Договор уступки права требования неустойки к застройщику за нарушение сроков по ДДУ подлежит государственной регистрации

Регистрация участником долевого строительства права собственности на квартиру, полученную от застройщика, не препятствует государственной регистрации договора уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Согласно ч. 2 ст. 389 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих к этому моменту у кредитора прав по сделке, требующей государственной регистрации.

Суть дела

В апреле 2015 г. между ООО «Даверна» (застройщик) и гражданкой А. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве. По данному договору А. приобрела права на объект долевого строительства, соответствующий будущей квартире в жилом доме. Срок передачи объекта долевого строительства при условии полной оплаты его участниками был определен календарной датой — 15.04.2016.

В установленный договором срок застройщик не передал участнику долевого строительства объект. Впоследствии А. (цедент) заключила с ИП К. (цессионарий) договор цессии от 06.07.2016 (далее — договор уступки), по которому уступила ИП К. право требования к застройщику о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Требование же в отношении самого объекта долевого строительства от цедента к цессионарию не перешло, что было прямо прописано в договоре. Таким образом, А. по-прежнему могла претендовать на квартиру, а неустойку за нарушение обязательства должен был получить ИП К.

Договор уступки требования по заявлению его участников был представлен на регистрацию в Управление Росреестра по Московской области, которое, между тем, отказало в регистрации договора. Основанием для отказа в государственной регистрации послужило, во-первых, то, что названный договор не содержал необходимые для внесения в ЕГРП сведения о совершившем сделку физическом лице, а во-вторых, невозможность определить объект сделки в ситуации, когда право требования квартиры от цедента к цессионарию не перешло. Управление Росреестра подчеркнуло, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. На основании договора уступки ИП К. получил право на взыскание неустойки, но не получил иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. Как таковая государственная регистрация договора уступки действующим законодательством не предусмотрена.

ИП К., полагая данный отказ нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора уступки права и обязании произвести регистрацию договора.

Позиция судов

Суды трех инстанций признали требование заявителя не подлежащим удовлетворению. При этом они исходили из того, что право на взыскание неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество. Цедент уступил право требования не по договору долевого участия в строительстве, а законной неустойки. Это никак не изменило зарегистрированной сделки. В связи с чем основания для государственной регистрации договора уступки отсутствуют.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования заявителя. Он определил обязать Управление Росреестра зарегистрировать рассматриваемый договор уступки права (требования), исходя из следующей логики. Пункт 14 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее — постановление № 54) разъяснил, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

В рассматриваемом деле А. передала по договору уступки предпринимателю право на взыскание неустойки, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к предпринимателю, без перехода права на получение квартиры.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Поскольку на момент совершения уступки прав требования у А. существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков ДДУ, к такому договору в соответствии с ч. 1 ст. 389 ГК РФ подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве. Договор, заключенный между А. и застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п. 2 постановления № 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

Как разъяснил Пленум ВС РФ в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», целью государственной регистрации является обеспечение стабильности гражданского оборота и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав. Это исключает неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

ВС РФ признал необоснованной ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации. Суд обратил внимание на то, что согласно ч. 2 ст. 389 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Приобретение А. права собственности на квартиру, полученную от застройщика, не препятствует государственной регистрации договора уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Данное обстоятельство не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.