнозначная по общей площади ранее занимаемой, а в других случаях, когда в жилищном фонде отсутствуют свободные комнаты, – квартира.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что в целях обеспечения равной защиты прав нанимателей, переселяемых из аварийных коммунальных квартир, необходимо внести изменения в императивные нормы, регулирующие порядок предоставления жилого помещения при переселении нанимателей из аварийного жилищного фонда. Представляется, что такие изменения частично помогут решить проблему с коммунальными квартирами как не соответствующими понятию благоустроенности.