Когда кадастровая стоимость недвижимости равна рыночной оценке минус НДС

Установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано. К такому выводу пришла Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 09.08.2018 № 5-КГ18-96.

Одна из основных экономических характеристик объекта недвижимости — это кадастровая стоимость. Но она, как правило, завышается при государственной оценке. Поэтому, по мнению Конституционного суда РФ, установление рыночной стоимости объекта недвижимости является законным способом уточнения кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки (Определение от 03.07.2014 № 1555-О).

Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости дает ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Первый шаг — это обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия), созданную при территориальном управлении Росреестра. Если в досудебном порядке решить проблему не получается, стоит подать административный иск в суд общей юрисдикции. Как правило, это выигрышные дела.

Но остается открытым вопрос о том, можно ли уменьшать рыночную стоимость на сумму включенного в нее НДС.

Фискальные органы и региональные власти стоят на том, что исключать из рыночной (читай — кадастровой) стоимости недвижимости НДС нельзя. Налогоплательщики против такого подхода, так как переплачивают налог на имущество. Но сейчас, благодаря позиции Судебной коллегии по административным делам ВС РФ, существующее положение вещей может измениться¹.

Суть дела

ООО владеет нежилыми помещениями в столице, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства установлена в размере 496 458 904 руб. по состоянию на 01.01.2016. Посчитав эту стоимость завышенной, общество заказало независимую экспертизу, согласно которой на ту же дату рыночная стоимость недвижимости составляла 273 613 000 руб.

Обращение в Комиссию результатов не дало. Общество обратилось в суд.

Позиция судов

В обоснование административного иска общество указало на несоответствие кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости, что нарушает его права, поскольку влечет уплату налога на имущество в завышенном размере.

Суд первой инстанции по итогам судебной оценочной экспертизы установил кадастровую стоимость спорной недвижимости в размере ее рыночной стоимости, равной 275 276 000 руб. по состоянию на 01.01.2016. Апелляционная инстанция этот вердикт поддержала.

В ходе судебного заседания истец также уточнил заявленные требования, попросив уменьшить кадастровую стоимость, определенную по результатам судебной оценочной экспертизы, на сумму НДС и установить ее в размере 233284745,76 руб. Но суды это уточнение не приняли. А кассационная жалоба была отклонена.

Альтернативный подход

Следующим шагом стало обращение в ВС РФ на предмет изменения принятых по делу судебных актов.

В соответствии со ст. 328 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия сочла, что нарушения именно такого характера были допущены судами первых двух инстанций. Кратко перечислим, в чем, по мнению Судебной коллегии, выразились эти нарушения.

Согласно ст. 245 КАС РФ, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности названных лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Отклоняя доводы административного истца о необходимости определения кадастровой стоимости недвижимости на основе ее рыночной стоимости без учета НДС, суд первой инстанции, в частности, пришел к выводу, что уплата НДС и налога на имущество организаций не влечет двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом: уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, а уплата НДС — только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается. С этими выводами суда по существу согласился суд апелляционной инстанции. Но данные выводы свидетельствуют о неправильном толковании и применении к спорным правоотношениям норм материального права.

Судебная коллегия особо подчеркнула, что обращение общества в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, и не связано с реализацией этого недвижимого имущества, возможным совершением сделки.

Кроме того, установление кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника. В период владения недвижимостью и ее эксплуатации собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов, установленной судом в качестве кадастровой стоимости, уже включающей в себя НДС. На это обстоятельство общество указывало в апелляционной жалобе.

Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй НК РФ и с учетом положений ст. 38 Кодекса. Так, в ст. 146 НК РФ определены объект обложения НДС, а также операции, которые не признаются объектом налогообложения в целях главы 21 НК РФ. В частности, объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Таким образом, имущество и реализация товаров (работ, услуг) являются самостоятельными объектами налогообложения, и в отношении каждого законом предусмотрен конкретный налог.

Исходя из прямого толкования ст. 3 Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Однако само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения НДС. Такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества. Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

Судебная коллегия отменила принятые по данному делу судебные акты, а само дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции с пометкой «в ином составе судей».

¹ См. также Определение ВС РФ от 15.02.2018 № 5-КГ17-258.