Отдельные договоры с жильцами многоквартирного дома не дают права использовать общее имущество в нем

Размещение технического оборудования операторов связи с использованием общего имущества многоквартирного дома может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме с предоставлением соразмерной компенсации за такое использование. Договоры с конкретными жильцами, в которых прописано право оператора связи размещать оборудование безвозмездно, соответствующего права оператору не предоставляют.

Суть дела

Общие собрания собственников помещений нескольких многоквартирных домов (далее — МКД), управляемых ОАО «Управляющая компания № 2» (далее — управляющая компания, истец), приняли решения об установлении для организаций, оказывающих услуги связи, платы за пользование общим имуществом домов для целей размещения оборудования связи и телекоммуникационных антивандальных шкафов. Размер платы составил 210 руб. в месяц. При этом собственники помещений наделили истца правом на представление их интересов во всех судебных органах, на заключение соответствующих договоров и сбор денежных средств.

ООО «Данцер» — оператор связи (далее — общество, ответчик) — заключил с собственниками и пользователями помещений МКД боле 20 000 договоров о предоставлении услуг кабельного телевидения, договоров на оказание телематических услуг и услуг по передаче данных. Для размещения соответствующего технического оборудования ответчик использовал общее имущество МКД: ограждающие конструкции (фасады), подъезды, технические этажи.

Управляющая компания направила обществу для подписания проект договора на пользование общим имуществм МКД. Согласно проекту управляющая компания обязалась предоставить обществу возможность на возмездной основе разместить волоконно-оптический кабель и коммутационное оборудование на участках ограждающих конструкций кровли и технических этажей МКД. Общество отказалось от подписания указанного договора, сославшись на отсутствие оснований для его заключения.

Тогда управляющая компания обратилась в суд с требованием о взыскании с ответчика 1,6 млн руб. неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием обществом имущества МКД, и процентов за пользование чужими денежными средствами. По мнению истца, ответчик неправомерно пользовался общим имуществом МКД посредством размещения на нем своего оборудования.

Позиция ответчика в споре свелась к тому, что абоненты, заключив с ним договоры на оказание услуг связи, распорядились имуществом, приходящимся на их долю в праве общей собственности на общее имущество. Соответствующие договоры предусматривали условие о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД.

Позиция судов

Арбитражный суд субъекта отказал в удовлетворении требований истца. Решение поддержали апелляция и кассация. При этом суды исходили из того, что спорные правоотношения возникли по поводу пользования элементами общего имущества МКД в интересах тех собственников, которые дали согласие на установку (размещение) оборудования на общем имуществе МКД на безвозмездной основе. Договоры об оказании услуг связи, заключенные ответчиком с собственниками и пользователями помещений МКД, являлись, по мнению судов, достаточным основанием для размещения оператором связи средств и линий связи на общем имуществе МКД. В случае несогласия со стороны иных собственников общего имущества МКД с заключением и (или) порядком исполнения таких договоров они могли обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования общим имуществом.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.         

Из положений п. 1 ст. 1102 ГК РФ следует, что неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований. В рассматриваемом деле ответчик использовал общее имущество собственников помещений МКД для размещения принадлежащего ему технического оборудования с целью оказания услуг связи.

Прежде всего, ВС РФ подчеркнул, что заключение договоров об оказании услуг связи с отдельными абонентами, являющимися собственниками помещений в МКД, вопреки доводам ответчика и выводам судов нижестоящих инстанций не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Указанные договоры заключены в интересах конкретных собственников помещений МКД. Между тем при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг ответчик использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме. Условия договоров о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом, не могут являться основанием для пользования ответчиком таким имуществом. В силу ст. 307 и 308 ГК РФ договор регулирует отношения исключительно абонента и оператора связи. Абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

ВС РФ признал несостоятельными доводы ответчика о том, что, заключив с ним договор, абоненты (собственники помещения) распорядились соответствующим имуществом, приходящимся на их долю в праве собственности на общее имущество. При этом он сослался на п 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, запретивший выдел в натуре собственником помещения в МКД своей доли в праве общей собственности на общее имущество и, соответственно, распоряжение им такой долей.

ВС РФ подчеркнул, что размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться только на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование. ВС РФ в своих актах неоднократно указывал на необходимость наличия соответствующего решения общего собрания собственников для допуска к общему имуществу МКД (см. определения ВС РФ от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613 и от 22.11.2016 № 305-КГ16-3100).

Кроме того, в данном случае применима ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», в соответствии с которой организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.

В данном деле общими собраниями собственников помещений МКД, находящихся в управлении истца, были приняты решения о платности использования организациями общего имущества в целях размещения оборудования связи, а также телекоммуникационных антивандальных шкафов широкополосного доступа, предназначенного для оказания услуг связи, и определена плата за такое использование. Между тем ответчик бесплатно использовал общее имущество, отказавшись от заключения договора. Как заключил ВС РФ, при новом рассмотрении дела судам следует проверить представленный истцом расчет предъявленных к взысканию сумм и по результатам этого разрешить имеющийся спор.