Субъект малого или среднего предпринимательства для реализации права на преимущественный выкуп арендуемого помещения может успешно обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и выиграть спор. Однако даже решение суда, обязывающее ответчика заключить договор купли-продажи приватизируемого имущества в редакции истца, не является гарантией быстрого продвижения по пути к собственности. И здесь может возникнуть вопрос: до какого момента арендатор-покупатель обязан платить арендные платежи? Подробнее — в материале.
Орган, уполномоченный осуществлять приватизацию государственного или муниципального имущества, зачастую подает жалобу в арбитражный апелляционный суд. Если решение арбитражного суда не отменено и не изменено, то оно начинает действовать со дня вынесения постановления судом апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).
Формулировка ч. 5 ст. 271 АПК РФ, определяющей, что постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, не содержит отсылок к ч. 2 ст. 176 АПК РФ, согласно которой дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения. В связи с этим возникает неопределенность с моментом вступления в силу постановления суда апелляционной инстанции.
Этот правовой казус разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 34 постановления от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», указав, что при применении ст. 271 АПК РФ следует иметь в виду, что датой принятия постановления суда апелляционной инстанции считается дата его изготовления в полном объеме.
Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» (далее — Закон № 159-ФЗ) не регулирует вопросы определения даты договора купли-продажи, заключаемого во исполнение судебного акта.
На практике, исходя из положений ст. 433, 446 ГК РФ, ст. 173, 180 АПК РФ и позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 13.10.2011 № 4408/11 по делу № А68-6859/10, датой договора, условия которого определены решением суда, считается день вступления в силу этого решения.
Пример
Полный текст решения подготовлен судом 31.05.2017. В законную силу оно вступило со дня принятия постановления апелляционным судом — 24.08.2017. Датой заключения договора купли-продажи будет считаться 24.08.2017, даже если стороны фактически подпишут его в декабре 2017 г.
Обязанность платить по аренде сохраняется до момента, когда договор должен быть заключен
Надеясь на отмену или изменение принятых судебных актов, уполномоченный орган может обжаловать их в кассационном порядке. В этом случае процесс заключения договора купли-продажи откладывается еще на несколько месяцев. Да и после кассационного обжалования процедура совершения сделки купли-продажи недвижимости может затянуться из-за непредставления арендодателем проекта договора, подготовленного на основании решения суда.
Потенциальный покупатель может посчитать, что задержка исполнения решения является нарушением его прав и перестать оплачивать аренду, удерживая денежные средства для внесения выкупной стоимости объекта.
Однако, не внося арендную плату, субъект МСП рискует быть вовлеченным в еще один судебный процесс.
Арбитражная практика в части сохранения обязанности по внесению арендной платы ориентируется на позицию Пленума ВАС РФ, высказанную в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление № 73). В пункте 5 данного постановления содержится разъяснение: поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Если выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, следует учитывать, что в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (абз. 3 п. 6 постановления № 73).
В одном деле о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей ООО, оспаривая иск, указало, что арендная плата не уплачивалась, поскольку в соответствии с Законом № 159-ФЗ договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения должен был быть заключен 03.12.2014, но по вине департамента был подписан только 18.10.2016.
Однако суд исковые требования удовлетворил. Он пришел к выводу, что оснований для освобождения арендатора от уплаты арендной платы нет. Дело в том, что незаключение договора купли-продажи было обусловлено наличием спора о цене выкупаемого объекта. Действия департамента были направлены на урегулирование спора в рамках правового поля и не могут считаться недобросовестными. Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В нарушение условий договора аренды помещения арендатор до заключения договора купли-продажи не выплачивал арендную плату в течение 15 месяцев. Арендодателем в адрес арендатора направлялись требования об оплате возникшей задолженности. Однако ООО ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по договору аренды в части оплаты, в результате чего образовалась задолженность.
В данном случае суд пришел к выводу, что незаключение договора купли-продажи было обусловлено не нарушением департаментом порядка реализации выкупа арендуемого имущества и затягиванием сроков реализации данного права, а наличием между сторонами обоснованного спора по цене выкупаемого объекта (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 № 09АП-67487/2017-ГК по делу № А40-143990/17).
Истец, обращаясь в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, должен понимать, что это приведет к изменению даты заключения договора выкупа имущества, а значит, и к необходимости внесения за этот период арендных платежей, отмечается в решении АС г. Москвы от 01.06.2017 по делу № А40-5684/2017.
А в постановлении от 06.03.2017 № Ф08-830/2017 по делу № А63-7444/2015 АС Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что поскольку к моменту заключения договора купли-продажи недвижимое имущество находилось во владении предпринимателя на основании договора аренды, то обязанность по внесению арендной платы прекратилась только с момента заключения договора купли-продажи.
В то же время суды отказывают в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период после вступления в законную силу решения суда об обязании арендатора заключить договор купли-продажи имущества до дня фактического заключения договора.
К примеру, в одном деле ДГИ г. Москвы полагал, что за период с апреля по конец декабря 2016 г. арендатор обязан был уплачивать арендную плату. Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 16.03.2018 № 09АП-5156/2018-ГК по делу № А40-196147/17 пришел к выводу, что условия договора купли-продажи объекта недвижимости определены решением арбитражного суда, вступившим в законную силу 08.02.2016. В связи с этим, даже несмотря на то что договор заключен сторонами только 03.02.2017, исковые требования департамента не подлежат удовлетворению, так как обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 08.02.2016.
Аналогичный подход усматривается также в постановлениях АС Московского округа от 17.01.2018 № Ф05-17178/2017 по делу № А40-248965/2016, Центрального округа от 24.01.2018 № Ф10-5613/2017 по делу № А35-2968/2015.
Суды принимают решения в пользу покупателей также в случаях, когда арендодатели заявляют требования о внесении арендной платы в период между днем заключения договора купли-продажи недвижимости и моментом государственной регистрации перехода права собственности (см. постановление АС Поволжского округа от 05.07.2017 № Ф06-22540/2017 по делу № А65-27166/2016).
Можно ли взыскать убытки в виде излишне уплаченной арендной платы
В судах также нередко рассматриваются дела о взыскании убытков, возникших у арендатора в связи с несвоевременным заключением договора купли-продажи недвижимости в порядке Закона № 159-ФЗ.
Поскольку возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, то ее применение возможно лишь при доказанности совокупности условий: факта нарушения прав и законных интересов, виновности причинителя вреда, причинно-следственной связи между нарушением и возникшими убытками, размера понесенных убытков (ст. 15, 393, 1064 ГК РФ). Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, возмещается за счет казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования (ст. 1069 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, факт нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По правилу п. 2 ст. 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное (см. также п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Таим образом, исход дела об убытках зависит как от грамотного формирования доказательственной базы арендатором-покупателем, подтверждающей наличие у него убытков и обос-новывающей с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между ненадлежащим исполнением обязательства бывшим собственником имущества и возникшими убытками, так и от правовой позиции органа, уполномоченного на приватизацию, а также от фактических обстоятельств дела.
В одном деле общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с департамента убытков в виде внесенной платы за аренду нежилого помещения. Отказывая в удовлетворении требования, суды исходили из следующего. Деятельность департамента, направленная на реализацию преимущественного права общества на приобретение арендуемого нежилого помещения в порядке Закона № 159-ФЗ (оценка рыночной стоимости имущества, принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества, направление субъекту МСП проекта договора купли-продажи), не может быть признана уклонением от заключения с истцом договора купли-продажи. Общество не представило доказательств уклонения департамента от заключения договора купли-продажи имущества. Урегулирование разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи, в судебном порядке не свидетельствует о незаконности действий департамента. Внесенная обществом арендная плата не может являться для него убытками при наличии действующего договора аренды, являющегося законным основанием для внесения арендных платежей (Определение ВС РФ от 02.02.2018 № 305-ЭС17-21570 по делу № А40-3255/2017).
В другом деле, принимая решение об отказе в удовлетворении требований о взыскании убытков с комитета, суд первой инстанции установил, что отчет об оценке имущества получен ответчиком до установленного законом предельного срока, предложение о заключении договора и его проект комитет направил обществу. Решение арбитражного суда об обязании заключить договор купли-продажи по цене, указанной в заключении судебного эксперта, ответчик исполнил.
Окружной суд, отменяя постановление апелляции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, также исходил из того, что комитет не допускал нарушений сроков, предусмотренных Законом № 159-ФЗ. Наличие же преддоговорного спора между обществом и комитетом о цене выкупаемого объекта, инициатором которого является истец, не свидетельствует о незаконности действий Комитета. С выводами первой и кассационной инстанции о том, что общество не доказало наличие причинно-следственной связи между внесением им арендных платежей и действиями (бездействием) Комитета, согласился и Верховный суд РФ (Определение ВС РФ от 09.02.2016 № 308-ЭС15-15663 по делу № А63-13271/2014).
Принимая постановление от 02.10.2017 № Ф07-10173/2017 по делу № А56-65395/2016, АС Западно-Сибирского округа сделал вывод, что в удовлетворении иска о взыскании убытков, возникших в результате незаконного отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений, нижестоящие суды отказали правомерно, поскольку внесение арендной платы обусловлено не действиями или бездействием арендодателя, а наличием между сторонами арендных отношений.
Впрочем, арбитражной практике известно немало споров, в которых взыскателю с учетом конкретных обстоятельств дела удавалось защитить свои интересы в суде.
Так, например, в деле № А40-140912/15 суд посчитал неправомерным бездействие Департамента, выразившееся в незаконном уклонении от предоставления ООО преимущественного права выкупа имущества в сроки, установленные Законом № 159-ФЗ. Это привело к возникновению у ООО убытков в размере внесенной им в течение 19 месяцев арендной платы, которая не подлежала бы внесению в случае соблюдения ответчиком требований закона.
Суд, установив факт несовершения департаментом юридически значимых действий по заключению с ООО договора купли-продажи имущества, наличие убытков, противоправное поведение ответчика и причинно-следственную связь между наступившими убытками и допущенным нарушением, удовлетворил требование о взыскании убытков.
Кроме того, суд взыскал сумму неосновательного обогащения в виде арендных платежей, внесенных после заключения договора купли-продажи, но до регистрации перехода права собственности на нежилые помещения к покупателю (постановление АС Московского округа от 02.09.2016 № Ф05-12067/2016 по делу № А40-140912/15).
Еще в одном случае из практики ИП обратился в суд с иском к исполкому о взыскании денежных средств, уплаченных в счет арендных платежей. Суд посчитал, что исполком вопреки положениям ст. 10 ГК РФ изначально нарушил Закон № 159-ФЗ, заведомо действуя в собственном интересе и направляя ИП проект договора купли-продажи с указанием завышенной выкупной цены. В связи с этим для заключения договора купли-продажи истец вынужден был оспаривать недостоверность оценки. В результате действий ответчика момент расторжения договора аренды был перенесен на значительно более поздний срок. В материалах дела имелись доказательства наличия и размера убытков в виде арендной платы, внесенной со дня, когда в соответствии с законом с истцом должен был быть заключен договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, до момента его заключения (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2018 № 11АП-1813/2018 по делу № А65-33367/2017).
Другими примерами, когда убытки на основании ст. 1069 ГК РФ взыскивались за счет казны муниципального образования, являются дела № А65-20523/2016 (постановление АС Поволжского округа от 30.11.2017 № Ф06-26545/2017), № А81-537/2017 (постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.12.2017 № Ф04-5484/2017), № А23-541/2017 (постановление АС Центрального округа от 20.12.2017 № Ф10-5525/2017).
Отметим также, что в практике выработан следующий подход к разрешению ситуации с оплатой аренды: после сверки расчетов арендодатель (продавец) и арендатор (покупатель) подписывают соглашение о проведении зачета уплаченных арендных платежей в счет выкупной стоимости имущества по заключенному договору купли-продажи.