Для реализации девелоперского проекта требуются значительные финансовые средства, учитывая сложность и масштабность поставленных задач. Поэтому участники таких проектов нередко объединяют усилия. Одна из форм воплощения в жизнь девелоперского проекта — инвестиционный контракт, в котором стороны оговаривают порядок совместной работы по достижению заявленной цели и участие в структурировании собственности на построенный объект недвижимости. Проанализируем, с какими рисками могут столкнуться стороны такого договора.
Инвестиционный контракт в действующем законодательстве РФ не выделен в отдельный договорный тип, вид или подвид, являясь непоименованной гражданско-правовой сделкой. При осуществлении инвестиций в настоящее время могут использоваться различные виды гражданско-правовых договоров.
Законодательная база
Законодательство относит вопросы, связанные с заключением инвестконтрактов и определением их содержания, к компетенции самих участников гражданского оборота, которые при осуществлении гражданских прав действуют своей волей и в своем интересе. Такие положения можно найти в ст. 8 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ), ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и в других нормативных правовых актах РФ, регулирующих вопросы инвестиционной деятельности.
Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», была ранее отмечена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания. Это означает, что при использовании в наименованиях договоров данное понятие может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота. В связи с этим в каждом конкретном случае необходимо определять правовую природу инвестиционного контракта, исходя из характера выраженных в нем обязательств и с учетом всех заслуживающих внимания обстоятельств.
Квалификация инвестиционного контракта
По своим признакам инвестиционный контракт может быть квалифицирован как договор подряда (глава 37 ГК РФ), договор купли-продажи будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ), договор простого товарищества (глава 55 ГК РФ), смешанный или непоименованный договор (ст. 421 ГК РФ) и др.
Пример
Инвестор для реализации своего девелоперского проекта нанимает одну или несколько подрядных организаций. Их отношения регулируются правилами о договоре подряда, в рамках которых подрядчик получает только плату за свою работу, но не участвует в разделе объекта недвижимости.
Аналогичным образом обстоит дело в случае, когда предметом инвестиционного контракта выступает приобретение инвестором за плату будущего объекта, где обязательства продавца перед ним исчерпываются передачей готовой вещи с получением за этого ее стоимости, определенной по соглашению сторон.
Режим собственности
Инвестор не собственник
Инвесторы, финансирующие строительство объекта недвижимости, не наделяются правом собственности на него, поскольку смогут стать собственниками только после осуществления кадастрового учета и регистрации в ЕГРН.
Иск о понуждении продавца к передаче объекта недвижимости может быть удовлетворен, только если такой объект имеется в натуре у продавца и право собственности за ним зарегистрировано в реестре. В ином случае у покупателя имеется только право на возмещение убытков, причиненных нарушением договорных обязательств, либо он вправе требовать понуждения продавца к исполнению его обязательств. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 5 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Указанная договорная модель не предоставляет инвестору возможности требовать установления в отношении объекта незавершенного строительства (далее — НС) режима общей долевой собственности, если только в самом договоре прямо не предусмотрено иное. Предоставление инвестором финансирования на строительство объекта недвижимости порождает у него только обязательственные права требования к продавцу, но не ведет к созданию общей долевой собственности. Это обусловлено тем, что никакой совместной деятельности он с ним не осуществляет, в отличие от договора простого товарищества, для которого характерны такие обязательства (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2015 № Ф02-5615/2015).
В каких еще случаях не устанавливается режим общей долевой собственности
Аналогичным образом режим общей долевой собственности не может быть установлен и при реализации инвестиционного проекта посредством использования модели смешанного договора, включающего в себя элементы договоров купли-продажи и подряда. Если по условиям договора сторона, осуществляющая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, такой договор следует квалифицировать как смешанный договор. В случае отказа одной стороны, предоставившей земельный участок для строительства, от инвестконтракта на ней лежит обязанность компенсировать инвестору, выполнившему те или иные работы, соответствующие затраты.
Потребовать передачи доли в объекте НС инвестор не вправе, поскольку он не объединяет свои вклады с контрагентом, а просто за обусловленную договором плату приобретает недвижимое имущество (постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2014 № 10614/13). До ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в нем не могут быть выделены конкретные помещения, которые одна из сторон инвестиционного контракта вправе получить за обусловленное вознаграждение. В связи с этим она лишена возможности обратиться с иском о признании права собственности на долю в таком объекте недвижимости.
Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 7 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56. Действительно, если объект недвижимости не достроен, в эксплуатацию не введен, конкретные помещения в нем фактически не переданы по акту, на них не может быть признано право собственности, равно как и на долю в объекте НС (постановление АС Поволжского округа от 13.06.2017 № Ф06-21347/2017). В таком случае инвестор может использовать только обязательственно-правовые способы защиты своих прав и законных интересов (постановление АС Московского округа от 18.07.2017 по делу № А41-76123/16).
Если стороны изначально договорились о режиме общей долевой собственности
Иным образом обстоит дело в том случае, когда в отношении возводимого объекта недвижимости стороны инвестконтракта изначально договорились об установлении режима общей долевой собственности либо когда речь идет о необходимости защиты прав участников долевого строительства — потребителей, полностью оплативших приобретаемые жилые помещения в строящемся доме. Несмотря на то что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в нем не могут быть реально выделены конкретные помещения, подлежащие передаче инвесторам в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве, в судебной практике допускается признание права собственности на долю в таких объектах.
Удовлетворяя подобные иски, суды исходят из того, что иных способов защиты их прав и законных интересов в ситуации, когда застройщик не выполняет свои обязательства и в отношении него возбуждено дело о банкротстве, не имеется (постановление АС Московского округа от 29.03.2017 № Ф05-4344/2015). Право собственности в объекте НС может быть признано как на конкретную квартиру, так и на доли в праве общей долевой собственности (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 31.01.2017 по делу № 33-13619/2017).
Суды при разрешении таких споров учитывают в целом ситуацию со спорным многоквартирным домом, было ли признано право собственности на другие жилые помещения за иными участниками долевого строительства, и признают за потребителями статус участников общей долевой собственности (постановление АС Московского округа от 27.07.2016 № Ф05-14541/2014). Аналогичный подход представлен также в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013, и в п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017.
Право каждого на жилище прямо предусмотрено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, и никто не может быть его произвольно лишен. В связи с этим признание права участника долевого строительства на долю выступает единственной формой защиты его прав вне зависимости от того, что такая возможность прямо из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) не следует. Право на предъявление такого иска предусмотрено ст. 12 ГК РФ и соответствует характеру допущенного нарушения, способствует восстановлению нарушенных прав инвестора, в отличие от обязательственных исков, удовлетворение которых только констатирует абстрактную возможность получения от застройщика денежных средств без какой-либо гарантии их реального получения.
Дополнительным аргументом в пользу правомерности такого подхода являются положения закона о праве инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами. При этом под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Это право инвестора прямо предусмотрено ст. 1 и 6 Закона № 39-ФЗ и полностью соответствует содержанию права собственности, закрепленному в ст. 209 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2016 № 33-8752/2016). Законом не исключается возможность для инвестора, который в полном объеме исполнил свои обязательства по осуществлению инвестиций, получить право собственности на их результат путем подачи иска о признании указанного права.
В такой ситуации законный интерес дольщика подлежит защите путем закрепления за ним статуса участника долевой собственности наряду с иными сособственниками. Суд при рассмотрении иска о признании права собственности также учитывает, были ли ранее судами удовлетворены аналогичные иски других участников долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства. Это необходимо с целью обеспечения принципа конституционного равенства всех перед законом и судом, все инвесторы вправе рассчитывать на равный объем судебной защиты своих интересов (постановление АС Уральского округа от 16.09.2016 № Ф09-8223/16).
Полученной долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства инвестор может распоряжаться любыми не противоречащими закону способами, в том числе подарить, заложить, обменять и продать, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, в качестве вклада по договору простого товарищества. Инвестор несет бремя содержания такого имущества, а также вправе участвовать в собрании собственников при решении вопросов, относящихся к их компетенции, если он осуществляет права собственника в полном объеме (Определение ВС РФ от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212).
При возмездном отчуждении доли инвестор обязан выполнить требования о преимущественном праве покупки, которым закон наделяет остальных участников общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Инвестор вправе понуждать в судебном порядке застройщика к надлежащему исполнению своих обязательств по завершению строительства, регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с регистрацией права собственности на свою долю в нем.
Помимо этого он также может изыскивать финансовые средства для завершения строительства с последующим отнесением своих затрат на счет неисправного застройщика (постановление АС Северо-Западного округа от 11.07.2017 по делу № А56-50411/2016). Такая возможность связана с тем, что признание за инвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по заключенному с ним договору долевого участия в строительстве, равно как и не освобождает его от ответственности за допущенные нарушения. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 13 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве), утв. Решением Президиума данного суда, протокол № 3 от 19.06.2014».
Инвестор также может использовать иные средства правовой защиты в зависимости от конкретной ситуации, объединяться с другими пострадавшими инвесторами.
Так, все владельцы помещений и долей в объекте незавершенного строительства по результатам проведения общего собрания могут принять решение о создании кооператива или юридического лица в иной организационно-правовой форме для завершения строительства. Для этой цели ими может быть привлечен подрядчик с определением размера дополнительных взносов для оплаты его работ (решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 16.06.2017 по делу № 2-5/2017). Владелец доли в праве собственности на объект незавершенного строительства обязан участвовать в затратах на его содержание в соответствии со сметой расходов, утвержденной общим собранием (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 26.05.2016 по делу № 33-7231/2016).
Инвестор не сможет требовать выдела своей доли из объекта незавершенного строительства и признания за собой права собственности на конкретное помещение, осуществления регистрации данного права в ЕГРН. До завершения строительства, если параметры объекта недвижимости не были изменены, инвестор сохраняет только долю в праве (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-10289/2017). В результате удовлетворения судами требований инвесторов о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства право индивидуальной собственности застройщика преобразуется в оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.
Застройщик приобретает статус участника долевой собственности наряду с инвесторами и в этом смысле находится с ними в равном положении. После регистрации застройщиком в ЕГРН объекта незавершенного строительства инвесторы получают возможность оформить свое право собственности на долю. Инвесторам в любом случае следует добиваться завершения строительства многоквартирного дома и быть готовыми к дополнительным затратам, которые являются для них хотя и убыточными, но при этом оправданными с точки зрения преследуемой цели получить готовый ликвидный объект.
Инвестиционный контракт, основанный на модели простого товарищества
Особый практический интерес представляет инвестконтракт, сконструированный по модели договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), в рамках которого стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли и ее распределения пропорционально размеру внесенных вкладов или достижения иной не противоречащей закону цели. Такой договор вправе между собой заключить только предприниматели, внеся в качестве вклада деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловую репутацию и деловые связи.
Вне зависимости от стоимости и ценности каждого вклада по общему правилу они все признаются равными, если из договора или обстоятельств дела не следует иное. Инвестконтракт может быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества, только если из его содержания прямо усматривается воля сторон объединить свои вклады и усилия для достижения общей цели, стороны фактически действуют совместно, что находит отражение в документах бухгалтерского учета, получении финансовых результатов (прибыли или убытков) и др.
В ином случае заключенное между участниками гражданского оборота соглашение в качестве договора простого товарищества расцениваться не может и рассматривается с учетом характера выраженных в нем элементов, относящихся к договорам купли-продажи, подряда, оказания услуг (постановление АС Московского округа от 04.08.2015 № Ф05-10991/2016).
Имущество товарищей
Закон не содержит закрытого перечня объектов, которые могут быть внесены в качестве вклада по договору простого товарищества. Поэтому товарищи вправе использовать любое не ограниченное в обороте имущество с соблюдением установленного законом режима его использования.
Пример
Если для передачи того или иного актива в виде вклада в общее имущество по договору простого товарищества требуется проведение корпоративных процедур для одобрения сделки с заинтересованностью или крупной сделки, они обязательно должны быть выполнены.
Иначе акционеры или участники компании могут такую сделку оспорить по правилам, предусмотренным корпоративным законодательством (главы X и XI Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», ст. 45—46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
В качестве вклада по договору простого товарищества может быть право требования одного товарища к другому, вытекающее из имеющегося между ними обязательства. В таком случае стороны не вправе заявлять друг другу требования, вытекающие из первоначального обязательства, без учета положений действующего договора простого товарищества. Названный договор по отношению к первоначальному обязательству не является новацией, поскольку он не направлен на его прекращение (см. например, постановление АС Дальневосточного округа от 06.02.2017 № Ф03-6533/2016).
Обратите внимание!Договором простого товарищества признается только соглашение, участники которого преследуют единую (общую) цель; совместно совершают действия, необходимые для ее достижения; формируют за счет вкладов имущество, составляющее их общую долевую собственность; несут бремя расходов и убытков от общего дела; распределяют между собой полученные результаты. Элементы, которые законом положены в основу понятия простого товарищества, отличают его от других видов объединения лиц. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), названный подобным образом законом, не признается таковым, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеназванных элементов соглашения.
В рыночных условиях безразлично, прикладывают товарищи свои личные усилия для успеха предприятия или же участие кого-то из них в общем деле ограничивается только имущественным взносом. Поэтому категория «совместная деятельность» не должна пониматься буквально, а трактовать ее надо как совместные действия товарищей по внесению вкладов и другие действия по реализации обязательств, возникающих из договора простого товарищества.
Как и всякий договор, простое товарищество возникает в силу общего согласия всех его участников. Этот договор является консенсуальным, так как признается заключенным лишь в момент достижения соглашения, в соответствии с которым каждый участник вносит определенные имущественные взносы и совершает необходимые совместные действия. Не является такой договор взаимным в обычном смысле этого слова: права и обязанности участников не противостоят друг другу, а направлены на достижение единой цели. Не является данный договор и возмездным, так как участники не предоставляют друг другу встречное удовлетворение, а действуют сообща для достижения единой, определенной договором цели.
Отличительной чертой договорных отношений, которые возникают сугубо между участниками простого товарищества по вопросам осуществления совместной деятельности в соответствии с условиями договора, является взаимосогласованность действий товарищей. Поэтому содержание договора простого товарищества обязательно должно охватывать вопросы разграничения полномочий по коллективному управлению и по ведению общих дел. Они не должны ограничиваться совершением какого-либо разового действия, поскольку совместная деятельность предполагает совершение целого комплекса различных сделок, фактических и юридических действий, число и виды которых зависят от цели договора (Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 06.04.2017 по делу № 2-373/2017).
Распределение прибыли
Стороны договора простого товарищества вправе при получении прибыли отойти от принципа ее распределения пропорционально размеру внесенных вкладов. Тот же принцип применяется и при распределении убытков и общих расходов, стороны договора также вправе от него отойти, предусмотрев иные правила на этот счет (ст. 1041-1042, 1046 и 1048 ГК РФ). Внесенные товарищами вклады, а также плоды, продукция и доходы, образованные в результате их использования, составляют их общую долевую собственность. Иной правовой режим имущества может быть установлен законом или договором либо следовать из существа обязательства. В состав общего имущества всех товарищей также входят те активы, которые принадлежали товарищам не на праве собственности, а на ином основании (ст. 1043 ГК РФ).
Каждый участник простого товарищества вправе действовать от имени всех товарищей, если только договором прямо не предусмотрено, что ведение дел осуществляется всеми или отдельными участниками. Полномочия товарищей оформляются доверенностями, при этом, если по условиям договора ведение дел ими осуществляется совместно, также требуется наличие согласия всех товарищей на совершение той или иной сделки в письменной форме. Товарищи могут также договориться о порядке принятия ими решений, в том числе и в отсутствие общего согласия.
Товарищи не вправе в отношениях с третьим лицом ссылаться на наличие ограничений прав товарища, совершившего сделку, если только не будет доказано, что третье лицо знало или должно было знать о таких ограничениях. В частности, если товарищи определенные решения принимали путем оформления протоколов на собраниях, об их содержании третьему лицу, с которым была совершена сделка, могло и не быть известно, если ему для ознакомления они не предоставлялись, а вот с копией договора простого товарищества оно могло и должно было ознакомиться.
Товарищ, который при совершении сделки вышел за пределы своих полномочий, тем не менее вправе рассчитывать на компенсацию своих расходов, если докажет, что сделка была совершена к общей выгоде всех товарищей, а последние при этом вправе требовать от него возмещения убытков (п. 3 и 4 ст. 1044 ГК РФ). Так, если один товарищ за счет своих средств приобрел имущество, необходимое для достижения целей, предусмотренных договором простого товарищества, и поступающее в общую долевую собственность всех товарищей, вправе рассчитывать на компенсацию своих затрат в соответствующих долях от каждого товарища.
Вместе с тем имущество таким товарищем могло быть приобретено по цене, выше его рыночной стоимости, хотя оно при этом действительно требовалось для достижения целей, заявленных в договоре простого товарищества. В таком случае остальные товарищи при расчете подлежащей выплате ему компенсации с каждого из них вправе ее уменьшить на разницу между ценой покупки и рыночной ценой пропорционально количеству таких участников простого товарищества (ст. 15 и 393 ГК РФ).
Объем ответственности товарищей зависит от того, возникли ли соответствующие обязательства в рамках предпринимательской деятельности или нет.
Пример
Независимо от оснований возникновения обязательств из предпринимательской деятельности, а также по обязательствам не из договора стороны несут солидарную ответственность. А по общим договорным обязательствам каждый товарищ отвечает всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
В негласном товариществе каждый товарищ также отвечает всем своим имуществом перед третьими лицами по сделкам, которые он заключил от своего имени в общих интересах товарищей (ст. 1047 и п. 2 ст. 1054 ГК РФ).
Прекращение договора
Договор простого товарищества может быть прекращен в случае смерти, банкротства, ликвидации одного из участников, если таким договором не предусмотрено его сохранение в силе для остальных сторон, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 1050 и 1052 ГК РФ. Срочный договор простого товарищества прекращается по истечении срока, на который он был заключен, а бессрочный договор может быть расторгнут по заявлению одного из товарищей, сделанному им не позднее трех месяцев до даты предполагаемого расторжения (ст. 1051 ГК РФ).
Товарищи должны учитывать, что их выход из договора автоматически не влечет за собой права требовать возврата внесенного вклада, поскольку закон подобной возможности не предусматривает (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.03.2017 по делу № 33-4257/2017). В этом случае товарищ вправе требовать только выдела доли из общего имущества товарищей пропорционально размеру своего вклада или взыскания денежной компенсации по правилам ст. 252 ГК РФ в случае, когда такой выдел невозможен (Апелляционное определение Омского областного суда от 05.10.2016 по делу № 33-9557/2016).
Судьба вкладов
Взыскание вклада или его стоимости одним участником договора простого товарищества с другого товарища противоречит существу такой сделки, направленной на достижение совместной цели с распределением прибыли и убытков между всеми участниками, а также с установлением режима общей долевой собственности в отношении вносимых в общее дело вкладов. Сам по себе факт передачи денежных средств или иного имущества одним из участников договора простого товарищества в пользу другого товарища не дает ему права требовать его возврата. Законом на этот счет предусмотрены иные правила (постановление АС Волго-Вятского округа от 13.10.2016 по делу № А43-1637/2015).
Вклад, внесенный по действующему договору простого товарищества, не может быть истребован ни в виде убытков, ни в качестве неосновательного обогащения и в том случае, если вклад был внесен не самим участников договора, а третьим лицом в порядке ст. 313 ГК РФ. Считается, что третье лицо, передавая денежные средства или иное имущество за должника, проявляет тем самым свою осведомленность о характере обязательства, которое связывает должника с кредитором, что лишает его возможности ставить вопрос о возврате имущества (постановление АС Волго-Вятского округа от 23.06.2017 № Ф01-2119/2017).
Важно!
Иным образом обстоит дело в случае с инвестиционным контрактом, сконструированным по модели договора купли-продажи будущей вещи.
По такому договору инвестор как покупатель, не получивший в установленный срок объект недвижимости, вправе отказаться от договора и потребовать возврата инвестиционного взноса (покупной цены), а также полного возмещения причиненных убытков. В их состав, в частности, можно включить разницу между уплаченной по договору ценой и текущей рыночной ценой на сопоставимый объект недвижимости, для покупки которого ему потребовалась бы соответствующая сумма, а также неустойки или штрафных процентов по ст. 395 ГК РФ.
Инвестиционный контракт с публично-правовым образованием
На практике широкое распространение получили инвестконтракты, заключаемые частными инвесторами с публично-правовыми образованиями (далее — ППО), в рамках которых инвестор принимает на себя обязательство по финансированию строительства объекта недвижимости, осуществления комплекса необходимых работ, а ППО в пределах своей компетенции совершает требуемые для реализации инвестпроекта согласования и оформление разрешительной документации.
Пример
В столице содействие публично-правового образования инвестору в рамках проводимой программы реновации жилищного фонда может заключаться в предоставлении земельного участка для строительства без проведения торгов (п. 36 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), оформления разрешительной документации и прохождения согласований в компетентных организациях, наделенных соответствующими полномочиями.
При оценке договорного условия об обязанностях ППО необходимо исходить из того, что оно не порождает у ППО каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед инвестором.
Определенные инвестконтрактом обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования (далее — МО) властно-распорядительных функций, и потому соглашение, в котором МО констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного в данном случае градостроительного законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.
Споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением МО обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений (постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 17043/11).
Заключение инвестконтрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в законе. Соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками (постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 12444/12).
Инвестор, заключивший добровольно инвестконтракт с условием о передаче по результатам реализации инвестиционного проекта части площадей в собственность ППО, не вправе ссылаться на то, что никакого реального встречного исполнения с его стороны он не получил. Как субъект предпринимательской деятельности и профессионал на рынке недвижимости, инвестор мог и обязан был учитывать данное обстоятельство еще на стадии заключения инвестконтракта, поскольку не был ограничен в переговорных возможностях. В связи с этим в дальнейшем инвестор не вправе ни оспаривать инвестиционный контракт, ни требовать его расторжения или пересмотра условий по данному основанию (постановление АС Волго-Вятского округа от 08.09.2016 № Ф01-3388/2016).
При уклонении ППО от выполнения своих обязанностей, закрепленных в инвестконтракте, инвестор вправе отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков, включая свои расходы, которые он понес при осуществлении подготовительных мероприятий (ст. 15 и 393 ГК РФ). В состав таких затрат, в частности, входят оформление проектной документации и оплата экспертизы, организация бытового городка для рабочих, перенос инженерных сетей, выполнение СМР нулевого цикла и др. (постановление АС Московского округа от 12.04.2017 № Ф05-14915/2015).
Проект реализован, но одна из сторон уклоняется от подписания акта
По итогам реализации инвестпроекта стороны оформляют акт, в котором фиксируют факт выполнения обязательств и распределение долей в построенном объекте недвижимости с выделением каждой стороне контракта конкретных помещений.
При уклонении одной из сторон инвестконтракта от оформления акта о результатах реализации инвестиционного проекта вторая сторона вправе обратиться в суд с приложением своей редакции. Такое требование по своей природе является иском о присуждении к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ), направленным на фиксацию факта исполнения договорных обязательств для последующего оформления имущественных прав (постановление АС Московского округа от 25.05.2017 № Ф05-6358/2017).
Данный иск рассматривается судом с учетом положений самого инвестконтракта, иных соглашений, переписки сторон и их фактического поведения. Помимо этого суд также принимает во внимание предварительные протоколы, промежуточные акты о реализации инвестпроекта и иные документы, из содержания которых усматривается согласованный порядок распределения площади в объекте недвижимости по результатам завершения строительства (постановление ФАС Уральского округа от 11.07.2014 № Ф09-3945/14).
Судебный акт по делу об утверждении акта о результатах реализации инвестпроекта будет являться основанием для регистрации в ЕГРН права собственности сторон инвестконтракта на те или иные помещения (постановление АС Дальневосточного округа от 07.05.2015 № Ф03-1581/2015).
В ряде случаев истцы просят не утвердить акт о результатах реализации инвестпроекта, а возложить на ответчика обязанность его подписать (постановление АС Московского округа от 24.08.2017 по делу № А41-84808/16), что приводит к увеличению срока оформления их имущественных прав.
На практике уклонение от подписания акта о результатах реализации инвестпроекта происходит по причине несогласия сторон инвестконтракта с порядком распределения площадей в построенном объекте недвижимости. Изначально в договоре они определяют только соотношение долей, например, 60% у инвестора и 40% у ППО, а конкретные помещения определяют уже по факту ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Каждая из сторон инвестконтракта в такой ситуации стремится получить наиболее привлекательные помещения, что и провоцирует споры о разделе имущества.
В любом случае стороны не вправе предметом раздела сделать те нежилые помещения в здании, которые по своему характеру относятся к общему имуществу всех собственников, необходимому для обслуживания их нужд.
Пример
В многоквартирном доме в состав общедомового имущества входят общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, крыша и т.п. (п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ).
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы).
Кроме того, в состав общего имущества в здании входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Такие разъяснения содержатся в п. 2 постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Каждый из собственников помещений или долей в праве собственности на них обладает также долей в праве на общее имущество, поэтому общие помещения в здании предметом раздела по условиям инвестконтракта быть не могут, равно как и в дальнейшем уже при согласовании раздела между участниками долевой собственности. В соответствующей части такие сделки являются ничтожными и не имеют никакой силы, соответственно, доли участников инвестконтракта определяются лишь в отношении помещений, имеющих самостоятельное функциональное назначение (Определение ВС РФ от 01.03.2017 по делу № 305-ЭС15-6842).