К числу масштабных форм реализации девелоперского проекта относят договор о развитии застроенной территории и договор комплексного освоения территории. Практика применения этих договоров может существенно расшириться в связи с предстоящей реновацией жилого фонда. Проанализируем, какие риски несут застройщики при заключении таких сделок.
Договор о развитии застроенной территории
Договор о развитии застроенной территории (далее — договор о развитии ЗТ) заключается между застройщиком и органом местного самоуправления. Цель такого договора — обеспечить снос и расселение многоквартирных домов, признанных аварийными, а также тех домов, чей снос или реконструкция планируются на основании муниципальных адресных программ. Данный инструмент направлен на обновление устаревшего жилищного фонда путем привлечения средств частного инвестора, который передает жилые помещения во вновь построенном многоквартирном доме взамен изымаемых помещений в сносимых домах.
Помимо средств самого застройщика для реализации девелоперского проекта в случаях и в порядке, которые предусмотрены договором о развитии ЗТ, могут также привлекаться средства бюджета субъекта РФ и (или) местных бюджетов и средства государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Такая возможность предусмотрена разделом II Методических рекомендаций по привлечению внебюджетных средств при реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утв. приказом Минстроя России от 09.12.2013 № 23/МС.
Закон не наделяет застройщика правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях. Отчуждение собственниками своих жилых помещений должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства (Определение КС РФ от 07.10.2014 № 2026-О).
Обратите внимание!
Договор о развитии ЗТ должен включать в себя сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции, цену права его заключения, срок действия и условие об ответственности сторон.
Как принимается решение о развитии застроенной территории
Решение о развитии застроенной территории принимается при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования. При их отсутствии во внимание принимаются расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры.
На застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, могут быть расположены объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах. Кроме многоквартирных домов и указанных элементов инфраструктуры на застроенной территории не могут быть расположены какие-либо иные объекты (п. 5 ст. 46.1 ГрК РФ).
Если в границах застроенной территории расположены земельные участки с находящимися на них объектами коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, состоящих в федеральной, региональной или муниципальной собственности, требуется проведение дополнительного согласования с уполномоченными органами соответствующего уровня. Правила согласования включения в границы застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления городского округа, поселения принимается решение о развитии, земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных районов, утверждены постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 № 578.
Запуск данной процедуры осуществляется на основании решения органа местного самоуправления, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. После его издания проводится открытый по составу участников и форме подачи заявок аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории между органом местного самоуправления, принявшим указанное решение, и победителем аукциона (ст. 46.3 ГрК РФ).
Лучше оценить риски неисполнения договора заранее
Застройщик при принятии решения об участии в аукционе на продажу права заключения рассматриваемого договора должен оценивать его условия и их реальную исполнимость, поскольку иначе он будет лишен возможности пересмотреть их (постановление АС Волго-Вятского округа от 12.08.2016 № Ф01-2846/2016). В частности, застройщик должен заранее рассчитать объем своих обязательств и размер инвестиционных вложений в девелоперский проект, оценить, насколько разумной является величина платы за право заключения договора о развитии застроенной территории.
В дальнейшем застройщик лишен возможности требовать ее уменьшения, равно как и пересмотра иных условий сотрудничества, поскольку за свои деловые просчеты как субъект предпринимательской деятельности и профессионал в области строительства он должен отвечать самостоятельно (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 по делу № А43-13306/2015). Внесенную в местный бюджет плату за принятие участие в аукционе застройщик также не вправе истребовать обратно, поскольку законом такая возможность не предусмотрена (постановление АС Московского округа от 20.10.2016 по делу № А41-88206/2015).
Обязанности застройщика
По условиям договора о развитии ЗТ застройщик принимает на себя комплекс обязательств:
— подготовка проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с установленными требованиями, который орган местного самоуправления утверждает;
— создание либо приобретение, а также передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для расселения граждан из социального жилья с указанием максимальных сроков выполнения указанного обязательства;
— выплата возмещения за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории и земельные участки, на которых они расположены, кроме случая, когда взамен были переданы жилые помещения;
— строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки.
В договоре о развитии ЗТ могут быть предусмотрены и иные положения по усмотрению сторон, не противоречащие закону.
Пример 1
Стороны могут договориться о возможности передачи застройщиком своих прав и обязанностей по договору третьему лицу при условии сохранения всех обязательств в силе и установления солидарной ответственности самого застройщика за все действия (бездействие) нового инвестора. Каких-либо дополнительных обязательств и обременений на первоначального застройщика такое условие контракта не возлагает при условии, что оно изначально было заложено в аукционной документации и было известно всем потенциальным участникам торгов, которые находились в равном положении.
Такое условие направлено на достижение заявленной цели, для которой был заключен договор о развитии ЗТ, само по себе явно обременительным для первоначального застройщика не является и позволяет ему изначально прогнозировать возможные риски. Застройщик не был лишен возможности отказаться от участия в аукционе, если считал для себя такое условие неприемлемым. При возникновении оснований для привлечения его к ответственности за нарушения, допущенные новым застройщиком, он не лишен возможности взыскать с него свои убытки в порядке регресса.
(Постановление АС Волго-Вятского округа от 23.06.2016 № Ф01-2265/2016)
Застройщик исполняет свои обязательства по подготовке проекта планировки территории, передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из социального жилья, расположенного на застроенной территории, и выплате возмещения за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения. После этого орган местного самоуправления предоставляет застройщику без проведения торгов земельные участки в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.
Важно!
Срок действия договора о развитии ЗТ является его существенным условием. Законом возможность продления такого срока прямо не предусмотрена.
С гражданами, которым предоставляются благоустроенные жилые помещения в новых домах, застройщик заключает соответствующие договоры и отвечает за качество и иные условия предоставления жилья взамен изымаемых жилых помещений. В случае предъявления гражданами к застройщику каких-либо претензий он не вправе в дальнейшем перекладывать ответственность на орган местного самоуправления и пытаться с него взыскать свои убытки, если свои обязательства перед ним по договору о развитии застроенной территории местные власти выполнили в полном объеме (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по делу № А43-36819/2016).
В аналогичном объеме застройщик отвечает перед гражданами за недостатки переданных жилых помещений в рамках исполнения любого другого инвестиционного контракта с органом местного самоуправления.
Пример 2
Если расселение жителей из аварийных домов в новые благоустроенные жилые помещения происходит за счет средств местного бюджета, отношения с застройщиком могут быть оформлены муниципальным контрактом на приобретение нового жилья.
Между тем строительством многоквартирного дома занимается застройщик, и справедливо всю полноту ответственности за недостатки жилых помещений возложить на него, а не на орган местного самоуправления, который за них не отвечает.
Для такого случая суды выработали подход, согласно которому контракт на приобретение жилых помещений для расселения граждан из аварийного жилья по своему характеру является целевым, что делает их полноправными участниками складывающихся правоотношений. Следовательно, граждане в такой ситуации вправе предъявлять иски к застройщику по поводу качестве переданных им жилых помещений в самостоятельном порядке, если орган местного самоуправления как сторона муниципального контракта этим правом не воспользовался
(Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 23.11.2016 по делу № 33-15830/2016)
От органа местного самоуправления помимо содействия в форме согласования проекта планировки территории и иной разрешительной документации застройщик может получить финансирование только в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом и договором о развитии застроенной территории. В иных случаях рассчитывать на получение от него какой-либо денежной компенсации застройщик не вправе, равно как и не может требовать уменьшения количества жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
Так, договором о развитии ЗТ может быть предусмотрено обязательство застройщика по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для расселения граждан из социального жилья с указанием максимальных сроков выполнения указанного обязательства. Если в условиях договора о развитии ЗТ отсутствует указание на какое-либо встречное предоставление в пользу застройщика со стороны органа местного самоуправления, он лишается права что-либо требовать от него (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 по делу № А43-24239/2015).
При уклонении застройщика от выполнения данной обязанности орган местного самоуправления будет вправе отказаться от договора о развитии ЗТ в одностороннем порядке, направив ему соответствующее уведомление. Если доказательств уважительности причин неисполнения такой обязанности застройщик не представит, отказ органа местного самоуправления от договора будет считаться правомерным (постановление АС Волго-Вятского округа от 16.11.2015 по делу № А28-14201/2014).
Договором о развитии ЗТ может быть предусмотрено плановое предоставление земельных участков по мере выполнения застройщиком своих обязательств по передаче благоустроенных жилых помещений и выплате возмещения взамен изымаемого жилья. При дальнейшем обороте таких земельных участков на нового правообладателя переходят обязанности, предусмотренные названным договором, а в случае их невыполнения права на земельные участки могут быть прекращены.
Договор о развитии ЗТ может также предусматривать обязательство застройщика произвести строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, с указанием максимальных сроков выполнения указанного обязательства. В данном договоре стороны также могут согласовать перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории, способы и размер обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
Обязанности местных властей
Орган местного самоуправления, заключивший с застройщиком договор о развитии застроенной территории, со своей стороны обязуется создать необходимые условия для выполнения им своих обязательств. Так, публично-правовое образование принимает решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, с указанием максимальных сроков выполнения указанного обязательства.
На практике нередко органы местного самоуправления затягивают с принятием решения о расселении ветхого или аварийного фонда, изъятии соответствующей группы жилых многоквартирных домов и земельных участков под ними, вследствие чего застройщик объективно лишен возможности своевременно исполнить свои обязательства по инвестиционному контракту. В таком случае он не считается просрочившим, с ним не может быть по этому основанию расторгнут договор, а он сам вправе обратиться в суд с иском о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А41-9037/17).
На орган местного самоуправления также может быть возложена обязанность выполнить строительство и (или) реконструкцию за пределами застроенной территории объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) соответствующих объектов на границе такой территории с указанием максимальных сроков выполнения таких обязательств. Орган местного самоуправления не вправе требовать от застройщика передачи ему дополнительных жилых помещений сверх договорного объема.
При уклонении органа местного самоуправления от выполнения принятых на себя обязательств застройщик вправе обратиться в суд с иском о возложении на него обязанности устранить допущенные нарушения. Застройщик не считается просрочившим в ситуации, когда невозможность соблюдения им сроков строительства объектов недвижимости и расселения граждан из аварийных домов была связана с несвоевременным выполнением органом местного самоуправления своих обязательств перед ним (постановление АС Поволжского округа от 13.12.2016 Ф06-15509/2016).
При грубом и существенном нарушении органом местного самоуправления своих обязанностей по согласованию подготовленной застройщиком документации (длительное уклонение от согласования проектов, отмена ранее изданных постановлений и распоряжений, утверждение новых градостроительных регламентов выделенных застройщику земельных участков, в результате чего нарушается стабильность его положения как инвестора) последний вправе потребовать расторжения договора. Допущенные органом местного самоуправления нарушения делают невозможным надлежащее и своевременное исполнение договора о развитии застроенной территории со стороны застройщика, что дает ему право отказаться от него на основании п. 2 ст. 450 и ст. 451 ГК РФ (постановление АС Северо-Западного округа от 15.06.2016 по делу № А56-87082/2014).
Изъятие земельного участка
Орган местного самоуправления вправе принять решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд только при наличии к тому достаточных оснований. Принятие решения о развитии застроенной территории, равно как и заключение соответствующего договора с застройщиком по результатам проведения аукциона сами по себе не подтверждают наличие такого основания. Исчерпывающий перечень оснований для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд определен в ст. 49 ЗК РФ и расширительному толкованию не подлежит. Изъятие земельного участка по другим причинам будет являться незаконным.
Пример 3
По результатам реализации девелоперского проекта на изымаемом земельном участке планировалось возведение административного здания, которое должно было перейти в частную собственность застройщика. Такая цель изъятия земельного участка не имеет никакого отношения к муниципальным нуждам, в связи с чем соответствующее решение органа местного самоуправления является незаконным.
(Пункт 2 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016)
Если договор признан незаключенным или недействительным
Возможна ситуация, когда по каким-то причинам договор о развитии ЗТ может быть признан в судебном порядке незаключенным или недействительным. В дальнейшем такой договор может быть заново заключен только при условии соблюдения обязательной процедуры, то есть в случае принятия уполномоченным органом соответствующего решения и проведения аукциона на продажу права заключения такого договора.
Сам по себе тот факт, что застройщик ранее проходил обязательную процедуру и был признан победителем аукциона, не освобождает его от обязанности выполнить установленные законом требования и в том случае, когда по этому поводу нет возражений со стороны самого уполномоченного органа.
Пример 4
Договор о развитии ЗТ в судебном порядке был признан незаключенным из-за того, что в нем не были определены обязательные условия, предусмотренные законом. После этого застройщик потребовал от уполномоченного органа заключения с ним нового договора о развитии застроенной территории, но уже без проведения аукциона, а поскольку последний с таким требованием не согласился, обратился в суд с соответствующим иском.
В ходе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции участники спора представили суду на утверждение проект мирового соглашения, по условиям которого они должны были в согласованный срок заключить спорный договор без проведения аукциона.
Суд данный проект отклонил со ссылкой на то, что мировое соглашение не соответствует закону (п. 5 ст. 49 АПК РФ), который не предусматривает возможность заключения договора о развитии ЗТ без проведения торгов. В данном случае нельзя было также исключать того, что действия сторон могли носить согласованный характер и были направлены на обход установленного законом порядка, что является злоупотреблением правом.
(Постановление АС Волго-Вятского округа от 23.11.2015 по делу № А79-10889/2014)
Если договор о развитии ЗТ признан незаключенным или недействительным, застройщик обязан вернуть все ранее предоставленные ему участки, входящие в границы соответствующей территории. Такая обязанность у него имеется, даже если изданные постановления органа местного самоуправления не были отменены в установленном порядке, поскольку само по себе данное обстоятельство о правомерности владения земельными участками застройщиком не свидетельствует (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2014 № Ф01-4236/2014).
Расторжение договора
Договор о развитии ЗТ может быть расторгнут любой из его сторон в случае нарушения контрагентов своих основных обязательств, составляющих предмет государственно-частного партнерства, а также по основаниям, предусмотренным законом или договором (ст. 46.2 ГрК РФ).
Договор о комплексном освоении территории
Договор о комплексном освоении территории (далее — договор о комплексном ОТ) предусмотрен ст. 46.4 ГрК РФ. Его целью выступает подготовка документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
Особая значимость такой модели заключается в том, что девелопер строит не один или несколько объектов, а осваивает в комплексе определенную территорию, на которой помимо объектов недвижимости он создает необходимую инфраструктуру. В результате реализации такого проекта застройщик не просто возводит жилые комплексы, но и развивает всю окрестную территорию, создавая на ней необходимую инфраструктуру и выполняя ее благоустройство.
Расчет потенциальных расходов
Застройщик извлекает прибыль за счет продажи и эксплуатации построенных объектов недвижимости на земельных участках, которые были ему предоставлены публично-правовым образованием в соответствии с заключенным договором. В состав основных расходов при реализации такого проекта помимо платы за заключение контракта и стоимости сопутствующих работ застройщик также включает свои затраты на строительство тех объектов, которые должны безвозмездно перейти в собственность публично-правового образования. В качестве вклада в развитие социальной инфраструктуры девелопер может принять на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов недвижимости.
В любом случае застройщик принятием решения об участии в аукционе должен спрогнозировать свои возможные расходы для определения рентабельности проекта, поскольку в дальнейшем уже после заключения контракта добиться пересмотра содержащихся в нем условий или отказаться от его исполнения ему не удастся.
Пример 5
Застройщик по условиям договора о комплексном ОТ по собственной воле и в своем интересе принял на себя право осуществить строительство жилых домов на предоставленном земельном участке. Помимо этого он также принял обязательство запроектировать, построить и безвозмездно передать в собственность муниципалитета автостанцию, входящую в транспортную инфраструктуру данной территории.
В ходе исполнения заключенного контракта выяснилось, что для возведения здания автостанции необходимо предварительно внести изменения в правила землепользования и застройки, что требует дополнительного времени и затрат. Застройщик приступил к выполнению данных мероприятий и одновременно попытался в судебном порядке признать договор о комплексном ОТ недействительным в части своего обязательства построить и передать безвозмездно в собственность муниципалитета здание автостанции. Отклоняя его иск, суд указал на то, что невозможность исполнения, которая тем более является преодолимой, сама по себе о недействительности сделки не свидетельствует, учитывая, кроме того, что застройщик ее исполнял и давал контрагенту основания полагать на ее действительность.
(Постановление АС Волго-Вятского округа от 29.03.2017 № Ф01-557/2017)
Заключение договора
Договор с девелопером заключает государственный орган или орган местного самоуправления по результатам аукциона на продажу права заключения договора аренды земельных участков, входящих в состав осваиваемой территории. Девелопер может быть признан единственным участников таких торгов или оказаться единственным, кто принял в них участие. Такое регулирование позволяет достичь целей государственно-частного партнерства по комплексному освоению территории в условиях недостатка претендентов на заключение контракта с публично-правовым образованием.
Договор о комплексном ОТ необходимо отличать от обычного договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях строительства. Договор о комплексном ОТ подлежит заключению одновременно с заключением договора аренды земельного участка, и обычный договор аренды даже с вышеуказанным целевым назначением объекта аренды не может быть отнесен к первой договорной конструкции, которая обладает особой спецификой. На застройщика, осуществляющего предпринимательскую деятельность в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, не может быть возложена обязанность по подготовке документации по планировке территории за свой счет, поскольку она относится к ведению уполномоченного органа (решение АС Амурской области от 21.04.2017 по делу № А04-415/2017).
Договор о комплексном ОТ должен включать в себя сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер, площадь и местоположение участка), срок действия, способы и размер обеспечения исполнения обязательств сторон, а также ответственность за их нарушение.
Обязанности застройщика
По условиям данного договора застройщик принимает на себя комплекс обязательств, а уполномоченный орган со своей стороны оказывает ему необходимое содействие:
— подготовка проекта планировки и проекта межевания территории в соответствии с установленными требованиями и встречная обязанность уполномоченного органа в согласованные сроки их утвердить;
— образование земельных участков, выполнение мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению, осваиваемой территории с указанием сроков их осуществления;
— строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории с указанием максимальных сроков выполнения данного обязательства;
— осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками выполнения каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.
Помимо этого в договоре о комплексном ОТ может быть предусмотрено обязательство застройщика передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, наряду с возведением инфраструктуры построить также объекты капитального строительства. Уполномоченный орган со своей стороны по условиям договора о комплексном освоении территории может принять на себя обязательство выполнить строительство или реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами территории, в отношении которой заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такой территории к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным застройщиком. В этом случае в договоре о комплексном ОТ также указываются максимальные сроки выполнения уполномоченным органом данных обязательств.
Запуск данной процедуры осуществляется на основании договора о комплексном ОТ, заключенного по результатам проведения аукциона.
Для отдельных видов договора о комплексном освоении территории могут быть предусмотрены дополнительные требования.
Пример 6
Если предметом контракта выступает строительство жилья экономического класса, цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории. Напомним, что Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса предусмотрены приказом Минстроя России от 14.11.2016 № 800/пр.
По условиям такого договора застройщик принимает на себя обязательство заключить с гражданами договоры долевого участия в строительстве и договоры купли-продажи жилых помещений экономического класса, придерживаться максимальной доли общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, выполнить иные обязанности, предусмотренные названным договором (ст. 46.5 ГрК РФ).
Заключение дополнительного соглашения
После утверждения документации по планировке территории стороны обязаны заключить дополнительное соглашение с графиком выполнения мероприятий, включая строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства. В отношении каждого мероприятия должны быть указаны сроки начала и окончания проведения соответствующих работ.
Отказ от договора
Договор о комплексном ОТ может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда (п. 9 ст. 46.4 ГрК РФ). У участников данной сделки нет права включить в нее дополнительные основания для ее расторжения, не предусмотренные законом, равно как и договориться о внесудебном порядке отказа от договора, в том числе по соглашению сторон. Условия договора комплексного ОТ об ином будут считаться ничтожными (ст. 168 ГК РФ).
От данного договора любая из сторон в соответствии со ст. 450 ГК РФ вправе отказаться при наличии существенного нарушения, допущенного контрагентом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор комплексного ОТ может быть также расторгнут в случае возникновения невозможности исполнения, за которую ни одна из сторон контракта не отвечает (ст. 416 ГК РФ).
Пример 7
После заключения договора в отношении участка, входившего в территорию комплексного освоения, был установлен режим его ограниченного использования.
Такое решение было принято в связи с размещением на территории данного участка военных объектов в соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны». Стороны сначала расторгли по соглашению сторон договор аренды земельного участка, а затем в судебном порядке расторгли договор комплексного ОТ.
(Решение АС Свердловской области от 04.05.2017 по делу № А60-7084/2017)
Застройщик при наличии к тому достаточных оснований вправе также оспаривать договор о комплексном ОТ, в частности, как сделку, совершенную под влиянием заблуждения.
Пример 8
В аукционную документацию были включены недостоверные сведения о возможности технологического присоединения объектов строительства к сетям водоснабжения и водоотведения. Земельный участок в связи с этим имел существенные недостатки, препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны застройщику и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества при заключении договора.
Законом не предусмотрена обязанность застройщика по строительству инженерной инфраструктуры за пределами арендуемого земельного участка, не была она на него возложена и по условиям договора комплексного освоения территории, поэтому в приведенном деле застройщик был введен в заблуждение. Согласно выводам проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы для устранения недостатков требовалось выполнение дополнительных капитальных работ и существенных затрат по организации инфраструктуры и ее подключения в дальнейшем к объектам, возводимым на осваиваемой территории.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что для преодоления выявленного обстоятельства, препятствующего освоению участка в соответствии с условиям заключенного сторонами договора, необходимы серьезные и затратные мероприятия. Они не только делают реализацию девелоперского проекта экономически невыгодным, но и могут быть оценены как неисполнимые для застройщика, поскольку требуют не только инвестиционных вложений, но и реализации властных полномочий публичных властей в соответствующем регионе по созданию инфраструктуры для соответствующей территории. Такой комплекс мероприятий выходит за рамки понятия комплексного освоения земельного участка, поэтому обеспечить его осуществление в соответствии с условиями заключенного договора невозможно.
Суд также отклонил довод уполномоченного органа об обычных рисках предпринимательской деятельности в связи с возможным удорожанием строительства, посчитав его несостоятельным, поскольку в данном случае имело место существенное заблуждение застройщика, и признал заключенный договор недействительным на основании ст. 178 ГК РФ.
(Решение АС Ростовской области от 03.06.2015 по делу № А53-743/15)
Как принимается решение о комплексном развитии территории
Решение о комплексном развитии территории может быть принято по инициативе самого органа местного самоуправления в случае, если не менее 50% от общей площади всей территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, признанные аварийными и подлежащими сносу, являющиеся самовольными постройками, либо снос или реконструкция которых предусмотрены адресными программами. Данное решение может быть также принято в случае несоответствия вида разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства требованиям, содержащимся в правилах землепользования и застройки.
В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии, не могут быть включены земельные участки, на которых расположены объекты федерального, регионального и местного значения. Решение размещается в официальном периодическом издании, на информационном щите в границах соответствующей территории и на официальном сайте уполномоченного органа, а также высылается в адрес правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Последним также делается предложение об осуществлении деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
Если по истечении шести месяцев от правообладателей проекта не поступают соглашения с документацией по планировке территории, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона на продажу права заключения договора о комплексном развитии территории. Аналогичное право у него есть и в случае, когда подготовленная правообладателем или правообладателями документация по планировке территории не утверждена из-за нарушения порядка ее подготовки (п. 10 ст. 45 и ст. 46.10 ГрК РФ). Такие меры хотя и связаны с ограничением права собственности, но направлены на реализацию публично значимых интересов по комплексному освоению территорий и созданию благоприятных условий для жизнедеятельности людей.
Обратите внимание!
Комплексное и устойчивое развитие территории также может достигаться за счет сотрудничества органов местного самоуправления и правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости путем заключения соглашений о разграничении обязанностей по осуществлению соответствующего комплекса мероприятий.
В данном соглашении стороны определяют взаимные обязанности и ответственность за их нарушение, порядок и условия распределения расходов по комплексному освоению территории, включая строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные условия по усмотрению сторон.
Для заключения такого соглашения проведение аукциона не требуется, поскольку речь идет о государственно-частном партнерстве с правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 46.9 ГрК РФ).