Разработаны изменения в ЖК РФ, призванные урегулировать вопросы проживания в многофункциональных зданиях. Собственники апартаментов получат долю в общем имуществе и смогут выбрать способ управления многофункциональным зданием.
В настоящее время все большую популярность приобретают альтернативные квартирам помещения, служащие для проживания граждан: апартаменты, лофты и т.п. Стоимость подобных помещений, как правило, ниже стоимости квартир со сходными параметрами. При этом застройщики предлагают современные и нестандартные планировки и дизайнерские решения.
Режим подобных объектов имеет существенные особенности в сравнении с квартирами. В соответствии с жилищным законодательством апартаменты не являются жилыми помещениями (ст. 15 и 16 ЖК РФ). В связи с чем соответствующие нормы и гарантии, как и правовое регулирование ЖК РФ на них не распространяются. У собственников таких объектов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты. Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, в большинстве случае осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком. При этом оплата коммунальных услуг осуществляется по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией. Выплачиваемые пользователями апартаментов суммы могут существенно превосходить коммунальные платежи, выплачиваемые за квартиры. Апартаменты, как правило, размещаются в многофункциональных зданиях, — наряду с апартаментами в здании могут находиться офисные помещения, торговые объекты.
Значительное число вопросов, касающихся прав и обязанностей собственников апартаментов, на законодательном уровне остаются неурегулированными. Этот пробел решил устранить Минстрой России. Для этого был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» (опубликован на портале regulation.gov.ru под ID 02/04/10-17/00073980). В настоящее время проект проходит стадию общественных обсуждений.
Понятие апартаментов
Прежде всего проектом вводится понятие апартаментов. Разработчики предлагают определять их как структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием. При этом предполагается закрепить, что к отношениям, возникающим в отношении жилых помещений в многофункциональных зданиях, а также в части общего имущества в таких зданиях, применяются положения ЖК РФ, регулирующие жилищные отношения в отношении жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирных домах. Иными словами, согласно проекту апартаменты будут относиться к жилым помещениям. При этом их собственники могут рассчитывать на долю в общем имуществе многофункционального здания.
Проект предусмотрел, что собственники нежилых помещений в здании, введенном в эксплуатацию до 1 января 2019 г., будут вправе перевести нежилые помещения в таком здании в апартаменты до 31 декабря 2021 г. в случаях, в порядке и на условиях, установленных нормативным правовым актом субъекта РФ, на территории которого расположено такое здание. После перевода таких нежилых помещений в апартаменты порядок управления зданием, в котором находятся указанные апартаменты, порядок уплаты и размер платы за услуги и работу по управлению таким зданием, содержанию, текущему ремонту общего имущества, иных платежей собственниками апартаментов будет осуществляться в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ о многофункциональных зданиях.
Общее имущество собственников помещений в многофункциональном здании
Проект определил общее имущество, которое должно принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многофункциональном здании. К нему отнесены следующие объекты:
-
помещения в здании, не являющиеся частями апартаментов и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном здании, в том числе лестничные площадки между помещениями, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы);
-
иные помещения в здании, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном здании, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
-
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
-
земельный участок, на котором расположено данное здание, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многофункциональном здании собственника помещения в этом здании пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственники помещений в многофункциональном здании несут ответственность за содержание общего имущества в таком здании и бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многофункциональном здании, бремя которых несет собственник помещения в таком здании, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком здании.
Управление многофункциональным зданием
Управление многофункциональным зданием предполагается осуществлять в порядке, предусмотренном ЖК РФ для управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многофункциональном здании должны будут выбрать один из способов управления многофункционального здания:
-
непосредственное управление многофункциональным зданием собственниками помещений независимо от количества помещений в таком здании;
-
управление товариществом собственников недвижимости;
-
управление управляющей организацией.
Поправки предлагается внести в ЖК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ, а также в федеральные законы от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».