Утрата финансовой целесообразности договора одной из сторон не является существенным изменением обстоятельств

Верховный суд РФ разобрался с вопросом о том, нужно ли арендатору возвращать обеспечительный платеж при расторжении договора аренды. ВС РФ исходит из того, что арендатор теряет обеспечительный платеж только в том случае, если договор не предусматривал право арендатора на его одностороннее расторжение, которое совершено в порядке и в сроки, установленные договором.

Суть дела

В июне 2016 г. ИП М. (далее – истец, ИП) и ООО «ТК Колумбус» (далее – компания) заключили договор субаренды торговой площади сроком до 15 мая 2017 г. По условиям договора арендатор обязывался выплачивать арендную плату с даты подписания акта приема-передачи до даты подписания акта возврата торговой площади.

ИП оплатил страховой депозит в размере 460 тыс. руб. в обеспечение надлежащего исполнения обязательств. По условиям договора, данный депозит подлежал возврату в течение 45 дней со дня подписания акта возврата торговой площади.

В сентябре 2016 г. права и обязанности компании по договору перешли к ООО «Ай Ти Ди Пропертис Айлендс» (далее – ответчик, общество). Обеспечительный платеж был переведен на счет ответчика.

В начале декабря 2016 г. ИП обратился к обществу с предложением о досрочном расторжении с 28.12.2016 договора субаренды в связи с «отсутствием финансовых перспектив». Ответчик не возражал. Он направил ИП акт возврата торговой площади и проект соглашения о расторжении договора субаренды. Проект соглашения предусматривал, что страховой депозит, а также арендная плата с 29 по 31 декабря удерживаются в качестве компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе субарендатора.

ИП подписал акт возврата помещения. Между тем, с проектом соглашения он не согласился. Он подготовил и подписал свой вариант такого соглашения, в котором не содержалось условия о штрафе. Документ был направлен ответчику. 28 декабря 2016 г. ИП освободил торговую площадь.

Не считая договор расторгнутым, общество в феврале 2017 г. направило ИП уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором указало на наличие задолженностей по арендной плате и удержание страхового депозита в связи с нарушением предпринимателем обязательств по договору.

ИП обратился в суд с иском к ответчику о признании договора субаренды расторгнутым с 28 декабря 2016 г. и о взыскании уплаченного страхового депозита и ранее уплаченной арендной платы в размере 26,7 тыс. руб. Ответчик подал встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 361 тыс. руб. и неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 207 тыс. руб.

Позиция судов

Арбитражный суд субъекта удовлетворил первоначальные исковые требования ИП, отказав в удовлетворении встречных требований ответчика. Апелляция и кассация поддержали данное решение. Суды признали установленным факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора субаренды. При этом они приняли довод ИП об отсутствии финансовых перспектив в реализации спорного договора и учли наличие воли сторон, направленной на расторжение договора. Исходя из этого, они сделали вывод об отсутствии оснований для удержания обществом обеспечительного платежа и денежных средств, оплаченных в счет арендной платы за период с 29.12.2016 по 31.12.2016 в размере 26,7 тыс. руб.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению ВС РФ, суды нижестоящих инстанций не учли и не исследовали целый ряд важных обстоятельств.

Во-первых, признавая договор субаренды расторгнутым, суды исходили из оценки доказательств, подтверждающих, что стороны первоначально имели намерение расторгнуть его с указанной даты. Однако соглашение о расторжении договора в форме одного согласованного документа, а также акт возврата торговой площади стороны не подписали. Направленные друг другу проекты соглашений содержали иные условия в ответ на предложенные каждой из сторон. Таким образом, как резюмировал ВС РФ, нижестоящие суды, удовлетворяя требования предпринимателя, не учли должным образом положения статей 420, 432, 434, 438 ГК РФ о необходимости достижения сторонами единого волеизъявления о прекращении договора, соблюдения при этом формы договора.

Во-вторых, суды при рассмотрении дела, признавая иск предпринимателя о расторжении договора субаренды по его заявлению обоснованным, не проверили наличие у него права на расторжение договора в одностороннем порядке.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды. Абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Данным пунктом предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре. Между тем, наличие такого права на одностороннее досрочное расторжение договора во внесудебном порядке у ИП как субарендатора суды не устанавливали.

В-третьих, судами нижестоящих инстанций также не была дана должная правовая оценка приводимому ИП основанию для досрочного внесудебного расторжения договора аренды в виде утраты им интереса в использовании помещения.

Наконец, суды при рассмотрении дела не учли п. 9.1.1 договора сторон, в соответствии с которым ответчик был вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть его без обращения в судебные органы, предупредив об этом ИП путем направления соответствующего уведомления о расторжении, в случае, если истец просрочил оплату ежемесячной фиксированной арендной платы. По условиям п. 9.3. договора в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в связи с неисполнением/ненадлежащим исполнением субарендатором своих обязательств сумма страхового депозита, указанная в п. 3.5 договора, не подлежит возврату субарендатору и рассматривается сторонами как справедливая, но не обязательно достаточная для компенсации убытков, неустойка. Общество, не считая договор расторгнутым и ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, направило ИП уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, указывая на удержание страхового депозита в связи с нарушением предпринимателем обязательств по договору. Однако требования общества с учетом указанных выше условий договора должным образом рассмотрены не были.

Резюмируя все вышеизложенное, ВС РФ констатировал, что при новом рассмотрении дела судам следует исследовать условия договора субаренды, регулирующие порядок, основания и последствия расторжения договора, принять законные и обоснованные судебные акты.