Для успешного развития предприниматели должны учитывать новые форматы организации арендного бизнеса, складывающиеся на рынке коммерческой недвижимости. Например, в Москве и других городах России широкую популярность приобрели коворкинг-центры, которые позволяют компаниям и индивидуальным предпринимателям арендовать рабочее место с техническим оборудованием в одном офисном пространстве с другими арендаторами. Рассмотрим, что же из себя представляет коворкинг.
Общее пространство для личных дел
В современном гражданском обороте необходимым условием устойчивого и динамичного роста компании является ее эффективность, которая на раннем этапе развития достигается в первую очередь за счет оптимизации расходов. Индивидуальная аренда полноценного офиса для молодой команды профессионалов или отдельных фрилансеров может оказаться неоправданной в связи с высокими издержками, а коворкинг позволяет получить необходимую услугу по приемлемой цене. Воспользоваться данным сервисом может любой желающий без ущерба для своего бюджета.
В отдельных регионах нашей страны власти поддерживают развитие коворкинга как формы организации профессиональной деятельности, предоставляя для этой цели свободные площадки, а также выделяя субсидии. Например, в Подмосковье предприниматели могут рассчитывать на финансовую поддержку, выделяемую в соответствии с Распоряжением Мининвеста Московской области от 29.05.2017 № 47-Р «Об утверждении формы заявления на получение субсидии из бюджета Московской области субъектам малого и среднего предпринимательства на цели создания коворкинг-центров в Московской области».
На субсидию из областного бюджета могут рассчитывать предприниматели, гарантирующие соблюдение принятого в регионе Стандарта деятельности коворкинг-центров на территории Московской области для целей предоставления субсидий субъектам малого и среднего предпринимательства и бюджетам муниципальных образований Московской области на реализацию мероприятий муниципальных программ развития субъектов малого и среднего предпринимательства по созданию коворкинг-центров, утвержденного Распоряжением Мининвеста Московской области от 26.08.2016 № 36-Р. Данный документ регламентирует широкий комплекс вопросов, касающихся организации коворкинг-центра: от перечисления входящих в него зон до перечня услуг и оснащения помещений офисной техникой и иным оборудованием.
Так, площадь коворкинг-центра должна составлять не менее 180 кв. м, а рекомендуемая средняя – 250 кв. м. При этом в нее не включаются помещения, расположенные на цокольном этаже здания.
На территории коворкинг-центра должны быть устроены функциональные зоны с оборудованными рабочими местами, то есть с мебелью, ноутбуками, проекционным экраном, системой конференц-связи и др., а также факультативные функциональные зоны, в число которых входят столовые, переговорные комнаты, санузел и иные помещения, используемые резидентами коворкинг-центра в процессе осуществления своей профессиональной деятельности.
В перечень рекомендуемых сервисов коворкинг-центра входит не только предоставление рабочих мест, переговорных комнат и возможности питания, но и оказание бухгалтерских и юридических услуг резидентам. Соответственно, заявитель, намеревающийся организовать в Подмосковье коворкинг-центр при финансовой поддержке из областного бюджета, должен выполнять приведенные выше требования. В остальных случаях участники гражданского оборота обладают широкой свободой усмотрения в вопросах организации и оснащения своих коворкинг-центров, поскольку никаких специальных требований на этот счет закон не устанавливает.
Следует отметить также, что в интересах администратора коворкинг-центра – предусмотреть в правилах пользования и в договоре с каждым клиентом возможность проведения видеосъемки для обеспечения безопасности коворкинг-центра и находящихся в нем людей, а также выявления нарушителей, которые могут причинить ущерб. За любые возможные нарушения должен отвечать именно тот клиент коворкинг-центра, который их совершил, и ответственность за его возможное противоправное поведение не может быть возложена на иных клиентов, поэтому такая мера точно не будет являться излишней.
Идея коллективного использования
Во всем мире большой популярностью пользуются подобные форматы организации бизнеса, основанные на идее коллективного использования имущества для получения максимального эффекта и уменьшения расходов на его содержание. Помимо коворкинга, в качестве примера успешной коммерческой реализации данной идеи можно привести услугу каршеринга (от англ. «carsharing» – совместное использование автомобиля). Каршеринг представляет собой краткосрочную аренду автомобиля с поминутной тарификацией для внутригородских поездок большого количества клиентов.
Идея позаимствована за рубежом и основана на том, что коллективное использование транспортного средства позволяет избавить клиентов сервиса от лишних трат (содержание собственной машины обходится значительно дороже), сократить время простоя автомобиля и вред, наносимый окружающей среде, а также способствует уменьшению «пробок».
Положительный эффект от услуги каршеринга был оценен московскими властями, еще в 2011 году утвердившими Порядок предоставления субсидий из бюджета города Москвы юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим таксомоторные перевозки в городе Москве, в целях возмещения части затрат на уплату лизинговых платежей по договорам финансовой аренды (лизинга) легковых автомобилей, предназначенных для осуществления таксомоторных перевозок (Постановление Правительства Москвы от 31.08.2011 № 405-ПП «О городской поддержке таксомоторных перевозок и услуги каршеринг в городе Москве»).
Два года назад Приказом Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры г. Москвы от 02.09.2015 № 61-02-283/5 «Об утверждении Требований к цветографической окраске транспортных средств, используемых для оказания услуги каршеринг» были установлены правила размещения на каршеринговом автомобиле опознавательного знака оператора, предоставляющего рассматриваемый сервис.
Особенности данной услуги предопределяют и специфику ее правового регулирования. Например, в Москве использование парковочного пространства автомобилем каршеринга оплачивается из расчета 72 тыс. руб. за три года вне зависимости от фактического времени его пребывания на городских парковках ежедневно в течение названного срока.
Обязательным условием такой льготной тарификации выступает внесение указанной платы первым платежом за первый год в размере 24 тыс. руб. в течение 14 календарных дней с момента внесения записи в реестр парковочных разрешений льготного размещения транспортных средств для целей услуги каршеринга и последующими равными платежами по 24 тыс. руб. за соответствующие годы не позднее чем за 14 календарных дней до дня окончания предыдущего оплаченного года. В ином случае пользование столичным парковочным пространством осуществляется на общих основаниях в соответствии с пп. 3.1, 3.4(2) Постановления Правительства Москвы от 17.05.2013 № 289-ПП «Об организации платных городских парковок в городе Москве».
Преимущества коворкинга
Возвращаясь к рассматриваемому вопросу, отметим, что аренда мини-офиса или рабочего места в коворкинг-центре – это, прежде всего, экономическая выгода. Соответствующие затраты будут раза в полтора меньше обычных арендных платежей. При этом коворкинг-центры обычно практикуют достаточно гибкий подход к сроку аренды, который может варьироваться от суток до месяца и больше, а также к комплексу оказываемых арендаторам услуг. Помимо предоставления рабочего места как такового, коворкинг-центр может также предлагать и широкий спектр различных сервисов: от организации общественного питания, встреч и деловых переговоров до гостиничного размещения, что очень удобно, например, для иностранных гостей.
Услуги, оказываемые крупными коворкинг-центрами, очень многообразны. Среди них, в частности, можно отметить наличие:
–удобных рабочих мест;
–зон комфортного отдыха с доступом в режиме 24/7;
–кухонь;
–переговорных зон, оборудованных всеми необходимыми техническими средствами для проведения тех или иных корпоративных мероприятий (принтером, сканером, телефоном, Wi-Fi и др.).
В стоимость аренды также входят уборка помещения и вынос мусора, а в некоторых коворкинг-центрах – даже предоставление напитков и оказание других дополнительных услуг, именуемых «бесплатными», но фактически включенных в арендную плату.
Для рационального расходования финансовых средств клиенты коворкинг-центров должны заранее планировать свой график с учетом назначенных встреч и задуманных мероприятий, осуществляя бронирование рабочих мест в нужном количестве.
Модель работы коворкинг-центра предполагает, что большое количество арендаторов получают возможность самостоятельно работать в одном офисном пространстве, занимаясь каждый своим делом (от англ. «co-working» – совместно работающие) и уплачивая собственнику нежилого помещения вознаграждение, которое рассчитывается индивидуально для каждого клиента в зависимости от объема оказываемых ему услуг. Коворкинг представляет собой форму организации работы специалистов с разной занятостью в одном общем пространстве, в котором между ними, как представителями различных профессиональных сообществ, могут складываться деловые связи и даже формироваться внутренняя культура поведения на основе взаимодействия, обмена опытом и знаниями.
Формат коворгинга особенно выгоден для арендатора, заработок которого пока не является регулярным и зависит от целого комплекса факторов. Например, далеко не каждый дизайнер (особенно начинающий специалист) имеет много заказов и арендовать полноценный офис в такой ситуации для него нерентабельно. Коворкинг дает ему возможность в «ручном режиме» управлять своим временем и оплачивать рабочее место с минимальными затратами именно в те периоды, когда в этом есть необходимость.
Договорные конструкции
Предоставление рабочего места в офисном пространстве клиентам осуществляется на основании заключаемых с каждым из них по отдельности договоров. Если рабочее место можно индивидуализировать с указанием конкретного помещения и его части, в котором такое рабочее место находится, то отношения сторон можно оформить договором аренды. В подобном случае клиент как арендатор оплачивает фактическое пользование соответствующей площадью, переданной ему по акту приема-передачи.
Если рабочее место в общем офисном пространстве индивидуализировать нельзя, то для оформления отношений участников сделки подойдет конструкция договора возмездного оказания услуг, по которому клиенту как заказчику предоставляется возможность использовать рабочее место и он имеет доступ к нему в течение всего оплаченного периода времени.
Таким образом, получение рабочего места в коворкинг-центре может быть предметом любого гражданско-правового договора в зависимости от характера выраженных в нем обязательств и возможности идентификации рабочего места в общем офисном пространстве. Похожая ситуация наблюдается и на розничных рынках, где арендаторы получают торговые места для ведения торговой деятельности. Если в договоре между клиентом и собственником розничного рынка (его управляющей компанией) указан конкретный номер торгового места, его общая площадь и к договору приложена соответствующая схема торговых мест на рынке, то такое описание вполне можно считать надлежащей идентификацией объекта аренды.
Сделка по предоставлению торгового места на рынке может быть квалифицирована в качестве договора возмездного оказания услуг, смешанного или непоименованного договора, если она включает в себя условие об осуществлении ежедневной уборки общих мест территории рынка, организации охраны территории рынка и о других обязательствах. Разграничение названных договорных конструкций имеет важное практическое значение в связи с различным правовым регулированием отношений, вытекающих из договора аренды и договора возмездного оказания услуг. Так, если по договору аренды условие о размере арендной платы в течение года должно оставаться неизменным, то для договора возмездного оказания услуг закон такого ограничения не устанавливает (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 № 8668/13 по делу № А82-3890/2012).
Юридический адрес
Постоянные клиенты коворкинг-центров, прибегающие к долгосрочной аренде, могут даже получить юридический адрес. Однако при этом они должны быть готовы к негативной реакции со стороны налоговых органов, осуществляющих ведение Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ).
Если коворкинг-центр предоставляет своим клиентам право осуществлять административно-хозяйственную деятельность в течение определенного периода времени в рамках согласованного срока оказания услуги, то никаких препятствий для указания клиентами адреса соответствующего помещения в своих учредительных документах нет при условии, что есть возможность получения деловой корреспонденции.
Недостоверный юридический адрес представляет собой изначально запланированное намерение устранения фактической связи с юридическим лицом (абз. 1 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»).
Однако в рассматриваемой ситуации у заявителя такой цели нет, поскольку в своих учредительных документах он указывает место своего нахождения в конкретный период времени, то есть юридический адрес является достоверным и актуальным. Из содержания ст. 54 Гражданского кодекса РФ, п. «в» ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» не следует, что в качестве юридического адреса в ЕГРЮЛ может быть зарегистрирован только адрес помещения, предоставленного заявителю по договору аренды.
Равным образом нет и прямого запрета на то, чтобы в качестве места нахождения заявителя был указан адрес помещения коворкинг-центра, в котором ему за плату предоставлено рабочее место. Отказ регистрирующего органа в регистрации компании при ее создании, а также в случае внесения изменений в учредительные документы в связи со сменой места нахождения по мотиву того, что в коворкинг-центре отсутствует возможность обеспечить обратную связь с заявителем, суд может счесть незаконным (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.05.2014 по делу № А60-5911/2014).
В другом деле, однако, суд, напротив, согласился с позицией регистрирующего органа, поскольку доказательства наличия реальной обратной связи с компанией по адресу коворкинг-центра отсутствовали, вся почтовая корреспонденция возвращалась обратно, а между заявителем и собственником здания даже не был заключен договор на почтовое обслуживание. По мнению суда, сам по себе статус резидента коворкинг-центра не является достаточным условием для использования адреса последнего в учредительных документах заявителя, поскольку тот только дает ему возможность пользоваться услугой краткосрочной аренды и не гарантирует постоянное нахождение в офисе (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.11.2014 № Ф06-16554/2013 по делу № А12-3223/2014).