С июля 2019 г. все застройщики будут обязаны заключать договоры долевого участия в строительстве с условием о внесении платы на эскроу-счет. Эти деньги будут лежать в банке весь период строительства. Застройщик сможет их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию. Подробный порядок новых отношений между девелоперами и дольщиками закреплен в Федеральном законе от 01.07.2018 № 175-ФЗ.
Президент РФ подписал Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти законом внесены существенные поправки в отношения между девелоперами и участниками строительства. Но изменения коснутся в основном только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 3 июля 2018 г. Все, кто уже начал строить, будут работать по старым схемам.
Эскроу-счета
С июля 2018 г. застройщики вправе в добровольном порядке начать работать с дольщиками с использованием эскроу-счетов. А с 1 июля 2019 г. этот порядок станет обязательным. То есть если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства объекта недвижимости будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., то обязательно придется использовать эскроу-счет.
Схема работы будет выглядеть следующим образом. Дольщик заключает договор долевого участия в строительстве с застройщиком. Договор передают на регистрацию. После этого должник должен заплатить цену по договору путем внесения денег на эскроу-счет. Срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта, указанный в проектной декларации. При этом проценты на эту сумму не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, платить не нужно. В период строительства деньги будут лежать на эскроу-счете в банке. Застройщик сможет их получить после того, как представит в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта и сведения из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающие регистрацию права собственности в отношении объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Банк перечислит эти деньги на счет застройщика либо направит на оплату его обязательств по кредитному договору.
Защита от рисков
Если застройщик обанкротится, то дольщик сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве и забрать свои деньги, внесенные на эскроу-счет. Такое же право предусмотрено в случае вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика, а также при появлении требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды.
Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения записи в реестр о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве обязан направить в банк уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Такое уведомление он отправит по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве.
Если же обанкротится банк, то дольщики — физические лица смогут получить страховое возмещение в полной сумме, но не более 10 млн руб.
Раскрытие информации
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать дополнительно следующую информацию:
-
градостроительный план земельного участка;
-
схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
-
документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;
-
сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
-
извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
-
сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (ИНН, ОГРН).
Всю информацию застройщики будут размещать не на своих сайтах, а в единой информационной системе жилищного строительства. Такая обязанность начнет действовать с 1 октября 2018 г.
Ограничения и новые требования для застройщиков
В поправках увеличили срок, в течение которого лицо не может быть руководителем или главным бухгалтером застройщика. Раньше им не могло быть лицо, которое привлекалось к субсидиарной ответственности по обязательствам компании или к ответственности в виде взыскания убытков компании, если прошло менее трех лет. Теперь этот срок — пять лет.
Еще руководители и бенефициарные владельцы застройщика несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Таким образом, можно потребовать убытки даже без процедуры банкротства.
Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, а также осуществлять содержание этих объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.
Кроме того, увеличивается срок раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности. Теперь ее нужно раскрыть не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода.
Еще введен запрет на привлечение денег граждан с использованием жилищных сертификатов, а также жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Исключение — жилищно-строительные кооперативы, которые строят жилые объекты на государственных или муниципальных землях для льготных категорий граждан, а также кооперативы, созданные в рамках банкротства застройщиков.
Застройщикам разрешили возводить дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, а также привлекать целевые займы от основного общества с установлением ограничений по их объему (20% от стоимости строительства) и размеру процентной ставки. Ставка не должна превышать ключевую ставку Банка России более чем на 2 процентных пункта.