Арендатор не обязан платить за аренду, если он не может использовать имущество по назначению по вине самого арендодателя

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Суть дела

Глава г. Подольска принял постановление, в соответствии с которым фонду (далее — арендатор) сроком до одного года предоставлялся земельный участок, расположенный на землях городского поселения муниципального образования «Город Подольск Московской области», общей площадью 3902 кв. м в целях завершения строительства многоэтажного жилого дома.

Во исполнение названного постановления между комитетом имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (далее — комитет) и арендатором в сентябре 2004 г. был заключен договор аренды земельного участка. Впоследствии путем неоднократного заключения дополнительных соглашений к договору сроки аренды были продлены. Последний раз срок был продлен до декабря 2015 г.

Строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке было начато при наличии выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства — многоэтажного жилого дома со встроенным магазином и инженерными сетями сроком действия до 28 августа 2010 г. Срок выданного разрешения также неоднократно продлевался. В последний раз — до 28 декабря 2013 г.

В конце 2013 г. арендатор в очередной раз обратился за продлением срока разрешения на строительство. Однако администрация городского округа Подольск (далее — администрация) не совершила всех необходимых для этого действий. По заявлению арендатора бездействие администрации было признано незаконным в судебном порядке. Суд обязал Министерство строительного комплекса Московской области (далее — министерство) продлить срок действия разрешения на второй этап строительства спорного объекта на 12 месяцев с даты принятия решения. Кроме того, арендатору удалось взыскать с министерства убытки, составившие ранее внесенную арендную плату в период с сентября 2015 г. по конец января 2016 г.

Учитывая, что в отсутствие разрешения на строительство арендатор фактически не мог использовать арендованный земельный участок в установленных целях, он перестал вносить арендные платежи. Тогда комитет обратился с иском о взыскании с арендатора основного долга по договору аренды и пеней.

Позиция судов

Суд первой инстанции пришел к выводу, что арендатор не мог пользоваться земельным участком по причинам, не зависящим от него. Поэтому арендная плата на основании положений ст. 611, 612, 614 ГК РФ взысканию не подлежит. Данный вывод поддержала апелляция.

Арбитражный суд округа отменил акты, принятые нижестоящими инстанциями, и отправил дело на новое рассмотрение. Он не согласился с выводами судов о прекращении у ответчика обязанности по внесению арендной платы.

Суд округа признал недоказанным факт отсутствия возможности использования фондом земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (осуществление строительства) в результате нарушения арендодателем своих обязательств по договору. Он сослался в том числе на то что в период после истечения срока разрешения на строительство арендованный земельный участок фактически использовался арендатором. При этом первая кассация обратила внимание, что суды первой и апелляционной инстанций не установили связь между обязанностью по внесению арендной платы и реализацией инвестиционного контракта.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отметил, что суды нижестоящих инстанций не учли ряд обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). При этом согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не должен нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. В подтверждение подобного вывода ВС РФ сослался на правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017 (Определение ВС РФ от 22.11.2016 № 89-кг16-7).

Судам следовало установить наличие в деле обстоятельств, подтверждающих совершение комитетом действий (бездействия), повлекших невозможность исполнения фондом принятых на себя обязательств по договору аренды, исключающих в связи с этим внесение им арендной платы. Именно от этого должно было зависеть решение — удовлетворить иск или отказать. Судебные акты о признании незаконным бездействия администрации, на которые ссылались суды первой и апелляционной инстанций, возлагали обязанность оформить разрешение на строительство на другое лицо — министерство, а не на комитет. Суды не указали, когда было оформлено продление срока действия разрешения на строительство и по чьей вине это не было сделано своевременно.

Учитывая, что дело и так было передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ВС РФ оставил в силе соответствующее постановление суда округа.