Арендодатель не может в одностороннем порядке отозвать прописанное в договоре аренды согласие на сдачу имущества в субаренду

Согласованное сторонами договора аренды условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

Суть дела

Истец и ответчик заключили договор аренды нежилых помещений. Основным видом деятельности ответчика является сдача имущества внаем. Переданные истцом помещения он рассчитывал сдавать третьим лицам, в связи с чем стороны прописали в договоре право арендатора сдавать арендованные помещения в субаренду. И с момента заключения договора аренды ответчик использовал помещения исключительно для сдачи в субаренду.

Через несколько месяцев после заключения договора стороны заключили дополнительное соглашение, в котором определили, что помещения в здании находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта. На арендатора была возложена обязанность выполнить такой ремонт за свой счет. За это арендодатель согласился снизить арендную плату на 50%.

Через несколько лет арендодатель направил арендатору уведомление, в котором, сославшись на ст. 157.1 ГК РФ, сообщил об отзыве согласия на сдачу арендованного помещения в субаренду. Спустя некоторое время он предложил арендатору расторгнуть договор аренды. При этом арендодатель указал, что арендатор, во-первых, не предоставил информацию о проведенных ремонтных работах в помещениях. Во-вторых, после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжал передавать помещения в пользование третьим лицам по договорам субаренды. Арендатор направил арендодателю письменный ответ. Он утверждал, что арендованные помещения им отремонтированы, претензий по ремонту от арендодателя не поступало. Сдача помещений осуществляется в соответствии с первоначальным договором, на изменение которого он своего согласия не давал. Тогда арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований арендодателя. Они пришли к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 450 и 619 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды исходя из следующего.

Арендатор представил надлежащие доказательства выполнения им обязательств по ремонту арендуемых помещений. Ввиду того что арендатор исполнил условия соглашения и произвел ремонт помещений, арендодатель снизил на 50% арендную плату, установленную договором. Уведомление арендодателя об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду представляет собой заявление о существенном изменении догово­ра аренды, в результате которого арендатор лишается того, на что он рассчитывал при его заключении. Такое существенное изменение условий договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда. Поскольку ответчик не допустил существенных нарушений условий договора аренды, повлекших для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, по мнению судов, не имелось.

Окружной суд согласился с аргументами нижестоящих инстанций в части, касающейся исполнения ответчиком обязательств по ремонту помещения. Вместе с тем он признал неверным вывод о том, что ответчик, продолжив сдавать помещения в субаренду после того, как арендодатель отозвал свое согласие, не допустил существенных нарушений. По его мнению, суды неправильно посчитали, что отзыв согласия арендодателя на передачу арендатором помещений в субаренду возможен только путем изменения договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ согласие собственника на совершение арендатором сделок по распоряжению арендуемым имуществом представляет собой одностороннюю сделку, которая не зависит от воли другого лица — арендатора. Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке отозвать это согласие. В договоре аренды содержалось лишь предварительное согласие на передачу имущества в субаренду. При этом согласно разъяснениям, приведенным в п. 57 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его. Выражение согласия на совершение сделок с арендованным имуществом является, по мнению кассации, реализацией правомочий арендодателя, а отзыв этого согласия связан с волеизъявлением самого собственника, которое не может быть ограничено интересами арендатора.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил постановление суда округа, оставив в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Согласно п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Данная норма не содержит запрета на установление соглашением сторон иного правила. Равно как не содержит и требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды. По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную ст. 209 и 615 ГК РФ. Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду в таком случае не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо. Такое условие договора аренды может быть изменено только по правилам, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, преду­смотренных Кодексом. Таким образом, арендодатель был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить условия договора, позволяющие арендатору сдавать помещения в субаренду.