Размещение техоборудования с использованием общего имущества МКД: необходимо решение общего собрания собственников

Заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в многоквартирном доме, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Суть дела

ООО «Жилищная инициатива» (далее — общество) осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами (далее — МКД), в которых ПАО «Ростелеком» (далее — Ростелеком, ответчик), являясь оператором услуг связи, оказывает услуги пользователям — собственникам жилых помещений — на основании заключенных с ними договоров, размещая оборудование связи на конструктивных элементах МКД.

Договор между Обществом и Ростелекомом на использование конструктивных элементов МКД для размещения оборудования связи с 01.01.2017 был прекращен — Ростелеком отказался от его дальнейшей пролонгации, выразив это в письме.

Общество, полагая, что Ростелеком использует общее имущество собственников МКД в отсутствие каких-либо правовых оснований и без оплаты, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они исходили из того, что оборудование размещено ответчиком в МКД на основании заключенных договоров с собственниками жилых помещений с целью оказания им услуг. Ростелеком не использовал общедомовое имущество в личных интересах. Плата, предъявленная к взысканию, является платой, которую получает абонент от оператора связи за размещение оборудования, необходимого для получения услуг связи. Кроме того, суды сочли, что в случае несогласия иных собственников помещений с использованием общего имущества спор подлежит разрешению в судебном порядке в соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ.

Позиция ВС РФ

Отменив решения судов нижестоящих инстанций, ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом он исходил из следующего.

Выводы судов являются ошибочными. Спор по настоящему делу возник в связи с использованием ответчиком общего имущества МКД при предоставлении им услуг связи отдельным собственникам квартир, находящихся в домах, управление имуществом которых осуществляет общество. В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подп. 1 и 3 ч. 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

П. 1 ст. 290 Гражданского кодекса содержит аналогичные положения.

При рассмотрении данного дела судам следовало установить обстоятельства использования ответчиком объектов общего имущества МКД, а также соблюдение им предусмотренного законом и решениями общего собрания собственников квартир в МКД порядка и условий их использования.

В силу подп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуют и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В рассматриваемом случае, как установили суды (и это не оспаривается сторонами), Ростелеком использует общее имущество собственников помещений МКД для размещения принадлежащего ему технического оборудования с целью оказания услуг связи. Решения общего собрания собственников помещений МКД о безвозмездном использовании Ростелекомом общего имущества при предоставлении услуг связи собственникам помещений дома не принималось.

Как установили суды, ранее ответчик осуществлял пользование общим имуществом МКД на основании договора от 16.07.2013 на использование конструктивных элементов жилых домов для размещения оборудования связи. Данный договор был прекращен в связи с отказом от него Ростелекома.

При этом согласно доводам ответчика и выводам судов, основанием для такого использования являются договоры об оказании услуг связи, заключенные им (ответчиком) с отдельными собственниками помещений в МКД (абонентами). Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, вопреки доводам ответчика и выводам судов, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование. Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг ответчик использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме. В силу ст. 307 и ст. 308 ГК РФ договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД. Таким образом, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.