Специфика приобретения агробизнеса в России: юридические аспекты

В последние годы стремление руководства страны сократить зависимость от импорта сельхозпродукции и продуктов питания, ответное ускорение локализации производства после введения правительством запрета на ввоз широкого перечня продукции из-за рубежа с учетом девальвации национальной валюты привели к тому, что развитие отечественного сельского хозяйства получило заметный стимул. В частности, Россия становится одним из лидирующих мировых экспортеров зерновых. При этом, с одной стороны, наблюдается сохранение интереса к вложениям в сельскохозяйственные активы со стороны российских и иностранных инвесторов, а с другой — происходят активная консолидация в некоторых сегментах отрасли и выход иностранных инвесторов из агросектора. О правовых аспектах приобретения агробизнеса в России читайте в материале.

Принятию решения о приобретении активов и подписании транзакционных документов предшествует проведение юридического, финансового и налогового предынвестиционных исследований компаний — держателей сельскохозяйственных активов. Если налоговая и финансовая проверки исследуют вопросы оборотного капитала, чистого долга и потенциальных корректировок к ним с целью определения реальной стоимости бизнеса и цены сделки, выявляют финансовые и налоговые риски, то в рамках юридической проверки с учетом специфики агросектора ключевыми задачами являются:

• подтверждение прав собственности и аренды на недвижимое имущество (объекты недвижимости, земельные участки и земельные доли);

• выявление текущих ограничений и обременений по использованию объектов недвижимости;

• анализ правовых рисков, связанных с приобретением текущими правообладателями прав на недвижимое имущество;

• правильный подсчет размера земельного банка, который оказывает прямое влияние на определение цены сделки.

В рамках настоящей статьи мы сфокусируемся на вопросах определения размера земельного банка, а также на нетиповых юридических рисках, связанных с приобретением земель сельхозназначения с точки зрения потенциального покупателя.

Выбор объектов для юридической проверки

Одним из важных вопросов, который в обязательном порядке решается в самом начале юридического исследования планируемого к покупке агробизнеса, является выбор наиболее ценных объектов для анализа. С практической точки зрения сплошная проверка всех активов нерациональна, так как она влечет существенное увеличение сроков и бюджета проекта. В нашей практике детальный юридический анализ обычно проводится в отношении примерно 10% от общего количества объектов, но покрывающих большую часть площади всего земельного банка (например, в рамках одного из наших последних проектов из примерно 2000 земельных участков общей площадью около 250 000 гектаров детальная юридическая проверка была проведена в отношении 200 земельных участков, общая площадь которых составила более 150 000 гектаров).

Процедура выбора объектов для анализа зависит от предпочтений и опыта клиента, но, как правило, состоит из следующих основных шагов. На первом этапе у продавца запрашивается информация обо всех объектах недвижимости в табличном виде с указанием всех существенных характеристик (в частности, кадастровые номера, площадь, срок аренды и т.д.). После получения полных перечней всех активов осуществляется выборка наиболее существенных из них с учетом критериев, перечисленных в таблице.

В отношении выбранных объектов и земельных участков проводится детальный анализ с выявлением возможных, в том числе исторических, рисков. Применительно же ко всему земельному банку необходимо проведение тщательной работы по его точному подсчету во избежание завышения продавцом общего размера банка и, соответственно, цены продажи.

Как правило, цена сделки при приобретении агробизнеса зависит именно от площади ценных сельскохозяйственных активов, в связи с чем основным критерием при подсчете земельного банка является выявление точного количества и размера в гектарах именно пригодных для использования земель сельскохозяйственного назначения.

Чтобы избежать завышения размера общей площади по таким земельным участкам, необходимо, во-первых, разделять участки сельскохозяйственного назначения и земельные участки иных категорий, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся под объектами недвижимости. При подсчетах земельного банка подлежат учету лишь участки сельскохозяйственного назначения, пригодные для сельскохозяйственного производства.

Во-вторых, следует исключать задвоения при подсчетах. Данное правило касается земельных участков, арендуемых продавцом у участников общей долевой собственности, в которых продавец владеет земельными долями. Применительно к таким участкам задвоение площадей происходит следующим образом: вначале считается площадь всего участка как находящегося в аренде у продавца, а потом в общий земельный банк также включается размер земельных долей, находящихся в собственности этой же компании-арендатора, при том что такие доли уже были подсчитаны в рамках аренды всего участка. Для исключения случаев указанного «математического» завышения размера земельного банка рекомендуется использовать следующие подходы: считать весь участок только как находящийся в аренде, либо производить разделение на доли в собственности и остальную часть в аренде.

Далее подробнее рассмотрим вопрос такого разделения на собственность и аренду, так как ошибки в подсчетах могут приводить к значительным расхождениям между фактической и подсчитанной площадями.

Специфика расчета площади земли, планируемой к приобретению

Для правильного и точного расчета площади земельных долей в собственности продавца в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, необходимо установить размер одной доли. Это обусловлено следующими причинами.

Во-первых, площадь земельного участка в общей долевой собственности подвергается время от времени изменениям, уменьшаясь за счет выхода некоторых дольщиков. При этом Росреестр в случае выдела участков в счет земельных долей дольщиков не вносит изменения в показатели дроби (а именно, в знаменатель) при внесении записей в ЕГРН об изменении площади земельного участка и изменениях в составе дольщиков. Складывается ситуация, когда при простом рассмотрении дроби применительно к изменившейся площади участка размер в гектарах в собственности продавца будет меньше, чем в реальности. Например, площадь участка составляла 100 гектаров, в котором продавцу принадлежала 1/10 площади участка, то есть десять гектаров. В дальнейшем площадь участка была уменьшена до 50 гектаров за счет выхода нескольких участников долевой собственности. Правильным в такой ситуации было бы изменение доли продавца с 1/10 на 1/5, так как он по-прежнему может рассчитывать на выдел ему десяти гектаров, только уже из уменьшившегося участка размером в 50 гектаров. Однако, как уже было сказано, Росреестр не изменяет размеры долей оставшихся после выдела дольщиков, и как следствие, выписка из ЕГРН содержит указание на актуальную площадь в 50 гектаров и устаревший размер доли продавца в 1/10, что при простом математически верном подходе означало бы, что размер доли компании уменьшился с 10 гектаров до пяти гектаров. Можно представить возможный уровень расхождений, когда речь идет не о 100 гектарах, а о нескольких тысячах.

Во-вторых, продавец активов мог приобретать доли и после образования земельного участка, докупая их в разные периоды времени, когда площадь и количество дольщиков различались. Таким образом, в собственности компании будут указаны дроби с различными знаменателями.

Принимая во внимание эти факторы, размер одной земельной доли необходимо рассчитывать с учетом данных о площади земельного участка на момент приобретения долей или образования земельного участка. Самый простой и верный подход заключается в получении документов об образовании земельного участка, где будет установлен размер одной доли, или же документов о выделении участниками долевой собственности участков в счет земельных долей для подтверждения актуальной площади земельного участка на момент приобретения продавцом долей. Без таких данных подсчет будет математически верным, но не соответствующим реальным площадям в собственности продавца. После установления размера одной земельной доли необходимо просто умножить данную величину на количество долей в собственности продавца и получить общий размер земельных долей в собственности компании.

Учитывая, что вариаций дробей может быть достаточно много и площадь участка может изменяться, такие подсчеты рекомендуется осуществлять в Excel. Как наглядно это может выглядеть, см. на схеме.

Основные риски приобретения сельскохозяйственных земель

Далее остановимся на основных нетиповых рисках, возникающих при приобретении сельскохозяйственных земель.

Одним из таких случаев является нарушение преимущественного права субъекта Российской Федерации или муниципального образования на приобретение земельного участка в случае его продажи, предусмотренного ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ). Нарушение достаточно простой процедуры ведет к ничтожности сделки. Отметим, что с формальной точки зрения данное преимущественное право применяется только к случаям купли-продажи земельного участка, однако на практике бывают попытки оспорить и иные способы приобретения земель сельхозназначения как совершенные в обход закона. С одной стороны, судебная практика может считаться устоявшейся в части неприменения правил о преимущественном праве к случаям мены или внесения земель в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц, с другой — мы наблюдаем примеры признания сделок по приобретению участка по долям недействительными как в случаях выкупа в течение короткого периода времени (например, в течение года) всех земельных долей у многих сособственников, так и приобретения участка по долям у одного собственника. В этой связи при анализе документов рекомендуется руководствоваться не только формальным подходом, сформулированным в ст. 8 Закона № 101-ФЗ, но и учитывать фактические обстоятельства и способы приобретения участка.

Другим случаем является непредставление нотариально удостоверенных согласий супругов. Если при продаже земельного участка (при условии его нахождения в общей собственности супругов) такие согласия предоставляются нам для анализа, то в отношении продажи земельных долей мы нередко вступаем в полемику с продавцом относительно того, распространяется ли режим общей собственности супругов на земельные доли, приобретенные супругом в рамках приватизации. В частности, продавец может ошибочно полагать, что приобретение земельных долей в рамках приватизации является безвозмездной сделкой и такие земельные доли относятся к личной собственности этого супруга. Однако применимая судебная практика однозначно говорит о том, что решения органов власти о предоставлении имущества не являются сделками, следовательно, земельные доли попадают в общее имущество супругов (см., например, Определение Верховного суда РФ от 28.02.2017 № 49-КГ17-1).

В связи с вышеизложенным с целью минимизации рисков рекомендуем запрашивать нотариально удостоверенные согласия супругов, в том числе в случае проверки сделок купли-продажи земельных долей у физических лиц, приобретенных ими в рамках приватизации. Данная рекомендация носит практический характер, так как срок исковой давности по оспариванию сделок, совершенных в нарушение указанного требования, составляет один год с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже земельной доли.

Сложнее обстоит дело с получением нотариально удостоверенных согласий супругов для голосования на общих собраниях участников в случае передачи земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в аренду. Анализируя применимое законодательство с формальной точки зрения, можно заключить, что такие согласия супругов также необходимы, однако на сегодняшний день какая-либо судебная практика на этот счет отсутствует, в связи с чем указанные риски оцениваются нами как низкие.

Специфические риски приобретения сельскохозяйственных земель

Вкратце остановимся на иных рисках, требующих пристального внимания при приобретении сельскохозяйственных земель.

Соблюдение преимущественного права других участников общей долевой собственности на земельный участок при приобретении земельных долей означает, в частности, что на момент заключения первого договора купли-продажи земельных долей покупатель, не являющийся собственником долей в этом же участке, должен уже использовать данный участок на праве аренды. Отметим, что предварительное заключение будущим покупателем земельных долей договора аренды земельного участка позволяет исключить необходимость соблюдения преимущественного права других дольщиков и на практике является типовой схемой вхождения «внешнего» покупателя в число участников долевой собственности. После регистрации перехода права собственности на земельную долю к новому покупателю процесс скупки земельных долей, как правило, продолжается, а соблюдение преимущественного права уже не требуется.

Следующим моментом, на который следует обращать внимание, является анализ рисков выдела дольщиками земельных участков в счет своих земельных долей, если на общем собрании участников долевой собственности они голосовали против передачи участка в аренду продавцу. Указанный риск является бессрочным, неустранимым и не зависящим от воли продавца. Потенциальные риски уменьшения арендуемого земельного банка, как правило, переносятся на продавца и покрываются стандартными положениями о возмещении потерь.

Относительно редким на практике является риск использования юридическим лицом земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Законодательство прямо не запрещает нахождение земельных участков с данным видом разрешенного использования в собственности у юридических лиц, однако использовать их они могут только после изменения вида разрешенного использования. Как правило, площадь таких участков незначительна по сравнению с общей площадью земельного банка и не учитывается при подсчете общего земельного банка.

Следующим, можно сказать — экзотическим, риском является случай аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, путем заключения множества договоров аренды земельных долей в таком участке с каждым или большинством из дольщиков. Отметим, что данная практика была прекращена с 2003 г., в настоящее время противоречит закону, однако определенные территориальные управления Росреестра считают данную схему законной и регистрируют договоры аренды земельных долей. В дополнение к юридическим дефектам данных сделок как заключенных в нарушение закона с практической точки зрения площадь и расположение участков, арендуемых таким образом, не могут быть определены. Такие участки не включаются в общий земельный банк.

Последним примером является нарушение процедуры созыва общего собрания участников долевой собственности, например, для целей принятия решения о передаче участка в аренду, в части размещения уведомления о предстоящем собрании в не утвержденных для этих целей средствах массовой информации либо когда местным законодательством соответствующие СМИ для размещения таких уведомлений не утверждены вовсе. Нарушение указанной формальной процедуры может привести к признанию решения общего собрания дольщиков и заключенного в его исполнение договора аренды недействительными.

***

Естественно, каждый объект исследования, каждая сделка уникальны, вместе с тем рекомендуем всем потенциальным приобретателям агробизнеса учитывать не только указанные выше правовые риски, но и привлекать других специалистов (налоговых, финансовых, технических) с тем, чтобы принятие решения было максимально взвешенным и учитывающим все возможные риски.

Критерии выбора наиболее значимых активов для юридической проверки (таблица)