По оценке компании JLL, в IV квартале 2017 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,9 млрд долл., что на 88% превысило результат аналогичного периода 2016 г. (1,0 млрд долл.). В целом за 2017 г. показатель увеличился на 9% по сравнению с предыдущим годом, до 4,6 млрд долл.
По словам Олеси Дзюбы, руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ, в 2017 г. на рынке происходили как позитивные, так и негативные изменения. Экономика восстанавливалась на протяжении всего года. Рубль торговался в узком диапазоне, немного укрепившись к концу года. Инфляция снизилась, побив целевой ориентир Центрального банка. Несмотря на санацию нескольких банков и пошатнувшуюся из-за этого уверенность инвесторов, в конце года закрылось несколько крупных сделок. Так, в IV квартале были завершены сделки по продаже портфеля торговых центров компании Immofinanz и части складского комплекса «Север-2». По оценке JLL, в 2018 г. объем инвестиционных транзакций продолжит восстановление и достигнет 5 млрд долл.
2017 г. отметился ростом инвестиций в торговую недвижимость, на которую пришлось 40% от общего объема, за ним следуют офисы — 34%. Сектор ретейла лидировал на протяжении всего года, а в IV квартале значительный вклад внесла сделка по покупке компанией Fort Group портфеля из пяти торговых центров.
Москва остается наиболее привлекательным направлением для инвесторов. В 2017 г. доля столичных транзакций осталась практически на уровне прошлого года — 79%. При этом стоит отметить рост доли Санкт-Петербурга в общем объеме с 9% в 2016 г. до 16% в завершившемся году. В абсолютных цифрах показатель Северной столицы увеличился на 96% — с 380 млн долл. до 744 млн долл. соответственно. Инвестиционная активность в Петербурге продолжает расти, инвесторы все чаще рассматривают активы в Северной столице как альтернативу московским.
Доля иностранных инвестиций в общем объеме увеличилась с 6% в 2016 г. до 17% в прошедшем году.
«В 2017 г. на рынок вышли новые иностранные игроки и оживились уже присутствовавшие на нем. Среди дебютантов отметим китайскую компанию Fosun Group, которая приобрела офисный комплекс „Воздвиженка Центр“ в Москве. В числе старожилов на рынке стоит выделить британский инвестиционный фонд Raven Russia, который приобрел активы и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и глобального инвестора Jensen Group, купившего БЦ „Аэроплаза“ в Санкт-Петербурге», — отметил Евгений Семенов, региональный директор и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL. Он подчеркнул, что инвестиционный рынок постепенно восстанавливается, о чем свидетельствует в том числе снижение доли сделок по реструктуризации в общем объеме чистых инвестиций: с 48% годом ранее до 2% в 2017 г.
Ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. Ориентиром для игроков рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 9—10,5% для офисов и торговых центров, 11—12,5% для складов; в Санкт-Петербурге — 9,5—11,5% для офисов и торговых центров, 11,5—13,5% для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе. Это, в свою очередь, будет способствовать снижению ставок капитализации объектов недвижимости в 2018 г.
К сведению
Граждане доверяют рублю
Россияне считают покупку недвижимости наиболее надежным способом вложения денег, однако с 2015 г. доля таковых сокращается (65% в 2015 г. и 49% в 2017-м). Об этом свидетельствуют результаты всероссийского исследования, проведенного Аналитическим центром НАФИ в ноябре 2017 г.
Также входят в тройку самых надежных инвестиций открытие счета в государственном банке и покупка золота или драгоценностей. В 2017 г. выросла доля россиян, отмечающих надежность вкладов в госбанке (16% в 2015 г. и 25% в 2017-м). Покупку золота считают надежной четверть участников опроса (18 и 21% соответственно).
За последние два года, по мнению россиян, в несколько раз выросла надежность накопления денег в рублях и хранение их в наличном виде (с 5 до 21%). Интерес к валютным сбережениям с точки зрения надежности остается на том же уровне (12% в 2015 г. и 9% в 2017-м).
С позиции выгодности лидируют те же способы инвестирования: покупка недвижимости (45%), счет/вклад в госбанке (18%) и покупка золота или драгоценностей (15%).